Tư vấn về việc Nhà mua bằng giấy tay bị cưỡng chế, Nhà dưới 25m2 có được làm sổ hồng riêng, Thủ tục xin cấp sổ hồng cho nhà xây không phép, mua giấy tay

Hỏi: Tôi Mua đất của ông Th. bằng giấy tay với giá 180 triệu đồng. Vừa mua xong, ở chưa đầy tháng đã nhận được quyết định cưỡng chế của UBND xã Lê Minh Xuân, huyện Bình Chánh (Tp.HCM).Xin hỏi, quyền lợi của tôi được giải quyết ra sao?Trả lời:Theo thư phản ánh, bà mua bán nhà đất bằng giấy tay, người bán nhà đất cho bà trước đó cũng mua đất này bằng giấy tay

Hỏi: Tôi Mua đất của ông Th. bằng giấy tay với giá 180 triệu đồng. Vừa mua xong, ở chưa đầy tháng đã nhận được quyết định cưỡng chế của UBND xã Lê Minh Xuân, huyện Bình Chánh (Tp.HCM).
Xin hỏi, quyền lợi của tôi được giải quyết ra sao?
Trả lời:
Theo thư phản ánh, bà mua bán nhà đất bằng giấy tay, người bán nhà đất cho bà trước đó cũng mua đất này bằng giấy tay và tự xây cất nhà không có giấy phép. Căn cứ các Điều 91, 92, 93 Luật nhà ở và các Điều 122, 124, 127, 134, 137, 450 Bộ luật Dân sự, giao dịch mua bán nhà đất của bà và ông Th. là vô hiệu toàn phần.
Vì vậy, khi bị cưỡng chế nhà đất, bà cần làm đơn tranh chấp gửi UBND xã Lê Minh Xuân đề nghị giải quyết việc tranh chấp của bà với ông Th. về căn nhà đã mua. Trường hợp UBND xã Lê Minh Xuân không giải quyết được, bà cần làm đơn khởi kiện tại TAND huyện Bình Chánh, yêu cầu TAND tuyên việc mua bán nhà đất giữa bà và ông Th. là vô hiệu.
Theo quy định pháp luật, khi hợp đồng, giao dịch vô hiệu thì 2 bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Bà phải trả lại đất cho ông Th., còn ông Th. phải trả lại cho bà số tiền đã nhận. Ngoài ra, TAND còn xem xét yếu tố lỗi của các bên khi tham gia giao dịch này.

Hỏi: Tôi Mua nhà năm 2006, nhà có diện tích 18,6m². Nhà mua viết giấy tay. Ngôi nhà này nằm trong sổ hồng của một chủ đã làm sổ hồng năm 2001. Vì Nhà nước cứ thay đổi chủ trương liên miên nên tôi không thể nắm được quy định.
Vậy cho tôi hỏi, với tình trạng như trên, liệu tôi muốn tách sổ hồng riêng được không?
Trả lời:
Ông Trần Anh Tuấn, phó chủ tịch UBND quận Gò Vấp cho hay, với thực tế ngôi nhà trên thì việc ông Ngọc muốn tách sổ hồng riêng là không được.
Bởi theo quyết định số 19 của Tp.HCM quy định: diện tích tối thiểu của một căn nhà (sau khi trừ lộ giới) phải lớn hơn hoặc bằng 36m2; trong đó, chiều ngang phải lớn hơn hoặc tối thiểu là 3m. Trong trường hợp khó khăn quá mức của chủ nhà, thì vẫn xem xét (quận huyện quyết định) nhưng diện tích vẫn không thể nhỏ hơn 25m2.
Luật sư Phạm Tấn Thuấn (văn phòng luật sư Quốc Tuấn – đoàn Luật sư Tp.HCM) cho biết thêm: Căn nhà và đất có diện tích 18,6m2 mà bạn mua không đủ điều kiện để được tách thửa. Tuy nhiên, bạn có thể được cấp sổ chung đối với chủ đất đã làm sổ hồng năm 2001 (bên đã bán nhà cho bạn) tương ứng với phần mà bạn đã mua và giấy chủ quyền sẽ được cấp riêng cho từng chủ sở hữu nhà. Hình thức sở hữu này là sở hữu chung theo phần, được quy định tại điều 216 BLDS 2005”.

