Hỏi: Khoảng tháng 3/2010, qua người quen giới thiệu, tôi có mua một lô đất vườn ở sau chùa Khánh An, An Phú Đông, Q.12 (Tp.HCM) diện tích 52m2 (4mx13m) dạng giấy tay. Đất trồng cây lâu năm, thời hạn sử dụng đã lâu, không dính qui hoạch hay dự án.
Rất nhiều lần tôi đi tìm hiểu để hợp thức hóa nhưng cán bộ phường không giải thích cụ thể. Trong khi đó, cạnh lô đất của tôi có hai lô đất cũng mua giống tôi, cùng một chủ đất nhưng đã hợp thức hóa năm 2012 và đang chào bán có giấy tờ hợp lệ.
Tôi rất băn khoăn, không biết phải làm thế nào để hợp thức hóa mảnh đất cũng như các bước thủ tục ra sao? Mong được chuyên mục tư vấn. Cám ơn.
Trả lời:
Theo quy định của pháp luật về đất đai, để quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản (người sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất), người sử dụng đất phải có đủ các điều kiện: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.
Bên cạnh đó, trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất, người sử dụng đất phải tuân thủ đúng trình tự, thủ tục luật định.
Như vậy, việc nhận chuyển nhượng bằng giấy tay (không tuân thủ về mặt hình thức - phải được công chứng tại Phòng công chứng) đối với thửa đất tại quận 12, thửa đất nhận chuyển nhượng cũng không đủ điều kiện để được tham gia thị trường bất động sản nên giao dịch của bạn sẽ không được pháp luật thừa nhận và bảo vệ.
Theo đó, với thông tin đã cung cấp, bạn sẽ không được cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục cấp chứng nhận quyền sử dụng đối với thửa đất nêu trên theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành.
Cần lưu ý, pháp luật đất đai hiện hành cũng vẫn có những quy định giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với những thừa đất không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai nhưng có nguồn gốc sử dụng từ trước ngày 1/7/2004, đồng thời thỏa mãn một số điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật.
Vì vậy, đối với thắc mắc tại sao hai thửa đất liền kề được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bạn có thể liên hệ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc UBND quận 12 để có câu trả lời cụ thể.
Hỏi: Năm 1997, mẹ tôi Mua nhà của một cán bộ quân đội. Ngôi nhà do bên quân đội cấp, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mẹ tôi và ông ấy chỉ làm giấy tay và hẹn khi có giấy chứng nhận ông ấy sẽ làm thủ tục sang tên cho mẹ tôi. Mẹ tôi đã trả hết tiền theo thỏa thuận trên giấy mua bán.
Năm 1999, mẹ tôi có làm giấy kê khai, sau đó gọi ông ấy làm thủ tục sang tên (lúc này ông ấy đã làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nhưng ông ta không chịu sang tên và đòi thêm tiền.
Hiện tại chúng tôi chỉ có tờ kê khai năm 1999. Từ năm 1997 đến nay gia đình tôi ở tại căn nhà này (có KT3), giấy mua bán tay thì đã nộp cho cơ quan Nhà nước khi làm tờ khai năm 1999. Bây giờ mẹ tôi phải làm sao để làm giấy chứng nhận cho căn nhà? Nếu được thủ tục như thế nào?
Mong chuyên mục Tư vấn nhà đất và luật sư tư vấn giúp. Cảm ơn.
Trả lời:
Theo quy định của Luật Dân sự, hình thức của việc Mua bán nhà ở phải lập bằng văn bản và được công chứng chứng nhận. Do vậy, trường hợp mua bán giấy tay của gia đình bạn về nguyên tắc là vô hiệu.
Tuy nhiên, nếu tranh chấp được tòa án giải quyết thì tòa án sẽ cho các bên 30 ngày để tiến hành công chứng hợp đồng mua bán (giấy tay). Nếu trong thời hạn này, một trong các bên hoặc cả hai bên không đến công chứng hợp đồng mua bán thì tòa án sẽ tuyên việc mua bán là vô hiệu.
Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là gia đình bạn trả nhà cho người bán, và người bán trả lại tiền cho gia đình bạn. Trường hợp có thiệt hại thì bên có lỗi phải bồi thường.
Bên có lỗi có thể là bên không đến công chứng trong thời hạn 30 ngày nêu trên. Mức thiệt hại được xác định theo hướng tòa án sẽ định giá căn nhà hiện tại theo giá thị trường trừ đi giá trị mà các bên đã mua bán đã ghi nhận.
Trân trọng.
Hỏi: Cách đây 24 năm bố mẹ em có theo chủ trương của Nhà nước đi vào Long An theo vùng kinh tế mới. Trong thời gian sống ở đây, bố mẹ em có nhận trả nợ cho gia đình người ta số tiền nợ ở ngân hàng với điều kiện là bố mẹ em sẽ là chủ của một lô đất ruộng mà Nhà nước đã cấp cho gia đình người đó khi mà họ cũng vào Long An lập nghiệp.
Hiện tại bố mẹ em vẫn còn giữ giấy tờ trả nợ ngân hàng và giấy cam kết của 2 bên gia đình. Bố mẹ em đã canh tác trên mảnh đất đó hơn 20 năm nay mà không gặp phải sự tranh chấp nào.
Nay gia đình em muốn làm giấy tờ là chủ sở hữu thật sự của lô đất đó và xin phép chuyển thành đất thổ cư thì cần thủ tục gì và phải nộp những khoảng tiền gì?
Trả lời:
Việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện quy định tại điều 50 Luật Đất đai 2003, sưa đổi bổ sung 2009, yêu cầu đất phải đúng quy hoạch, không tranh chấp và có:
“…….
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
………..”
Trường hợp sử dụng trước năm 1993, không tranh chấp, đúng quy hoạch được Ủy ban nhân dân đồng ý, dù không có loại giấy tờ trên, gia đình bạn vân có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Về việc chuyển mục đích sử dụng đất, trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải xin phép Ủy ban nhân dân cấp huyện. Sau khi được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất trên diện tích đất chuyển mục đích sử dụng.