Hỏi: Tôi đang hỏi Mua nhà ở quận Tân Bình, chủ nhà là Việt kiều bảo tôi nên trao đổi và nếu cần thì ký hợp đồng đặt cọc mua bán giao nhận tiền đặt cọc với người bạn đang ở Việt Nam.
Tôi có nên giao dịch với người bạn của chủ nhà hay không?
Trả lời:
Theo luật sư Phạm Tấn Thuấn (văn phòng luật sư Quốc Tuấn, đoàn Luật sư Tp.HCM): Điều 143, 145 bộ luật Dân sự cho phép các cá nhân được uỷ quyền cho người khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện.
Nếu không được chủ sở hữu nhà uỷ quyền hợp lệ, người bạn đó không có quyền giao kết hợp đồng đặt cọc Mua bán nhà với bạn. Ngược lại, nếu được chủ sở hữu nhà uỷ quyền hợp lệ, người bạn đó có quyền giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà.
Hỏi: Tôi đang định mua một căn nhà diện tích 4,6x11m nhưng băn khoăn vì nhà chỉ có sổ đỏ chung. Trong trường hợp này tôi phải làm giấy tờ gì để đảm bảo không có tranh chấp về sau theo đúng qui định của pháp luật?
Thủ tục các bước phải làm như thế nào? Mong được chỉ dẫn. Cảm ơn.
Trả lời:
Để đảm bảo thực hiện mua bán nhà theo đúng trình tự, thủ tục luật định, bạn phải đảm bảo tính pháp lý của nhà ở được mua bán. Theo đó, nhà ở được giao dịch mua bán phải có các điều kiện sau đây:
i. Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở;
ii. Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
iii. Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trong trường hợp diện tích nhà bạn định mua là một phần của căn nhà đáp ứng đầy đủ các điều kiện để được tham gia giao dịch về nhà ở, bạn có thể nhận chuyển nhượng diện tích nhà này dưới hình thức mua bán một phần nhà.
Việc mua bán nhà phải được lập thành hợp đồng. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn.
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý, trường hợp trên cùng một thửa đất, chủ đất xây hàng loạt căn nhà trên diện tích đất không đủ chuẩn tách thửa, xin cấp chủ quyền chung cho tất cả các căn nhà, sau đó chuyển nhượng lại. Bạn cần tìm hiểu kỹ khi thực hiện những giao dịch mua bán này.
Tại Tp.HCM, ở một số địa phương, công chứng không chứng nhận việc mua bán trong trường hợp trên, đồng thời không thực hiện việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Với trường hợp nhà được xây trên sổ đỏ chung nhưng nếu nhà ở chưa được công nhận quyền sở hữu về nhà ở, khi đó, các bên mua bán chỉ có thể thực hiện việc mua bán bằng "giấy tay". Rủi ro về mặt pháp lý sẽ thuộc về người mua.
Trân trọng.
Hỏi: Tôi muốn mua lại một căn nhà diện tích 85,3m2 trong khu bờ sông Thanh Đa (Bình Thạnh, Tp.HCM). Được biết, căn nhà do dân tạm chiếm từ trước năm 1993, chưa có sổ đỏ nhưng có biên bản của UBND phường chứng nhận việc sử dụng đất của chủ nhà; bản đo vẽ diện tích đất của một công ty nhà đất, hóa đơn đóng thuế đất.
Tôi bối rối không rõ chính sách ở địa phương bao giờ mới cho làm giấy chứng nhận sở hữu nhà và liệu sau khi giao dịch xong, với các giấy tờ đó mình được quyền lợi gì. Giờ để xác minh khả năng sở hữu của mình khi quyết định giao dịch với chủ hiện tại của ngôi nhà đó tôi cần đến đâu và cần những giấy tờ gì?
Mong được chỉ dẫn. Cảm ơn.
Trả lời:
Căn cứ Luật Đất đai và Luật Nhà ở hiện hành, bên bán phải có giấy chứng nhận chủ quyền nhà - đất và hợp đồng mua bán phải được chứng thực tại phòng công chứng có thẩm quyền.
Theo thư trình bày, thì căn nhà mà ông/bà dự định mua không có giấy chủ quyền nhà - đất, do đó, hai bên không thể tiến hành việc mua bán theo quy định của pháp luật.
Mặt khác, được biết từ nhiều năm nay, một phần khu vực dân cư thuộc bán đảo Thanh Đa nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị sinh thái, do đó, các căn nhà tại khu vực này không được giải quyết cấp giấy chứng nhận chủ quyền. Vì vậy, các căn nhà thuộc khu vực này không đủ điều kiện pháp lý để tiến hành việc mua bán nhà - đất.
Hiện nay, UBND Tp.HCM chưa có chủ trương thay đổi quy hoạch và giải quyết cho những người dân đang sử dụng nhà tại khu vực này được cấp giấy chứng nhận chủ quyền.
Đối với việc mua bán nhà - đất tại khu vực nêu trên tại thời điểm hiện nay, do luật pháp không công nhận việc mua bán, do đó, nếu ông/bà vẫn tiến hành mua bán sẽ gánh chịu hậu quả nhiều rủi ro từ việc mua bán nhà không đúng pháp luật, cũng như rủi ro khi xảy ra tranh chấp với phía người bán do hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu.
Trong trường hợp, muốn biết chi tiết hơn về quy hoạch của căn nhà, ông/bà hay chủ nhà có thể làm đơn đề nghị Phòng Tài nguyên - môi trường quận Bình Thạnh cung cấp thông tin về quy hoạch của căn nhà.
Do căn nhà thuộc khu vực không giải quyết cấp giấy chứng nhận chủ quyền, do đó, ông/bà không thể đến bất cứ cơ quan nào để xác định quyền sở hữu của mình khi mua căn nhà trên tại thời điểm hiện nay.
Trân trọng.
Tư vấn Có thể giao dịch mua bán với người được uỷ quyền, mua nhà chung dổ đỏ có an toàn, Mua nhà chưa có sổ đỏ có nguy hiểm
Hỏi: Tôi đang hỏi Mua nhà ở quận Tân Bình, chủ nhà là Việt kiều bảo tôi nên trao đổi và nếu cần thì ký hợp đồng đặt cọc mua bán giao nhận tiền đặt cọc với người bạn đang ở Việt Nam.Tôi có nên giao dịch với người bạn của chủ nhà hay không?Trả lời:Theo luật sư Phạm Tấn Thuấn (văn phòng luật sư Quốc Tuấn, đoàn Luật sư Tp.HCM): Điều 143, 145 bộ luật Dân sự