Hỏi: Tôi mua nhà bằng giấy tay tại phường Đông Hòa, Dĩ An (Bình Dương) năm 2010. Thửa đất này do ông bà để lại cho ông Vĩnh vào năm 1999, sau đó ông Vĩnh để lại di chúc cho con ruột là bà Nhung với diện tích đất trồng cây hàng năm là 90m2.
Đến năm 2001, bà Nhung tự tách ra hai lô đất và bán cho ông Hưng bằng giấy tay với diện tích 45m2. Năm 2001 ông Hưng tự xây dựng không xin phép. Đến năm 2010, ông Hưng bán lại căn nhà giấy tay đã xây dựng không phép đó cho tôi, với hiện trạng nhà đất 4,5x10m, vách gạch - mái tôn, mặt tiền đường 2m.
Nay tôi muốn được làm sổ hồng thì có cách nào giải quyết không? Nếu làm được sổ hồng thì cần những thủ tục nào, chuyển mục đích ra sao? Từng bước cụ thể thế nào?
- Trả lời:
Căn cứ điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ, những trường hợp chuyển nhượng nhà - đất trước ngày 1-7-2004, khi chuyển nhượng các bên lập giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có chữ ký của bên bán (không cần có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền trên giấy chuyển nhượng), thì người mua có quyền lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho tên của mình, mà không cần phải lập lại thủ tục chuyển nhượng từ người bán cho người mua.
Theo thư trình bày, ông Hưng nhận sang nhượng lô đất từ bà Nhung vào năm 2001. Năm 2010, ông Hưng chuyển nhượng nhà - đất nêu trên cho ông/bà.
Căn cứ điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP nêu trên, do ông/bà nhận sang nhượng nhà - đất vào năm 2010, do đó ông/bà không thể đứng đơn xin cấp giấy chứng nhận chủ quyền. Vì vậy, căn nhà mà ông/bà đã mua phải lập thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cho ông Hưng là người đứng tên trên giấy chứng nhận, cùng với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Sau khi ông Hưng được cấp giấy chứng nhận, ông/bà và ông Hưng phải lập lại thủ tục mua bán nhà - đất tại phòng công chứng. Để có thể lập được hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận, ông/bà đến Phòng Tài nguyên - môi trường huyện Dĩ An để mua hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận và đăng ký đo vẽ, xác lập bản vẽ hiện trạng nhà đất. Sau khi đã có bản vẽ, ông/bà thiết lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận gồm có những tài liệu chủ yếu sau:
1. Đơn xin cấp giấy chứng nhận;
2. Giấy tờ mua bán từ bà Nhung cho ông Hưng;
3. Những giấy tờ liên quan đến việc sử dụng đất của bà Nhung (nếu có);
4. Hôn thú của ông Hưng (nếu ông Hưng có vợ), nếu ông Hưng không có vợ thì nộp giấy xác nhận độc thân của ông Hưng);
5. Bản vẽ sơ đồ nhà đất;
6. Chứng minh nhân dân và hộ khẩu của ông Hưng và vợ (nếu có);
Tùy theo đặc điểm của từng địa phương và nguồn gốc của nhà - đất, cơ quan thụ lý sẽ yêu cầu ông/bà cung cấp các tài liệu liên quan khác.
Nơi nộp hồ sơ, tùy theo từng địa phương, nếu địa phương nào áp dụng quy trình giải quyết hồ sơ liên thông, thì hồ sơ sẽ nộp tại Phòng Tài nguyên - môi trường huyện. Nếu không liên thông, thì hồ sơ sẽ nộp tại UBND xã nơi có đất.
Để hạn chế việc tranh chấp xảy ra giữa ông Hưng và ông/bà về việc phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho tên của ông Hưng, ông/bà nên lập văn bản thỏa thuận với ông Hưng về việc ông Hưng cam kết sẽ đến phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng nhà - đất cho ông/bà mà không đòi hỏi bất cứ khoản tiền nào.
Trân trọng.