Chú ý khi mua nhà sổ chung qua Thừa Phát Lại - chứng vi bằng có thể bị mất trắng
Vậy thuật ngữ Vi bằng là gì?
Vi bằng (do thừa phát lại lập) ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác (giống như là làm chứng).
Vi bằng khác công chứng, bởi công chứng (do Công chứng viên lập) chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản.
Như vậy, vi bằng có giá trị tham khảo, còn công chứng (của công chứng viên) có giá trị áp dụng để các cơ quan pháp luật đưa ra Bản án (áp dụng cho Tòa án), Văn phòng đăng ký sử dụng đất làm thủ tục sang tên v.v...
Nhà sổ chung là gì?
Giải đáp nhà sổ chung được giải đáp tại Khoản 2 Điều 98 luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.
Lời khuyên dành cho các gia đình chọn mua nhà sổ chung qua Thừa Phát Lại - chứng vi bằng là phải luôn tỉnh táo, xác định rõ nhu cầu sống của gia đình là lâu dài hay chỉ một thời gian,...
"Văn phòng thừa phát lại chỉ để làm bằng chứng 2 bên giao dịch thôi, còn sổ gốc thì chủ chính giữ. Nếu 1 dãy nhà họ bán hết cho người mua nhà, thì cái sổ đó họ sẽ bàn giao lại 1 trong những người mua nhà giữ. Thường mấy người mua nhà sẽ đem vào ngân hàng nhờ giữ theo năm, còn nếu tiết kiệm thì họ cho 1 người đại diện giữ. Thật ra mua nhà vi bằng đúng là rủi ro cao nếu không biết nguồn gốc sổ ai giữ." - chia sẻ từ Phuong Nguyen
"Có trường hợp dãy nhà liền kề chung sổ đỏ, chủ ban đầu xây nên mang đi cắm ngân hàng, rồi lại bán cho nhiều người khác dọn vào ở, khi ngân hàng giải ngân khu nhà, lúc đó mọi người mới vỡ lẻ chủ nhà đi cầm sổ. Khổ cái là, lúc ngân hàng xuống thì nhà chưa có gì, thế chấp nhận tiền xong họ mới đem đi bán, lúc đó mới có người." - chia sẻ từ Hang
"Nhà sổ chung này thì khỏi luôn vụ thế chấp ngân hàng khi cần vốn làm ăn hay chi tiêu lớn việc gì đó, vì muốn thế chấp ngân hàng thì tất cả mọi người đồng sở hữu cũng phải đồng ý, điều này gần như là không thể rồi." - bình luận từ Huy
"Tiền nào của đó thôi bạn. Bạn mua nhà sổ đỏ chung, rẻ hơn sổ đỏ riêng vài chục hay vài trăm triệu thì tất cả những phiền phức mà bạn có chính là nằm trong cái giá rẻ hơn đó. Nếu bạn tách sổ, ngay từ đầu, thì cái giá phải trả cho tách sổ cũng tương đương với cái mức mà bạn mua nhà sổ đỏ riêng." - quanglan
"...Khu vực ngoại thành hoặc các tỉnh ráp ranh thành phố thì tình trạng này rất phổ biến. Vì vậy mua đất hoặc nhà sổ chung là xác định ở lâu dài, nếu bán sẽ rất khó và phiền hà." - Suna
"Nhà sổ hồng chung này mình để ở lâu dài hoặc chỉ cho thuê thì được. Bán thì... hơi khó." - lehuytung
Những bài học về mua nhà sổ chung qua thừa phát lại - chứng vi bằng luôn được báo chí đưa tin thường xuyên, "Tôi mất trắng nhà vì tin tưởng mua qua thừa phát lại" từ VnExpress là một trong số đó.
Lần đầu mua nhà, lại ít tiền, anh Tuấn mua nhà chung giấy tờ nên chỉ có thể ra văn phòng thừa phát lại ghi nhận việc giao dịch.
Dưới đây là chia sẻ của anh Hoàng Minh Tuấn, 30 tuổi, nhân viên kỹ thuật trong một công ty thực phẩm ở khu công nghiệp Tân Thới Hiệp, quận 12, TP HCM.
