Hỏi: Tôi có một miếng đất ở Bình Dương đã có sổ đỏ. Lúc mua hợp đồng chuyển nhượng và chi phí tất cả hơn 500 triệu đồng, bây giờ chuyển nhượng 400 triệu đồng(đây cũng là tài sản duy nhất tôi có).
Vậy xin hỏi tôi có phải đóng thuế thu nhập cá nhân hay không?
Trả lời;
Điều 4 nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân, một trong những trường hợp thu nhập được miễn thuế là thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Theo đó, nếu diện tích đất của bạn là đất ở và bạn chỉ có duy nhất diện tích đất này thì khi chuyển nhượng sẽ thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Theo thông tin bạn cung cấp, giả định là giá vốn và chi phí hợp lý liên quan đã được xác định (nhưng cần lưu ý phải có hóa đơn, chứng từ phù hợp để chứng minh).
Theo quy định tại điều 18 và điều 22 nghị định 100/2008/NĐ-CP, số thuế thu nhập cá nhân phải nộp được tính bằng thu nhập tính thuế nhân (x) với thuế suất 25%. Trong đó, thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.
Đối với trường hợp của bạn, do giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá vốn và chi phí hợp lý liên quan, nghĩa là không phát sinh thu nhập khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên bạn sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho hoạt động này.
Tuy nhiên, cần lưu ý nếu giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh (ở đây là UBND tỉnh Bình Dương) quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
Trong trường hợp này, số thuế thu nhập cá nhân phải nộp được tính bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác định lại theo giá đất của UBND cấp tỉnh quy định nhân (x) với thuế suất 2%.
Hỏi: Tôi vừa ký kết mua căn hộ chung cư với công ty kinh doanh BĐS dưới dạng hợp đồng góp vốn. Tuổi tôi đã cao, mà nhiều năm nữa khu chung cư mới hình thành để tôi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng Nhà đất.
Tôi dự định sẽ di chúc cho con tôi quyền đứng tên căn hộ này theo hợp đồng góp vốn, nhưng tôi được cán bộ công ty cho biết nếu tôi di chúc cho con quyền mua căn hộ này theo hợp đồng góp vốn thì sẽ không được miễn thuế thu nhập cá nhân, điều đó có đúng không? Vậy những thừa kế như thế nào không phải chịu thuế thu nhập cá nhân? Tôi phải làm di chúc thế nào để con tôi sau này không phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi nhận căn hộ?
Trả lời:
Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội, giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau là các khoản thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân. Thời điểm này ông mới được ký hợp đồng góp vốn để mua căn hộ chung cư do đó đối tượng của hợp đồng góp vốn này không thuộc diện thu nhập từ nhận thừa kế được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Cán bộ của công ty kinh doanh bất động sản đã giải thích cho ông là đúng quy định của pháp luật. Theo quy định tại Thông tư số 02/2010/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì đối với các trường hợp nhận thừa kế, quà tặng là hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ không được miễn thuế thu nhập cá nhân. Nếu ông lập di chúc cho con ông căn hộ vào thời điểm ông chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư là ông chỉ di chúc lại cho con quyền được mua căn hộ chung cư theo hợp đồng góp vốn với công ty bất động sản và như vậy khi nhận thừa kế con ông phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
Để con ông không phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi nhận thừa kế ông phải chờ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ mà ông mua mới di chúc lại cho con.
Hỏi: Khi mẹ tôi mất có để lại 1 căn nhà ở Q.Bình Thạnh (TP.HCM) cho 6 anh em tôi. Nay tôi muốn Mua nhà này từ những anh chị em ruột của tôi thì họ có phải đóng thuế gì không?
Trả lời:
Theo điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau là thu nhập được miễn thuế.
Như vậy, khi anh chị em ruột của bạn bán phần nhà thuộc sở hữu của họ cho bạn thì họ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Trường hợp các anh em của bạn bán nhà cho người ngoài (và nhà đó không phải là căn nhà duy nhất của họ) thì họ phải nộp thuế thu nhập cá nhân với thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc 25% trên thu nhập tính thuế.