Tư vấn bị thu hồi Đất khai hoang có được bồi thường, chuyển nhượng hợp đồng mua nhà trên giấy, chuyển nhượng Đất của hộ gia đình

Hữu Lợi

06/07/2015

Hỏi: Từ năm 2003 tới nay, gia đình tôi đã khai hoang, cải tạo một mảnh đất để trồng lúa 2 vụ. Như vậy, khi Nhà nước thu hồi mảnh đất này, nhà tôi có được bồi thường không?
Trường hợp được bồi thường thì theo mức nào? Mong luật sư tư vấn giúp. Trân trọng cảm ơn!
Trả lời:
Chào bạn!
Căn cứ vào những thông tin bạn đưa ra, chúng tôi xin được phép trả lời cụ thể như sau:
Trước hết, về điều kiện bồi thường, mảnh đất gia đình bạn khai hoang để sản xuất lúa thuộc loại đất nông nghiệp, vấn đề thu hồi loại đất này được quy định trong Khoản 2, Điều 77, Luật Đất Đai năm 2013:
“Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.”
Trên cơ sở đó, đất của nhà bạn đã khai hoang, sử dụng bắt đầu từ năm 2003 tới nay thuộc trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường, kể cả nếu đất của nhà bạn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thậm chí không đủ điều kiện để được cấp giấy này.
Thứ hai, đối với hình thức bồi thường, Khoản 2, Điều 74, Luật Đất đai 2013 quy định, việc bồi thường sẽ được tiến hành bằng hình thức bồi thường đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc nếu không có đất để bồi thường thì sẽ thực hiện bồi thường bằng tiền theo giá cụ thể của loại đất thu hồi được UBND cấp tỉnh quyết định vào thời điểm quyết định thu hồi đất.
Thứ ba, mức bồi thường sẽ được tính bằng diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng không được vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp. Cụ thể, không quá 03 ha nếu ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực đồng bằng sông Cửu Long và khu vực Đông Nam Bộ hoặc không quá 02 ha nếu ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.
Trong trường hợp đất của nhà bạn vượt hạn mức nêu trên thì phần đất vượt hạn mức sẽ không được bồi thường về đất nhưng sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại căn cứ tại Khoản 2, Điều 3, Nghị định 47/2014/NĐ-CP, bao gồm:
- Chi phí san lấp mặt bằng;
- Chi phí cải tạo để làm tăng độ màu mỡ của đất, chống xói mòn, xâm thực, thau chua rửa mặn đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
- Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
- Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

Hỏi: Tôi đã mua căn hộ của một dự án trên đường Trịnh Đình Thảo, quận Tân Phú, Tp.HCM. Hiện nay, dự án vẫn xây dựng, chưa bàn giao nhà. Bây giờ, tôi muốn bán căn hộ (hợp đồng) đó cho người khác có được không? Thủ tục như thế nào? Tôi có phải nộp thuế gì không?
Trân trọng cảm ơn luật sư!
Trả lời:
Theo quy định tại Khoản 5, Điều 8, Thông tư số 16/2010/TT-BXD, trường hợp được phân chia nhà ở theo hợp đồng hợp tác/góp vốn đầu tư phân chia sản phẩm thì không được quyền chuyển nhượng hợp đồng cho tổ chức, cá nhân khác khi chưa ký kết hợp đồng mua bán nhà ở. Như vậy, nếu đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư thì anh có quyền chuyển nhượng hợp đồng đó theo trình tự dưới đây:
Bước 1: Các bên lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tại văn phong/phòng công chứng (dựa theo mẫu quy định trong phụ lục số 14 ban hành kèm Thông tư 16/2010/TT-BXD).
Bước 2: Một trong hai bên (căn cứ vào thoả thuận trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng) liên hệ chi cục thuế ở nơi có dự án để thực hiện thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân theo đúng quy định của pháp luật. Cụ thể, mức thuế suất từ chuyển nhượng bất động sản là 2% giá trị chuyển nhượng.
Bước 3: Sau khi đã đóng thuế theo quy định của pháp luật, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng sẽ nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng cho chủ đầu tư để xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
Giao dịch giữa anh và chủ đầu tư chấm dứt kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng sẽ được tiếp tục kế thừa các quyền, nghĩa vụ của anh theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết với chủ đầu tư và được xem là bên mua nhà ở. Cần lưu ý rằng theo quy định, chủ đầu tư sẽ không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ hoạt động chuyển nhượng hợp đồng này.

Hỏi: Gia đình tôi có mảnh đất nông nghiệp, diện tích 1.900m2 đã được cấp sổ đỏ, mẹ tôi là người đứng tên chủ hộ. Tôi là anh lớn, dưới tôi có một người em. Hiện tôi muốn chuyển nhượng phần đất của mình trong diện tích 1.900m2 đó cho người khác để lấy vốn làm ăn.
Tôi muốn hỏi, tôi có được tự mình chuyển nhượng phần đất của mình không? - Nguyễn Thanh Đại (huyện Bến Cát, Bình Dương)
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 107 Bộ Luật Dân sự: Chủ hộ là người đại diện cho hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ. Chủ hộ có thể là cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên… Giao dịch dân sự do người đại diện của hộ xác lập, thực hiện vì lợi ích chung của hộ sẽ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình.
Như vậy, khi đất nông nghiệp được cấp cho hộ gia đình thì người đứng tên chủ hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ đại diện cho hộ gia đình thực hiện các giao dịch vì lợi ích chung của hộ. Bạn chỉ là một thành viên trong gia đình, không phải là chủ hộ và cũng không thuộc trường hợp được chủ hộ ủy quyền đại diện cho hộ gia đình nên không được quyền chuyển nhượng đất.