Tư vấn về việc chưa hoàn thành phần móng Chủ đầu tư bán nhà, Thủ tục tặng cho nhà, Muốn chuyển nhượng đất phải làm thế nào

Hỏi: Tôi có ký hợp đồng (có đính kèm hợp đồng mẫu) đặt Mua nhà  liên kế của dự án T.P House của công ty P, đã đóng tiền đợt 1 240 triệu đồng. Sau 2 tháng đóng tiền đợt 1, phía công ty yêu cầu tôi ký hợp đồng vay vốn (tức bên tôi cho vay và phía công ty là bên vay).Đọc hợp đồng vay vốn thấy rất nhiều điều khoản bất

Hỏi: Tôi có ký hợp đồng (có đính kèm hợp đồng mẫu) đặt Mua nhà  liên kế của dự án T.P House của công ty P, đã đóng tiền đợt 1 240 triệu đồng. Sau 2 tháng đóng tiền đợt 1, phía công ty yêu cầu tôi ký hợp đồng vay vốn (tức bên tôi cho vay và phía công ty là bên vay).
Đọc hợp đồng vay vốn thấy rất nhiều điều khoản bất lợi cho mình nên tôi đã không ký. Tìm hiểu thêm thì thấy có thông tin tương tự trên báo.
Tôi có đọc qua Nghị định 71/2010/NĐ-CP, ở chương 1, điều 9, khoản đ có quy định chỉ được ký hợp đồng Mua bán nhà trong tương lai khi đã hoàn thành phần móng. Nếu bên chủ đầu tư ký hợp đồng mà chưa hoàn thành phần móng thì đã vi phạm pháp luật.
Xin hỏi, nếu tôi muốn đòi lại tiền thì phải làm sao? Và nếu như vậy tôi có đòi lại toàn bộ số tiền đã đóng cho bên công ty được không? Cảm ơn.
Trả lời:
Đúng như bạn trích dẫn, theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì chủ đầu tư chỉ được phép bán nhà ở hình thành trong lai sớm nhất vào thời điểm hoàn thành phần móng.
Tuy nhiên, trên thực tế, các cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản khi chưa hình thành bất động sản trên thực tế, hiện tại có 2 loại hợp đồng:
Loại thứ nhất là hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần. Đối với loại hợp đồng này phải đáp ứng điều kiện rằng chủ đầu tư chỉ được ứng trước tiền của khách hàng khi đã xây dựng hoàn thành phần móng. Trường hợp chưa xong phần móng thì đương nhiên hợp đồng này vô hiệu;
Loại thứ hai, được thể hiện dưới dạng: hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở, hợp đồng góp vốn kinh doanh nhà, hợp đồng góp vốn... là loại hợp đồng mà chủ đầu tư chưa thỏa mãn các điều kiện luật định như loại thứ nhất, đây là hợp đồng mang tính chất đầu tư kinh doanh bất động sản.
Trường hợp “cá nhân bình thường” tham gia hợp đồng loại thứ hai là đương nhiên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.
Thật vậy, bản chất của hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng nhà ở là một hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Từ tên gọi cũng như các quy định trong nội dung hợp đồng đã nói lên đều ấy.
Theo Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở thì chủ đầu tư có quyền “liên doanh, hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện dự án”. Tuy nhiên, không phải bất kỳ cá nhân nào cũng có thể là một bên trong hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư.
Theo khoản 1 điều 8 của Luật kinh doanh bất động sản thì “tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản”. Theo quy định này thì pháp luật cấm “cá nhân bình thường” tham gia kinh doanh bất động sản.
Hơn nữa, theo pháp luật về đầu tư thì việc đầu tư vào bất động sản thuộc danh mục đầu tư có điều kiện và như thế trước khi thực hiện dự án đầu tư buộc phải đăng ký dự án đầu tư tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, không phân biệt quy mô vốn đầu tư (điều 51 Luật đầu tư, điều 4 Thông tư Liên tịch 30/2009/TTLT-BXD-BKH).
Đối với việc chủ đầu tư lách luật và huy động vốn bằng hình thức hợp đồng vay và cho vay, đối với hình thức này thì rủi ro cho người mua nhà là rất lớn vì khi có tranh chấp thì tòa giải quyết theo các quy định về vay và cho vay.
Thân ái chào bạn.

