Tư vấn về việc Có được hủy hợp đồng mua bán nhà đã có công chứng, Cấp giấy chứng nhận cho nhà đất lấn chiếm, Tách thửa đất nông nghiệp thừa kế
Tư vấn về việc Có được hủy hợp đồng mua bán nhà đã có công chứng, Cấp giấy chứng nhận cho nhà đất lấn chiếm, Tách thửa đất nông nghiệp thừa kế, 215, Hữu Lợi, NhaDatVip.Com
, 07/07/2015 14:48:05Hỏi: Tôi có cho chị T vay tiền nhưng đến thời hạn trả chị T nói không có tiền trả và có sang tên cho cho tôi và bốn người khác giấy tờ mua bán đã có công chứng.
Chị T có cam kết sẽ tách sổ cho từng người nếu không sẽ hoàn lại tiền, nhưng tôi có đến Phòng Tài nguyên môi trường và UBND nơi đó hỏi thì được trả lời là đất đó đang nằm trong quy hoạch không thể tách được. Tôi có gặp chị T để đòi lại tiền và không lấy đất nữa thì chị T nói là mọi việc coi như đã xong không còn liên quan gì. Vậy tôi có khởi kiện được chị T được không?
Trả lời:
Về việc hủy hợp đồng Mua bán nhà đã được công chứng chứng nhận:
Theo thư trình bày, việc mua bán nhà giữa chị T và ông/bà cùng bốn người khác xuất phát từ việc mượn tiền, nhưng đến hạn chị T không có tiền để trả nợ, do đó đã bán căn nhà của mình cho năm người để cấn trừ vào khoản nợ nêu trên. Như vậy, sau khi hai bên ký kết Hợp đồng mua bán nhà và Hợp đồng đã được công chứng viên chứng nhận, thì kể từ thời điểm này quyền sở hữu căn nhà thuộc về bên mua (Căn cứ khoản 5, Điều 93 Luật nhà ở) và chị T không còn nợ ông/bà nữa.
Nếu trước khi ký kết hợp đồng mua bán chị T cam kết tách thửa cho năm người, thì cam kết này phải tuân theo quy định tại khoản 1, Điều 17 nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ, theo đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa cho từng loại đất. Đồng thời, cơ quan công chứng không được làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán có tách thửa, mà thửa đất không đủ điều kiện được phép tách thửa.
Như vậy, việc tách thửa của ông/bà cũng như cam kết của chị T về tách thửa cho bên mua phải tuân theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất về điều kiện được phép tách thửa.
Theo thư trình bày, tuy có cam kết của chị T về tách thửa cho những người Mua nhà, nhưng khi các bên ký kết hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng thì hợp đồng đã thể hiện việc năm người đã đồng ý mua chung căn nhà nêu trên theo hình thức sở hữu chung. Đồng thời, theo hợp đồng mua bán nêu trên, không có điều khoản nào liên quan đến việc tách thửa. Do đó, cơ quan cấp giấy chứng nhận sẽ căn cứ vào nội dung của hợp đồng mua bán đã được công chứng chứng nhận để cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho năm người.
Sau khi các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà thì cam kết của chị T trước đây không còn ý nghĩa đối với các bên do Hợp đồng mua bán nhà đã được công chứng có giá trị chứng cứ và có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan, ngoại trừ các bên có thỏa thuận khác và thỏa thuận này phải được công chứng chứng thực. (Căn cứ Điều 6 Luật công chứng)
Trường hợp sau khi ký kết hợp đồng mua bán, chị T cam kết sẽ tách thửa cho từng người, thì cam kết này phải được thể hiện bằng văn bản có chữ ký của bên bán, theo đó các bên phải lập thủ tục hủy hợp đồng để ký hợp đồng mua bán có tách thửa, với điều kiện các bên mua bán nhà phải cùng đồng ý ký tên, cơ quan công chứng sẽ xem xét điều kiện về tách thửa do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định về điều kiện tách thửa, nếu thỏa thuận về tách thửa không đủ điều kiện, thì cơ quan công chứng sẽ từ chối công chứng.
Do hợp đồng mua bán nhà đã được các bên ký kết và các bên không có thỏa thuận khác bằng văn bản tương tự, nên không có căn cứ để khởi kiện chị T để hủy hợp đồng mua bán nhà chỉ vì lý do không tách thửa được.
