Hỏi: Bố mẹ tôi sở hữu một ngôi nhà đã được cấp sổ đỏ. Đây là căn nhà duy nhất của bố mẹ tôi, nay bố mẹ tôi muốn bán.
Nếu tôi và anh trai không đồng ý thì bố mẹ tôi có bán được nhà không, và khi Bán nhà có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?
Trả lời:
Nếu chỉ có bố, mẹ của bạn là người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất thì đương nhiên bố mẹ bạn có quyền thực hiện việc chuyển nhượng mà không cần ý kiến của các con. Trường hợp “sổ đỏ” được cấp cho hộ gia đình, thì cần có sự đồng ý của cả hộ gia đình mới được chuyển nhượng.
Căn cứ Khoản 2, Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân, thì thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất là thu nhập được miễn thuế.
Hỏi: Tôi đang có dự định Mua đất tại Bình Dương, giá 350 triệu đồng. Tôi sẽ tự làm thủ tục sang tên nên đang cân nhắc về việc đóng thuế TNCN.
Có 2 cách tính chịu thuế. Nếu tính thuế theo cách xác định giá mua và giá bán cụ thể thì tôi phải bỏ ra một khoản tiền lớn. Vì vậy, tôi có được chọn cách đóng thuế 2% trên giá trị không?
Trả lời:
1. Xác định giá vốn mà người bán đã chi trả trước đây cho mảnh đất được chuyển nhượng hiện nay:
Theo quy định tại Điều 18 và Điều 23 Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8-9-2008, tùy theo nguồn gốc đất, để xác định giá vốn mà người bán đã bỏ ra, bạn có thể dựa vào một trong những căn cứ sau:
- Đối với đất có nguồn gốc từ việc người bán được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất của Nhà nước;
- Đối với đất có nguồn gốc từ việc người bán nhận quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (khi mua);
- Đối với đất có nguồn gốc từ việc người bán tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá.
- Đối với đất có nguồn gốc từ việc người bán được nhận thừa kế, nhận tặng cho thì căn cứ theo giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nhận thừa kế, nhận tặng, cho.
Theo quy định tại Điều 1 Thông tư 161/2009/TT-BTC ngày 12-8-2009, đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là cá nhân chuyển nhượng. Trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng thực hiện các nghĩa vụ thuế thay thì người nhận chuyển nhượng thực hiện kê khai, nộp thuế thay cho đối tượng nộp thuế.
Như vậy, về nguyên tắc nếu không có thỏa thuận, người bán sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi có thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp của bạn, nếu đã dự tính nộp khoản thuế này thay cho người bán, thì cần yêu cầu người bán cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nguồn gốc đất và giá vốn mà người bán đã chi trả để có được diện tích đất này.
Cụ thể, một trong các loại giấy tờ, chứng từ nêu trên tùy từng trường hợp (nếu là mua bán thì cần có hợp đồng và chứng từ thanh toán, giao nhận tiền). Như thế, bạn mới có cơ sở để đối chiếu, cân nhắc và quyết định.
2. Việc áp dụng thuế suất 25% hay 2%:
Căn cứ vào quy định tại Điều 22 nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8-9-2008 và Điều 6 Thông tư 161/2009/TT-BTC ngày 12-8-2009, thì việc áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng; trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.
Quy định này cho thấy mức thuế suất là 25% hay 2% được xác định tùy theo trường hợp. Người nộp thuế không được lựa chọn. Trong trường hợp bạn nêu, nếu giá mua trước đây và giá bán hiện tại đã được xác định thì bạn không thể chọn và cơ quan thuế cũng sẽ không chấp nhận mức thuế suất áp dụng là 2%.
3. Cần lưu ý:
- Nếu diện tích đất bạn định nhận chuyển nhượng là đất ở và đây là diện tích đất ở duy nhất của người bán thì theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân, đây là trường hợp thuộc diện miễn thuế;
- Người nộp thuế có nghĩa vụ kê khai thuế chính xác, trung thực theo Điều 7 Luật Quản lý thuế. Nếu người bán có được diện tích đất này từ quan hệ nhận chuyển nhượng hợp pháp với hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực và đã được cấp giấy chủ quyền đất, thì thông tin về quan hệ chuyển nhượng này đã được quản lý bởi cơ quan thuế. Nghĩa là giá vốn trong trường hợp này dễ dàng được xác minh và người nộp thuế không thể kê khai khác;
- Việc truy thu thuế cho từng lần chuyển nhượng theo Điều 8 thông tư 02/2010/TT-BTC ngày 11-1-2010. Cụ thể:
+ Đối với trường hợp người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1-1-2009 nay nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ truy thu 01 lần thuế thu nhập cá nhân của lần chuyển nhượng cuối cùng, các lần chuyển nhượng trước đó không thực hiện truy thu thuế.
+ Từ ngày 1-1-2009 thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, cá nhân chuyển nhượng bất động sản có hợp đồng có công chứng hoặc không có hợp đồng chỉ có giấy tờ viết tay đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho từng lần chuyển nhượng.
Hỏi: Chúng tôi đang chuyển quyền sử dụng đất (Cấp sổ đỏ lần 1) xin cho hỏi:
Như thế nào được gọi là đất giáp mặt đường? Điều này có được quy định tại thông tư nghị định nào không? Thửa đất nhà tôi dài 12m nhưng chỉ có 1/2 giáp mặt đường, còn lại 1/2 bị nhà khác che chắn như thế khi nộp tiền sử dụng đất thì giải quyết thế nào.? Xin trả lời tôi sớm nhất có thể? Tôi xin chân thành cảm ơn.
Trả lời:
Về câu hỏi của bạn tôi xin trả lời như sau:
1.Về đất giáp mặt đường:
Trong các quy định của pháp luật thì không có quy định nào về đất giáp mặt đường. Tuy nhiên, pháp luật có các quy định về vị trí các loại đất. Bạn có thể tham khảo trong Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Nghị định số 123/2007/ NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Và tốt nhất bạn nên xem trong các Quyết định của UBND tỉnh nơi có vị trí khu đất về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh, thành phố đó trong năm cụ thể.
Ví dụ, xác định vị trí đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2011 bạn xem trong Quyết định Số 59/2010/QĐ-UBND ban hành ngày 28/12/1010 về việc Ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2011.
2. Về việc nộp tiền sử dụng đất trong trường hợp của bạn:
Việc nộp tiền sử dụng đất thì theo quy định tại Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất và Nghị định 120/2010/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành ngày 30/12/2010 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004 căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là: Diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, thửa đất của bạn muốn xác định được tiền sử dụng đất thì cần xác định được:
- Diện tích khu đất: Diện tích khu đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích được Nhà nước giao, được phép chuyển mục đích sử dụng,được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giá đất thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của Chính phủ. Như vậy, bạn cần phải xem giá khu đất trong trường hợp của bạn được giao tại thời điểm nào, và tại thời điểm đó giá đất theo mục đích sử dụng được UBND tỉnh thành phố nơi có khu đất đó được quy định ra sao.
- Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất./.
Tư vấn về việc miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán căn nhà, mức chịu thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà đất, Những quy định về nộp tiền sử dụng đất
Hỏi: Bố mẹ tôi sở hữu một ngôi nhà đã được cấp sổ đỏ. Đây là căn nhà duy nhất của bố mẹ tôi, nay bố mẹ tôi muốn bán.Nếu tôi và anh trai không đồng ý thì bố mẹ tôi có bán được nhà không, và khi Bán nhà có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không? Trả lời:Nếu chỉ có bố, mẹ của bạn là người đứng tên