Hỏi: Tôi được người anh ruột cho 1 mảnh đất mà anh tôi đã mua sau khi kết hôn và phần lớn số tiền mua đất là do thu nhập của anh tôi có được trong thời kỳ hôn nhân.
Vậy, người anh của tôi cần làm thủ tục tặng cho như thế nào? Chị dâu của tôi có cần lập giấy tờ gì không?
Trả lời:
Tại Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình quy định, tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và những tài sản khác mà vợ chồng thoả thuận là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng.
Theo thông tin do bà Nguyễn Lan Anh cung cấp, được biết người anh của bà Lan Anh, sau khi kết hôn có mua một mảnh đất, phần lớn số tiền mua là do anh trai bà thu nhập trong thời kỳ hôn nhân. Căn cứ quy định tại Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình, thì quyền sử dụng mảnh đất đã mua là tài sản chung của vợ chồng người anh bà Lan Anh.
Vì quyền sử dụng mảnh đất là tài sản chung của vợ chồng, nên việc anh của bà Lan Anh muốn tặng cho bà mảnh đất đó phải được sự đồng ý của người vợ.
Căn cứ quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nêu tại các Điều 722, 723, 724, 725, 726 Bộ luật Dân sự và thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản nêu tại khoản 1, Điều 37 Luật Công chứng, bên tặng cho (gồm cả vợ chồng người anh bà Lan Anh) và bên nhận tặng cho (bà Lan Anh) đến một trong các tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có đất để lập và công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Sau đó bà Lan Anh mang hợp đồng tặng cho đã được ký kết tại tổ chức công chứng, cùng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đăng ký biến động quyền sử dụng đất và sang tên chuyển quyền sử dụng đất.

Hỏi: Tôi mua 500m2 đất trồng cây lâu năm ở xã Trung An, TP Mỹ Tho, Tiền Giang. Trên đất có nhà tạm vách tôn mái lá, diện tích 50m2 để ở giữ vườn. Khi tôi làm thủ tục chuyển nhượng thì phòng Tài nguyên - môi trường yêu cầu phải tháo dỡ nhà mới giải quyết hồ sơ, hoặc phải làm chủ quyền nhà.
Tôi không hiểu quy định đó có đúng không, xin luật sư giải thích giúp. Với trường hợp tương tự mà nhà kiên cố thì tôi phải làm thủ tục gì để được chuyển nhượng đất?
Trả lời:
Theo quy định tại điều 106 Luật đất đai năm 2003, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy khi bạn thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng đủ các điều kiện theo luật định nói trên mới được thực hiện quyền của mình.
Trường hợp trên đất có nhà (nhà tạm) thì pháp luật hiện hành không quy định phải tháo dỡ nhà tạm này mới được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc bắt buộc tháo dỡ nhà hoặc phải làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với nhà mới cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng quy định của pháp luật.
Đối với trường hợp là nhà kiên cố thì vẫn thực hiện thủ tục chuyển nhượng bằng hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng. Không bắt buộc phải tháo dỡ nhà mới được chuyển nhượng.
Tuy nhiên, nếu bạn muốn chuyển nhượng cả tài sản là nhà ở trên đất thì phải đăng ký quyền sở hữu nhà ở trên đất đó mới được chuyển nhượng cả nhà và đất. Bởi theo quy định tại điều 91 Luật nhà ở, trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
- Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, nếu bạn chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì không bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu nhà ở mới thực hiện việc chuyển nhượng được, bạn cũng không phải tháo dỡ nhà mới được thực hiện quyền chuyển nhượng của mình theo quy định chúng tôi nêu trên.