Tư vấn vế việc Cần những thủ tục gì để tăng hạn mức đất ở, Thủ tục và lệ phí tách đất, làm sổ hồng, những thủ tục khi Việt Kiều muốn mua đất làm nông trại ở Việt Nam

Hữu Lợi

07/07/2015

Hỏi: Chú tôi mua một ngôi nhà 4 gian + 1 nhà bếp và đất vườn diện tích 437m2 của bà C. (thửa đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) vào ngày 14/2/1990 và được UBND phường Phú Hải, TP Đồng Hới (Quảng Bình) xác nhận ngày 21/2/1990, có sơ đồ địa giới vị trí kèm theo. Ngày 18/5/2011 được UBND TP Đồng Hới cấp giấy chứng nhận.
Tại thời điểm ngày 16/11/2005 UBND tỉnh có quyết định số 57/2005/QĐ-UBND quy định hạn mức đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đối với phường Phú Hải là 150m2 (trước khi có quyết định số 57 thì hạn mức cấp đất ở là 200m2) nhưng thời điểm Mua nhà và thửa đất nói trên vào năm 1990 trước mốc quy định. Diện tích khi mua là 437m2 nhưng công nhận QSDĐ chỉ 327,3m2.
Vậy việc cấp đất ở căn cứ vào quyết định số 57 có đúng không? Việc công nhận quyền sử dụng đất ở 150 m2 và đất trồng cây hằng năm 177,3m2 có đúng với các quy định của Luật đất đai? Diện tích 109,7m2 đất trồng cây hằng năm khác còn lại nằm trong phạm vi quy hoạch hành lang an toàn giao thông không được công nhận quyền sử dụng đất có đúng không?
Trong trường hợp trên gia đình tôi cần làm những thủ tục gì để đề nghị cấp tăng hạn mức diện tích đất ở từ 150m2 lên 200m2 theo quy định của pháp luật?
- Trả lời:
Về việc công nhận quyền sử dụng đất ở trong trường hợp đất có vườn từ sau ngày 18/12/1980 đến trước ngày 1/7/2004.
Căn cứ khoản 3, Điều 87 Luật đất đai thì thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành là ngày 1-7-2004 và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật đất đai, mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở, diện tích đất có vườn, ao được xác định theo giấy tờ đó.
Căn cứ khoản 4, điều 87 Luật đất đai, trường hợp thửa đất cũng được hình thành trong khoảng thời gian và có những loại giấy tờ như quy định tại khoản 3 điều 87 Luật đất đai nêu trên, nhưng trên giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở, diện tích vườn, ao là bao nhiêu thì việc xác định diện tích đất ở trong trường hợp nêu trên trong cùng thửa đất được xác định như sau:
• UBND cấp tỉnh ban hành hạn mức công nhận đất ở cho địa phương của mình.
• Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức đất ở tại địa phương thì áp dụng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương. Trong trường hợp nhỏ hơn thì công nhận đất ở theo diện tích thực tế của thửa đất.
Theo thư trình bày thì thửa đất của ông/bà được tạo lập trong khoảng thời gian từ 18/12/1980 đến trước ngày 1/7/2004 và trên đất vừa có đất ở vừa có đất vườn. Do đó thuộc trường hợp áp dụng điều 87 Luật đất đai.
Theo thư trình bày thì khi nhận chuyển nhượng đất vào năm 1990, các bên đã lập giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của UBND phường ngày 21-2-1990 và nay được UBND cấp xã xác nhận là đất đã sử dụng trước ngày 15/10/1993. Do đó, trường hợp này được xem là có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, điều 50 Luật đất đai.
Theo thư trình bày, ông/bà không cho biết giấy tờ nhận chuyển nhượng đất vào ngày 14/2/1990 có ghi rõ diện tích đất ở, diện tích đất vườn hay không.
Vì vậy, ông/bà cần xem lại giấy tờ chuyển nhượng đất nêu trên để xác định diện tích đất ở trong trường hợp của mình sẽ được công nhận là bao nhiêu. Nếu trên giấy tờ không ghi rõ diện tích đất ở thì đất ở sẽ được công nhận theo hạn mức đất ở tại địa phương tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp giấy tờ chuyển nhượng đất nêu trên ghi rõ diện tích đất ở thì sẽ căn cứ diện tích đất ở được ghi trên giấy tờ trên để xác định diện tích đất ở khi cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho ông/bà.
Trân trọng.

Hỏi: Vừa rồi tôi có nghe nói là phải đóng 1 tỷ tiền thuế đất thì mới được lấy sổ hồng. Tôi mới đi nước ngoài về nghe ba mẹ nói lại nhưng chưa gặp trực tiếp “cò” để tìm hiểu. Thắc mắc vô cùng nhưng không biết hỏi ai, hiểu biết cũng hạn chế.
Vậy cho tôi hỏi những điều trên nói như trên có đúng hay không? Và thêm nữa, nếu muốn làm sổ hồng cho 2 chị em thì phải cần có những giấy tờ nào?
Rất mong được giải đáp và chân thành cảm ơn.
Trả lời:
Do không nắm rõ thông tin về quyền sử dụng đất của gia đình anh/chị nên chúng tôi có ý kiến như sau:
Trường hợp mục đích sử dụng đất ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy Chứng Nhận) của gia đình anh/chị hiện là đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì trước hết phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở rồi mới thực hiện thủ tục tách thửa.
Khi đó, tùy trường hợp, gia đình anh/chị phải nộp tiền sử dụng đất trên cơ sở tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất với mục đích sử dụng hiện tại (đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp không phải là đất ở) và lệ phí cấp Giấy Chứng Nhận. Số tiền cụ thể sẽ được xác định căn cứ vào vị trí của thửa đất.
Sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất anh/chị nộp hồ sơ tách thửa tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Tân Phú gồm những giấy tờ sau:
Đơn xin tách thửa;
Giấy Chứng Nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
Trường hợp mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy Chứng Nhận của gia đình anh/chị là đất ở thì chỉ cần thực hiện thủ tục tách thửa theo hướng dẫn trên. Trong trường hợp này, anh/chị chỉ cần nộp lệ phí cấp Giấy Chứng Nhận theo quy định.

Hỏi: Tôi hiện ở Mỹ. Bây giờ tôi muốn về Việt Nam Mua đất mở nông trại chăn nuôi, nhưng tôi không biết chút nào về những thủ tục cần thiết.
Như vậy tôi phải làm những thủ tục gì để được mua đất mở nông trại chăn nuôi?
Trả lời:
- Trường hợp 1: Bạn là người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Theo Điều 73 Luật Đất đai năm 2003 thì bạn được lựa chọn 2 hình thức sử dụng đất là: Giao đất có thu tiền sử dụng đất; hoặc là Thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 19 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Trường hợp 2: Bạn là người nước ngoài.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài có dự án đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì được Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự án đầu tư. Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 20 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Sau khi hoàn thành thủ tục nêu trên, bạn nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh). Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn khi nhận hồ sơ có trách nhiệm viết giấy biên nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ, trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc phải kiểm tra hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ biết nếu cần phải bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất ủy quyền cho người khác nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận hoặc nhận Giấy chứng nhận thì phải có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật.
Không quá năm mươi (50) ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu.Thời gian này không kể thời gian công khai kết quả thẩm tra, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian trích đo địa chính thửa đất.