Tư vấn vê Người định cư ở nước ngoài có được đứng tên mua đất tại Việt Nam, Chuyển nhượng đất hỗ trợ có được không, Người nước ngoài đứng tên sở hữu nhà được quy định

Hỏi: Tôi có một người bác là người Việt Nam định cư tại nước ngoài và có Quốc tịch từ năm 2000. Năm 2007 khi trở về nước thăm người thân, được một người bạn ở Việt Nam khuyên và giới thiệu mua 1 mảnh đất tại khu đô thị.
Sau đó, bác ấy có làm thủ tục mua 1 lô đất tại khu đô thị đó. Thủ tục chỉ gồm 1 đơn xin mua đất, chứng minh nhân dân (cấp từ năm 1980, thời còn ở Việt Nam) và 1 đơn xác nhận nơi cư trú theo như chứng minh nhân dân (không có hộ khẩu).
Sau 1 thời gian bác ấy được UBND phường cấp 1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (không có tài sản trên đất) có số chứng minh nhân dân và địa chỉ như đã cung cấp.
Đến nay do điều kiện sinh sống ở nước ngoài không tiện quản lý lô đất đó bác ấy muốn ra phòng công chứng lập 1 giấy ủy quyền để giao quyền quản lý và sử dụng cho người cháu ở Việt Nam. Nhưng khi ra làm thủ tục thì được cán bộ ở đó sau khi xem xét hồ sơ đã từ chối nhận làm giấy tờ ủy quyền vì lý do bác tôi là người Việt đã định cư tại nước ngoài, không được quyền mua bán sử dụng đất tại Việt Nam. Vị cán bộ này còn nói rằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp là do cơ quan nhà nước tại Việt Nam cấp trái pháp luật, hợp đồng mua bán đó với công ty bất động sản là vô hiệu.
Vậy bác tôi nên xử lý như thế nào đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó trong trường hợp này.
Trả lời:
Khoản 1, Điều 121, Luật Đất đai 2003 quy định:
“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây thì được Mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:
a) Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam;
b) Người có công đóng góp với đất nước;
c) Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước;
d) Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam;
đ) Các đối tượng khác theo quy định của Uỷ ban thường vụ Quốc hội”
Như vậy, trường hợp người bác của bạn không thuộc các trường hợp được sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất. Việc UBND phường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người bác là không đúng theo quy định của pháp luật đất đai.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp không đúng đối tượng sử dụng đất sẽ được sử lý theo quy định tại Điều 106 Khoản 2 Điểm d Luật Đất đai 2013, cụ thể:
“2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai”
Trình tự, thủ tục thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp thực hiện theo quy định tại Điều 87 Khoản 4 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Về hợp đồng chuyển nhượng đất đai đã ký kết vào năm 2007, do một trong các bên không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam nên được xác định là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo đoạn 1 và đoạn 2 Điều 128 Bộ luật Dân sự 2005:
“Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.”
Do đó, một trong cách bên của hợp đồng có thể nộp đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đã thực hiện là giao dịch vô hiệu. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường (Khoản 2 Điều 137).

Hỏi: Gia đình tôi thuộc diện dân tộc thiểu số, hoàn cảnh khó khăn, 8 năm trước được chính quyền cấp cho mấy trăm mét vuông đất, vừa làm nhà ở và canh tác.
Nay tôi muốn Bán nhà đất đó nhưng địa phương lại không đồng ý làm thủ tục. Việc giải quyết của chính quyền địa phương như thế đúng hay sai?
Trả lời:
Việc một số hộ gia đình dân tộc thiểu số có hoàn cảnh khó khăn, nhất là ở vùng Tây Nguyên, không có đất ở, đất sản xuất là một thực tế. Để giúp bà con có cuộc sống ổn định, Đảng, Nhà nước đã có nhiều chính sách hỗ trợ, trong đó có việc giao đất. Nhờ đó nhiều hộ gia đình đã có cuộc sống ổn định, vươn lên thoát nghèo.
Tuy nhiên, cũng có người sau khi được Nhà nước hỗ trợ giao đất lại bán đi, nên cuộc sống tiếp tục lâm vào tình trạng khó khăn. Để ngăn ngừa tình trạng này, mục đích là giúp bà con có cuộc sống ổn định nên tại khoản 1, Điều 40, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, quy định điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ, như sau:
Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động.
Mặt khác, khoản 2, Điều 40, Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng quy định: tổ chức, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước mà không thuộc trường hợp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định nêu trên.
Theo trình bày của bạn, thì bạn mới được giao đất 8 năm, không đáp ứng được điều kiện về thời gian (sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất) nên chính quyền địa phương không làm thủ tục xác nhận cho bạn chuyển nhượng là đúng.

Hỏi: Sếp của tôi là người Nhật đang làm việc trong công ty liên doanh gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Ông ấy được thuê giữ chức danh giám đốc trong doanh nghiệp.
Sếp tôi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Bây giờ ông ấy đang mua 1 căn nhà thuộc quận 12, Tp.HCM đang xậy dựng hoàn công. Vậy khi bàn giao nhà thì ông ấy có được đứng tên sở hữu căn nhà này không?
Rất mong được sự tư vấn từ luật sư.
Trả lời:
Khoản 1, Điều 2, Nghị quyết số 19/2008/QH12 quy định:
“Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
1. Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó;”
Đồng thời điều kiện để tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định tại Khoản 1, Điều 3, Nghị quyết 18/2008/QH12 như sau:
“1. Cá nhân nước ngoài quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 2 của Nghị quyết này phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam.”
Đối chiếu với quy định trên, nếu sếp của bạn thỏa mãn điều kiện trên thì sẽ được sở hữu nhà ở Việt Nam. Trân trọng!

Đăng bởi Hữu Lợi Tags: bán nhà, luật nhà đất, mua bán nhà, Mua bán nhà đất, mua nhà, Nhà đất, nhà đất giá rẻ, nhà đất TP.HCM, tư vấn luật, tư vấn luật nhà đất