Tư vấn Phải làm thế nào khi mua trùng nhà với người khác, trường hợp nào cần gửi đơn lên Tòa án khi Tranh chấp đất đai, Có được thay cha thừa kế nhà của ông bà nội

Hỏi: Mới đây, tôi và nhiều khách hàng của Công ty Gia Phú (Tp.HCM) đã mua phải căn hộ “ảo” tại dự án do công ty này làm chủ đầu tư.Sau khi chúng tôi lỡ giao tiền Mua nhà thì mới biết là không thể nhận nhà. Nguyên nhân là do bên bán đã cho 5-6 người khác nhau cùng một căn hộ. Thêm nữa, dự

Hỏi: Mới đây, tôi và nhiều khách hàng của Công ty Gia Phú (Tp.HCM) đã mua phải căn hộ “ảo” tại dự án do công ty này làm chủ đầu tư.
Sau khi chúng tôi lỡ giao tiền Mua nhà thì mới biết là không thể nhận nhà. Nguyên nhân là do bên bán đã cho 5-6 người khác nhau cùng một căn hộ. Thêm nữa, dự án hiện đã bị ngừng thực hiện. Trong khí đó, chủ đầu tư đã bỏ trốn và không chịu trách nhiệm.
Người mua đóng tiền góp vốn cho sàn môi giới mặc dù ký kết hợp đồng giao dịch với chủ đầu tư là Công ty Gia Phú. Hiện tai, hai bên không chịu trả tiền cho khách hàng và đổ lỗi cho nhau.
Như vây, xin hỏi luật sư, trường hợp này chúng tôi phải làm sao, trách nhiệm thuộc bên nào? Xin tư vấn cho chúng tôi cách giải quyết.
Trả lời:
Việc xảy ra ở Dự án Chung cư Gia Phú Land do Công ty TNHH Địa ốc Gia Phú làm chủ đầu tư đã có dấu hiệu của Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản căn cứ vào Điều 139, Bộ luật Hình sự. Bởi vì, chủ đầu tư đã ký kết với khách hàng Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư là tài sản được hình thành trong tương lai với khách hàng theo nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 23/6/2010 và Thông tư số 16/2010/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 01/9/2010.
Tuy nhiên, chủ đầu tư sau đó lại ký kết Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư đã được bán trước đó cho các cá nhân khác. Có thể thấy, chủ đầu tư đã chuyển nhượng một tài sản hình thành trong tương lai cùng lúc cho nhiều người. Với thủ đoạn gian dối này, công ty này đã chiếm đoạt số tiền của những người chuyển nhượng sau đó.
Trong trường hợp này, pháp luật hình sự Việt Nam quy định, trách nhiệm thuộc về các cá nhân liên quan tới việc ký kết Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư. Vì vậy, bạn nên làm đơn trình báo tới cơ quan Công an đề nghị điều tra, xử lý các cá nhân nêu trên theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam.

Hỏi: Gia đình tôi và hàng xóm hiện đang có tranh chấp đất đai chỗ giáp ranh của hai hộ. Khi gửi đơn lên xã, xã đề nghị hai bên hòa giải nhưng bên kia không chịu mà đã đòi kiện ra Tòa.
Mới đây, phía gia đình tôi đã xây công trình phụ tại vị trí giáp ranh với nhà hàng xóm. Tuy nhiên, chúng tôi có xây lệch một chút về phía phần đất hộ bên kia vì địa thế đất không vuông vắn, lại có nhiều cây.
Do thời gian đã lâu, đất do cha mẹ để lại nay rất khó để nhận biết ranh giới rõ ràng đất hai gia đình, chỉ ước lượng bằng gốc cây ven bờ và con mương nhỏ.
Hộ bên kia ầm ầm làm đơn kiện lên xã khi chúng tôi tiến hành đổ móng xây. Cán bộ xã mời lên giải quyết bằng việc hòa giải nhưng bên kia nhất định không chịu và đòi đưa ra tòa. Tôi hỏi muốn hỏi, bên kia có quyền làm như vậy không và trường hợp nào thì phải ra tòa để giải quyết khi tranh chấp đất đai?
Trả lời:
Luật Đất Đai 2013 quy định, thủ tục hòa giải ở UBND cấp xã là bắt buộc trước khi đưa tranh chấp đất đai tới các chủ thể có thẩm quyền để giải quyết.
Đoạn 2, điểm c, khoản 1, Điều 88, Nghị định 43/2014/NĐ-CP có liên quan đến thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã quy định: “Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.”
Vì vậy, nếu bên kia vắng mặt tới lần thứ hai thì việc hòa giải xem như không thành. UBND cấp xã sẽ lập ra biên bản hòa giải không thành, đồng thời hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn tới cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo (khoản 4, Điều 88, NĐ 43/2011/NĐ-CP).
Cụ thể, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được tiến hành giải quyết như sau:
“1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”
Những Giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai bao gồm:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ
Theo đó, sau khi hòa giải tại UBND xã không thành, nếu:
Bên kia có Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ trên thì việc bên kia yêu cầu đưa tranh chấp đất đai ra Tòa án là hoàn toàn phù hợp quy định pháp luât.
Bên kia không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ trên thì bên kia có quyền lựa chọn nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND có thẩm quyền hoặc đưa tranh chấp ra Tòa án.

Hỏi: Trước khi mất ông bà nội của chúng tôi có để lại 1 căn nhà. Cha tôi định cư tại Mỹ, còn 2 anh em tôi đang thuê trọ. Hiện nay, các cô chú tôi đang có ý định bán căn nhà của ông bà để lại.
Xin hỏi, chúng tôi có quyền ngăn cản việc bán căn nhà của ông bà nội hay không? Nếu đồng ý bán nhà chúng tôi có được thừa kế số tiền bán nhà nói trên thay cha tôi hay không?
Trả lời:
- Theo quy định pháp luật, khi ông bà nội qua đời có để lại di chúc thì tài sản được chia theo di chúc. Ở đây, không có di chúc nên di sản của ông bà để lại được chia theo pháp luật. Điều 676 Bộ luật Dân sự, quy định:
“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây: a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;...
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau;
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước đó do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản”.
Theo quy định trên, do ông bà nội bạn không để lại di chúc nên cha và các cô chú của bạn mỗi người được hưởng một suất thừa kế nhà bằng nhau. Nay các cô chú của bạn muốn bán nhà họ chỉ cần sự đồng ý của cha bạn đang ở nước ngoài. 2 anh em bạn không có quyền lợi gì ở căn nhà đó và do đó không có quyền ngăn cản việc bán nhà. Việc lấy ý kiến 2 anh em bạn chỉ xảy ra trong trường hợp cha của bạn đã chết và không để lại di chúc để định đoạt phần nhà mà mình được hưởng.