Hỏi: Năm 1978, gia đình tôi có mua 1 căn nhà 13m2 được xây dựng từ trước năm 1975. Sau đó gia đình tôi san lấp phần đất phía sau nhà để làm đất ở và được hợp thức hóa tổng cộng 56m2 ngày 13/3/1993 (theo hồ sơ năm 1978).
Sau thời điểm này gia đình tôi lại san lấp tiếp phần đất phía sau nhà nâng tổng diện tích đất ở thành 81m2 và sử dụng từ đó đến nay, không có tranh chấp với bất kỳ ai.
Trước tháng 2/1993, gia đình tôi có bản đồ do quận vẽ thửa đất 81m2 trên. Cuối năm 2012, chính quyền kêu gọi làm hồ sơ xin cấp sổ đỏ. Gia đình tôi đã nộp hồ sơ để xin cấp sổ đỏ cho 81m2 đất ở này và ngày 3/8/2013 được Chi cục thuế UBND Quận Bình Thạnh thông báo nộp 198 triệu đồng tiền thuế sử dụng đất.
Xin hỏi, trường hợp gia đình tôi có được miễn tiền sử dụng đất hay không? Theo tôi được biết, đất đang sử dụng ổn định được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003;
Trong trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 không có tranh chấp thì không phân biệt người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người đã sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 hoặc là người sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 (do nhận chuyển nhượng, thừa kế, hiến, tặng... ) khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều không phải nộp tiền sử dụng đất.
Nếu phải đóng tiền sử dụng đất, gia đình tôi phải đóng là bao nhiêu và cách tính như thế nào?
Mong được giải đáp giúp. Cảm ơn.
Trả lời:
Theo thư của bà, tôi hiểu toàn bộ diện tích đất của ông/bà đang sử dụng hiện thuộc quy hoạch khu dân cư hiện hữu. Nhà của ông/bà đã được cấp giấy chứng nhận một phần, phần lấn thêm phía sau nhà được thực hiện trước ngày 15/10/1993.
Tại khoản 5 Điều 14 của Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này nhưng phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận thì được cấp giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 15 nghị định này”.
Tường hợp của ông/bà, vào thời điểm sử dụng đất là do lấn chiếm nhưng hiện tại việc sử dụng đất của ông/bà là phù hợp với quy hoạch, do vậy ông/bà phải được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, ông/bà thuộc trường hợp phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích diện tích được cấp thêm (81m2- 56m2= 25m2).
Về giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất là giá do UBND Tp.HCM ban hành hàng năm (năm 2013).
Do không biết vị trí đất cụ thể của ông/bà nên tôi không thể trả lời ông được theo quy định ông phải nộp bao nhiêu tiền.
Thân ái chào bà.
Hỏi: Trước khi mất, mẹ tôi có để lại cho anh em tôi một thửa đất nông nghiệp diện tích 2.000m2 ở huyện Bình Chánh, Tp.HCM. Theo đó, anh tôi thừa hưởng diện tích đất 1.500m2, còn tôi được 500m2. Sổ đỏ do anh tôi đứng tên.
Hiện tôi muốn tách phần đất mẹ cho tôi ra thành sổ riêng, nhưng nghe nói đất nông nghiệp phải 1.000m2 mới tách sổ được? Tôi phải làm gì để được tách đất? Nếu được thủ tục thế nào? Mong sớm được phản hồi. Cảm ơn.
Trả lời:
Việc tách thửa đất nông nghiệp được thực hiện theo quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/2/2009 của UBND TP.HCM và quyết định số 54/2012/QĐ-UBND ngày 3/12/2012 của UBND Tp.HCM.
Tại Khoản 2 Điều 1 Quyết định 54 nêu trên đã quy định: “…đối với đất nông nghiệp; UBND quận, huyện căn cứ điều kiện thực tế, loại đất nông nghiệp và trường hợp cụ thể để giải quyết tách thửa, diện tích của các thửa đất nông nghiệp hình thành được phép nhỏ hơn 300m2 nhưng phải đảm bảo sử dụng đúng mục đích nông nghiệp”.
Với quy định trên, trường hợp của chị hoàn toàn có thể được phép tách thửa. Chị nên liên hệ với UBND huyện Bình Chánh để tiến hành làm các thủ tục cần thiết để tách sổ.
Trân trọng.
Tư vấn về việc Có được hủy hợp đồng mua bán nhà đã có công chứng, Cấp giấy chứng nhận cho nhà đất lấn chiếm, Tách thửa đất nông nghiệp thừa kế Tư vấn luật nhà đất