Cuối năm 2015, vợ chồng tôi mua một ngôi nhà 2 tầng rưỡi, diện tích đất 3,2 x 10m của người đồng hương ở xã Tam Thới Môn, Hóc Môn, TP HCM giá 570 triệu. Vì diện tích nhỏ hơn quy định được tách sổ nên ngôi nhà này vẫn chung sổ đỏ với 3 ngôi nhà nữa. Chủ nhà có một miếng đất 130m2, xây thành 4 căn nhà, họ ở một căn còn bán ba căn.
Do nhà không có giấy tờ riêng nên khi mua bán, chúng tôi không thể lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và đăng ký sang tên đổi chủ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, mà chỉ có thể ra văn phòng thừa phát lại, lập vi bằng về việc giao dịch: tôi trao tiền cho chủ nhà và họ viết giấy giao nhà cho chúng tôi. Tôi cũng cẩn thận yêu cầu họ đưa tên mình vào giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và nhà để thành người đồng sở hữu, họ đồng ý. Chúng tôi làm một bản phụ lục hợp đồng về việc này, người bán cam kết sau khi bán hết số nhà sẽ đưa tên của tất cả mọi người vào sổ. Yên tâm có bản vi bằng của thừa phát lại nên tôi cũng không quá sát sao vụ đưa tên vào sổ đỏ chung.
Cuộc sống của chúng tôi ở đây khá dễ chịu, nhà cách nơi tôi làm việc khoảng 5km, không gian mát mẻ, giá cả thực phẩm ở khu này cũng rẻ. Rồi hai nhà căn nhà còn lại cũng có khách đến mua. Căn sát nhà tôi, người chủ mới dọn vào ở ngay. Căn còn lại thì được mua đi bán lại nên chủ nhà vẫn chần chừ chưa đưa tên chúng tôi vào sổ đỏ làm đồng sở hữu.
Cuộc sống cứ cuốn đi, nghĩ đã an cư nên tôi lạc nghiệp, đi làm suốt, không để ý nhiều đến hàng xóm xung quanh. Tháng 2 năm nay, sau kỳ nghỉ Tết ở quê về lại thành phố chúng tôi bất ngờ nhận được thông báo toàn bộ khu nhà bị ngân hàng siết nợ do chủ nhà đã đem thế chấp ngân hàng và mất khả năng trả nợ.
Hiện tại, chúng tôi đã bị buộc ra khỏi chỗ ở mà mình đã bỏ cả tiền trăm triệu ra mua. Vi bằng của thừa phát lại ghi nhận vụ giao dịch của chúng tôi với chủ nhà chỉ có giá trị khởi kiện chủ nhà lừa đảo mình. Có điều, họ đã phá sản rồi thì lấy đâu ra tiền để trả chúng tôi.
Hoàng Minh Tuấn
Chuyên viên pháp lý Nguyễn Thu Hà, Bộ Tư pháp cho biết, Điều 28, Nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định Giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập:
1. Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án.
2. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Như vậy, vi bằng không phải là thủ tục hành chính bảo đảm giá trị tài sản, không phải là cơ sở để sang tên đổi chủ cho bên mua. Văn phòng thừa phát lại cũng chỉ ghi nhận hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giấy tờ chứ không chứng thực việc mua bán tài sản.
Thực tế hiện nay, nhiều người mua nhà bị nhầm tưởng vi bằng thừa phát lại có thể thay công chứng. Theo quy định của pháp luật, không có vi bằng công chứng thừa phát lại mà chỉ có vi bằng giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất để làm cơ sở cho các quan hệ pháp lý khác, hoặc làm cơ sở để giải quyết tranh chấp về sau.
Vi bằng được hiểu đơn giản là một bằng chứng chứng minh có thỏa thuận, giao dịch... giữa hai bên. Người ta có thể sử dụng vi bằng cho nhiều việc, chứ không chỉ là các giao dịch mua bán. Ví dụ, khi muốn có bằng chứng bạo lực gia đình, bạn cũng có thể gọi thừa phát lại đến lập vi bằng.
Mua bán nhà đất không phải là chuyện nhỏ để bạn có thể bất cẩn tin tưởng vào một người hay một văn phòng thừa phát lại. Nếu bạn không nắm rõ về mặt pháp lý, hãy đem ra văn phòng luật sư nhờ họ tư vấn, khoảng phí thuê luật sư này không đáng bao nhiêu so với thiệt hại bạn gặp sau này.