Tư vấn Có được phép chuyển nhượng đất trong quy hoạch KCN, Có được tách sổ cho mảnh đất đã xây phòng trọ, Bán nhà qua sàn giao dịch BĐS

Hữu Lợi

06/07/2015

Hỏi: Năm 2006, tôi đã mua 620m2 đất tại xã Phạm Văn Hai, huyện Bình Chánh, Tp.HCM (giấy tờ viết tay). Sau khi thanh toán hết tiền, tôi mới phát hiện ra mảnh đất này nằm trong quy hoạch khu công nghiệp (KCN).
Tôi muốn hỏi, đất nằm trong quy hoạch KCN thì có được chuyển nhượng không? Tôi có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu bên Bán nhà trả lại số tiền đã nhận không?
Trả lời:
Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định, trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình phải lựa chọn hình thức chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn hoặc chứng nhận của công chứng Nhà nước nơi có đất. Giao dịch của ông bằng giấy tờ viết tay nên việc chuyển nhượng không hợp lệ. Hơn nữa, đối với đất nằm trong quy hoạch KCN thì người dân không được phép chuyển nhượng. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng viết tay của ông có thể bị tòa tuyên vô hiệu bởi cả 2 lý do trên. Ông có thể nộp đơn khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện để được tiến hành xem xét, giải quyết.

Hỏi: Trên một thửa đất có chia thành 3 ô nhỏ với diện tích như nhau và cùng chung sổ. Hiện tại, 2 ô đất kia đã có người mua và họ đang xây dựng ngôi nhà 1 trệt, 1 lầu. Còn lại là ô đất có 1 dãy nhà trọ được xây dựng khá lâu với 3 phòng hiện hữu.
Hiện nay, tôi muốn mua ô đất đang có 3 phòng trọ đó. Vậy tôi có thể xin tách sổ riêng với 2 ô đất có nhà ở đang xây kia không? Nếu mua, tôi có cần phải xin phép để sửa chữa, cải tạo những phòng trọ đó không?
Trân trọng cảm ơn!
Trả lời:
Theo như Quý Ông/Bà trình bày, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Quý Ông/Bà không trình bày rõ diện tích đất là bao nhiêu m2, vị trí thửa đất của Quý Ông/Bà cần mua hiện đang tọa lạc tại địa phương nào vì hiện nay mỗi địa phương, tỉnh thành và mỗi khu vực lại quy định diện tích tối thiểu để tách thửa khác nhau. Do đó, chúng tôi không có căn cứ để xác định được việc thửa đất của Quý Ông/Bà có được cho phép hay không. Quý Ông/Bà cần liên hệ UBND Quận/huyện nơi có đất để được hướng dẫn. Nếu xác định diện tích thửa đất mà Quý Ông/Bà có dự định mua được phép tách thửa thì Quý Ông/Bà có thể:
- Yêu cầu phía chuyển nhượng (người đứng tên đồng sử dụng trên toàn bộ lô đất) tiến hành thủ tục tách thửa theo quy định, sau đó Quý Ông/Bà và người chuyển nhượng thực hiện thủ tục chuyển nhượng, sang tên theo quy định của pháp luật, hoặc:
- Quý Ông/Bà nhận chuyển nhượng và yêu cầu tách thửa trực tiếp từ các đồng sử dụng đối với diện tích đất cần mua, sau đó thực hiện thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật.
Khi cải tạo, sữa chữa các phòng trọ, Quý Ông/Bà không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu thuộc các trường hợp quy định tại điểm g, điểm h, khoản 2, Điều 89 luật Xây Dựng năm 2014, đó là:
g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
Các trường hợp còn lại, Quý Ông/Bà cần phải xin giấy phép xây dựng, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo nhà trọ được thực hiện theo Điều 97 Luật Xây dựng 2014, bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp giáy phép cải tạo, sửa chữa công trình;
- Bản sao về một trong các giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật;
- Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ cần được cải tạo.

Hỏi: Tôi có 2 căn hộ cao cấp, đang muốn đưa lên sàn giao dịch bất động sản (BĐS) để bán. Xin hỏi, đưa nhà lên sàn giao dịch BĐS để bán thì cần những điều kiện gì?
Trả lời:
Điều 7, Luật Kinh doanh BĐS quy định, nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện như sau: thuộc đối tượng được phép kinh doanh; đối với nhà ở, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng; đối với nhà ở, công trình xây dựng mới phải đảm đảm chất lượng theo đúng quy định pháp luật về xây dựng; không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; không có tranh chấp về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; có hồ sơ bao gồm giấy quyền sử dụng đất và chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo đúng quy định của pháp luật...
Nếu 2 căn hộ cao cấp của ông đáp ứng các điều kiện nêu trên thì sẽ được bán thông qua sàn giao dịch bất đống sản. Bên cạnh đó, tại Điều 59, Luật Kinh doanh BĐS quy định, cá nhân, tổ chức kinh doanh Nhà đất khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS; còn tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS Nhà nước khuyến khích thực hiện giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS để đảm bảo công khai, minh bạch quyền lợi các bên.