Hỏi: Trong quyết định khiếu nại của gia đình tôi về việc bồi thường giải phóng mặt bằng của gia đình có điều 2 của quyết định như sau:
Giao ban Bồi thường GPMB quận Ba Đình (Hà Nội) tham mưu cho UBND quận văn bản báo cáo UBND TP xem xét chấp thuận bán hai căn hộ tái định cư cho hộ gia đình ông B. theo giá kinh doanh với hình thức trả tiền một lần.
Xin hỏi, Mua nhà tái định cư theo giá kinh doanh là thế nào? Mức giá khi mua nhà tái định cư theo giá kinh doanh là bao nhiêu? Mong được tư vấn. Cảm ơn.
Trả lời:
Căn cứ khoản 2, Điều 19 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 1/10/2009 của Bộ Tài nguyên - môi trường, khi người bị thu hồi, giải tỏa nhà đất và thuộc trường hợp được bố trí tái định cư căn hộ, giá đất để tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư do UBND cấp tỉnh quyết định theo quy định của Chính phủ.
Giá Bán nhà tái định cư do UBND cấp tỉnh quyết định trên cơ sở suất đầu tư nhà ở và thực tế tại địa phương.
Cá nhân khi nhận căn hộ tái định cư phải nộp tiền sử dụng đất và tiền mua nhà theo quy định nêu trên, số tiền này sẽ được khấu trừ vào tiền bồi thường, hỗ trợ mà người sử dụng đất được hưởng.
Theo thư trình bày, trường hợp của ông/bà được “mua nhà tái định cư theo giá kinh doanh”. Trong khi đó, quy định nêu trên không sử dụng cụm từ “theo giá kinh doanh”.
Vì vậy, ông/bà có thể liên hệ với Ban quản lý dự án yêu cầu nơi đây cung cấp quyết định của UBND TP.Hà Nội về giá bán nhà tái định cư được quyết định cụ thể ra sao để tìm hiểu xem có bao nhiêu loại giá bán nhà áp dụng cho những trường hợp cụ thể nào và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án...
Trân trọng,
Hỏi: Tôi ở Đà Nẵng và đang muốn mua một ngôi nhà để ở tại đây. Ngôi nhà tôi định mua đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được UBND quận Sơn Trà (TP Đà Nẵng) cấp ngày 17/5/2010.
Tuy nhiên, trong giấy chứng nhận này chỉ ghi phần thửa đất số..., tờ bản đồ..., diện tích... liên quan tới phần đất, còn phần nhà ở ghi chưa chứng nhận quyền sở hữu. Vậy nếu mua căn nhà này phải làm hợp đồng chuyển nhượng ra sao để khi sang tên giấy chứng nhận phải có đầy đủ phần đất và phần nhà?
Mong sớm nhận được sự tư vấn. Xin cảm ơn!
Trả lời:
Theo thư của ông, tôi hiểu nhà đất mà ông định mua đã có giấy tờ hợp lệ về đất ở, phần nhà ở chưa được nhà nước cấp giấy chứng nhận (ghi nhận trên giấy chứng nhận).
Theo pháp luật về nhà ở và dân sự thì việc mua bán nhà ở chưa có giấy chứng nhận sẽ bị vô hiệu. Hay nói cách khác là pháp luật không cho phép việc mua bán như vậy.
Để việc mua bán được hợp pháp và tránh những rủi ro cho ông, người bán nên tiến hành các thủ tục cần thiết để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (ghi hiện trạng nhà ở lên giấy chứng nhận hiện có). Sau đó mới làm thủ tục mua bán.
Trân trọng.
Hỏi: Tôi đang làm thủ tục để mua một mảnh đất ở Bình Dương của hai vợ chồng, nhưng do gia đình này hiện không còn ở Tp.HCM nên đã ủy quyền cho một người khác đứng ra đại diện giao dịch (tạm gọi là anh B).
Xin hỏi, nếu vợ anh B không có mặt ở Tp.HCM thì tôi có thể làm thủ tục mua bán với một mình anh B được không? Cám ơn.
Trả lời:
Căn cứ điều 589 Bộ Luật dân sự, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận của các bên. Theo đó, bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.
Căn cứ điều 18 Nghị định 04/2013/NĐ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ, việc ủy quyền để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng ủy quyền. Như vậy, chỉ những người được ủy quyền tại hợp đồng ủy quyền mới có được quyền nhân danh bên ủy quyền thực hiện những công việc theo đúng nội dung những gì đã được ủy quyền.
Theo thư trình bày, người có quyền sử dụng đất đã ủy quyền cho một người (tạm gọi là ông B) để thay mặt mình ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo quy định nêu trên, chỉ một mình ông B có quyền nhân danh bên đã ủy quyền cho mình để ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất cho ông/bà, vợ của ông B không phải là bên được ủy quyền, do đó người này không có quyền gì trong giao dịch nêu trên.
Một vấn đề quan trọng khác cần lưu ý khi giao dịch chuyển nhượng bất động sản với bên được ủy quyền như sau:
Nếu trong hợp đồng ủy quyền giao cho ông B là bên được ủy quyền được quyền ký bán cho đích danh người mua, thì người được ủy quyển chỉ được chuyển nhượng cho người mà hợp đồng ủy quyền đã chỉ định đích danh, ông B không có quyền chuyển nhượng cho người khác. Nếu hợp đồng ủy quyền không xác định người mua đích danh, thì ông B có quyền bán cho bất cứ ai.
Về việc thỏa thuận giá bán và phương thức thanh toán, nếu hợp đồng ủy quyền không giao cho ông B được quyền quyết định giá bán, thì ông/bà phải thỏa thuận với bên đã ủy quyền là người sử dụng và sở hữu bất động sản về giá bán. Đối với phương thức thanh toán, nếu hợp đồng ủy quyền không giao cho ông B nhận tiền, thì ông/bà nên thanh toán trực tiếp bằng hình thức chuyển khoản vào tài khoản cho bên đã ủy quyền.
Một vấn đề khác cũng cần lưu ý, hiện nay thuế thu nhập cá nhân liên quan đến việc chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền thường bị tính thuế thu nhập cá nhân trên giá chuyển nhượng cho người ủy quyền và cho cả bên được ủy quyền.
Do trong thực tế có nhiều trường hợp hai bên chuyển nhượng bất động sản cho nhau nhưng không làm hợp đồng chuyển nhượng nhằm trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế. Vì vậy, để hạn chế việc trốn tránh nêu trên cơ quan thuế sẽ tính thuế theo cách nêu trên, nếu như hai bên có bằng chứng chứng minh ngược lại.
Trân trọng.
Tư vấn Mua nhà tái định cư theo giá kinh doanh, Mua cả nhà đất khi phần nhà chưa được công nhận, Mua bán đất với người được ủy quyền sao cho an toàn
Hỏi: Trong quyết định khiếu nại của gia đình tôi về việc bồi thường giải phóng mặt bằng của gia đình có điều 2 của quyết định như sau:Giao ban Bồi thường GPMB quận Ba Đình (Hà Nội) tham mưu cho UBND quận văn bản báo cáo UBND TP xem xét chấp thuận bán hai căn hộ tái định cư cho hộ gia đình ông B. theo giá kinh doanh với hình thức trả tiền một lần.Xin hỏi, Mua