Tư vấn Trình tự thủ tục mua bán nhà ở, đối tượng, điều kiện thuê mua nhà ở xã hội, Uỷ quyền bán nhà khi vắng mặt

Hữu Lợi

07/07/2015

Hỏi: Tôi mua miếng đất tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè (Tp.HCM) năm 2004 (giấy sang nhượng viết tay) nhưng chưa chuyển tên sở hữu qua tên tôi. Năm 2005, tôi xây nhà ở (có giấy phép xây dựng mang tên chủ cũ).
Đến năm 2006 có dự án quy hoạch bao gồm phần Nhà đất của tôi. Nay tôi muốn làm thủ tục chuyển nhượng sang tên sở hữu từ chủ cũ qua cho tôi thì có được không? Mong được tư vấn. Cảm ơn.
Trả lời;
Theo thư của ông/bà, tôi hiểu nhà đất của ông/bà đã có giấy tờ hợp lệ do chủ cũ đứng tên, theo quy định pháp luật hiện hành thì nhà đất này có thể được mua bán, chuyển nhượng nếu tại thời điểm hiện tại Nhà nước chưa có quyết định thu hồi đất để thực hiện quy hoạch.
Theo quy định của Luật Nhà ở, việc mua bán nhà ở phải lập hợp đồng bằng văn bản và có công chứng chứng nhận (trừ doanh nghiệp kinh doanh nhà ở bán sản phẩm của mình). Theo đó, nhà ở phải có giấy chứng nhận hợp lệ, các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở có thể lập hợp đồng Mua bán nhà hoặc cung cấp các thông tin và nội dung cơ bản để công chứng viên dự thảo hợp đồng.
Văn bản hợp đồng này phải được công chứng chứng nhận mới có hiệu lực pháp luật, tất nhiên cơ quan công chứng sẽ thu phí chứng nhận hợp đồng.
Sau khi hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng, một trong các bên hoặc các bên trong hợp đồng tiến hành khai thuế thu nhập cá nhân do bên bán nhà phải nộp (nếu có) hoặc bên nhận tặng cho nhà phải nộp (nếu có); khai lệ phí trước bạ (do bên mua nhà hoặc bên nhận tặng cho phải nộp).
Trong một vài trường hợp nếu căn nhà mua bán chưa nộp đủ thuế nhà đất hằng năm thì lúc này cơ quan thuế cũng đề nghị truy nộp (người bán nhà phải nộp).
Khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế, bên mua nhà nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho mình tại UBND huyện (quận) nơi có nhà, và bên mua nhà phải nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, ở giai đoạn này cơ quan cấp giấy chứng nhận sẽ kiểm tra lại hồ sơ mua bán nhà, theo kinh nghiệm của tôi thì có thể có những rủi ro như:
(i) Giấy chứng nhận quyền sở hữu giả, trường hợp này về nguyên tắc thì cơ quan công chứng sẽ bồi thường thiệt hại (nếu có) cho bên mua nhà;
(ii) Hiện trạng nhà ở không đúng với giấy chứng nhận, trường hợp này có thể có những khó khăn cho bên mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu;
(iii) Nhà ở bị ngăn chặn chuyển dịch, trường hợp này xảy thì hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu.
Do vậy, khi soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở, bên mua nhà phải hết sức thận trọng nhằm tránh rủi ro cho mình.
Trân trọng.

Hỏi: Tôi muốn biết những đối tượng nào được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước? Các đối tượng phải đáp ứng điều kiện gì?
Trả lời:
Theo Nghị định 34/2013/NÐ-CP, ngày 22/4/2013 của Chính phủ thì có tám đối tượng sau được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước: Người có công với cách mạng quy định tại Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng; Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Ðảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước; Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; Công nhân làm việc tại khu công nghiệp, cụm khu công nghiệp và các cơ sở sản xuất, dịch vụ ngoài khu công nghiệp; Người thu nhập thấp, hộ nghèo có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị. Trong đó, người thu nhập thấp là người không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; Người khuyết tật, người già cô đơn và các đối tượng đặc biệt có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị. T
Trường hợp là người khuyết tật, người già cô đơn không nơi nương tựa, không có thu nhập thì được bố trí ở tại các trung tâm bảo trợ xã hội của Nhà nước; Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ; Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
Ðể được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước, các đối tượng trên phải đáp ứng các điều kiện như: Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng nhà ở chật chội có diện tích bình quân hộ gia đình dưới 5 m2 sàn/người hoặc nhà ở hư hỏng, dột nát. Ðồng thời, các đối tượng này phải có hộ khẩu thường trú hoặc có hợp đồng lao động có thời hạn từ một năm trở lên và có đóng bảo hiểm xã hội tại địa phương nơi có nhà ở cho thuê. Riêng đối tượng hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư thì không áp dụng các điều kiện nêu trên mà do UBND cấp tỉnh quy định cụ thể về điều kiện. Ngoài ra, đối với trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì phải thanh toán ngay lần đầu số tiền thuê mua bằng 20% giá trị của nhà ở thuê mua.
Quy định này được thực hiện từ ngày 6/6/2013.

Hỏi: Tôi có căn nhà ở Tp.HCM, do công việc tôi thường xuyên cư trú tại Đà Nẵng. Nay tôi có thể làm thủ tục công chứng hợp đồng uỷ quyền tại Đà Nẵng để uỷ quyền cho người em tôi ở Tp.HCM (em tôi không thể cùng tôi đến phòng công chứng tại Đà Nẵng) bán nhà tại Tp.HCM được không?
Trả lời:
Trong trường hợp cả ông (ở Đà Nẵng) và em ông (ở Tp.HCM) không thể cùng đến tổ chức hành nghề công chứng để công chứng hợp đồng uỷ quyền thì ông có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng ở Đà Nẵng công chứng hợp đồng ủy quyền trước.
Sau đó, ông chuyển hợp đồng đã được công chứng cho em ông để em ông đến tổ chức hành nghề công chứng ở Tp.HCM công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng uỷ quyền. Khi đó em ông sử dụng hợp đồng uỷ quyền đã có hiệu lực pháp lý này để bán nhà thay ông. (Nghị định số 04/NĐ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của luật Công chứng 2006, bộ luật Dân sự).