Hỏi: Tôi có hộ khẩu thường trú tại Bình Định nhưng có mua căn nhà ở quận Tân Phú (TPHCM). Nay tôi muốn bán lại căn nhà này cho người khác.
Vậy khi Bán nhà, tôi buộc phải nộp thuế theo thuế suất 25% hay tôi được quyền lựa chọn kê khai nộp thuế giữa 2 mức: 25% hoặc 2%? Ngoài thuế thu nhập cá nhân (TNCN) tôi phải đóng các loại thuế nào khi bán căn nhà này? Tôi phải kê khai nộp thuế TNCN ở đâu?
Trả lời:
Căn cứ Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008, Công văn số 762/BTC-TCT ngày 16-1-2009 và Thông tư 02/2010/TT-BTC của Bộ Tài chính:
1. Ông được quyền chọn lựa chọn kê khai nộp thuế một trong hai phương pháp:
- Áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (trường hợp giá bán không thấp hơn giá do UBND TPHCM ban hành và có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá mua và chi phí có liên quan).
- Áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản (giá bất động sản làm căn cứ tính thuế không thấp hơn giá do UBND TPHCM ban hành).
2. Ngoài kê khai và nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, ông không phải nộp thêm loại thuế nào khác.
3. Khi chuyển nhượng bất động sản này, ông kê khai nộp thuế TNCN tại Chi cục Thuế quận Tân Phú.
Hỏi: Tháng 10-2009, khi xây dựng gia đình, tôi được bố mẹ cho 1 căn nhà (bao gồm cả đất), nhưng tôi muốn bán mảnh đất và căn nhà đó để Mua nhà khác thì tôi có phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi nhận và bán ngôi nhà này hay không?
Nếu phải nộp thuế thì tôi phải kê khai và nộp như thế nào?
Trả lời:
Theo quy định tại khoản 1, điều 4 - Luật Thuế thu nhập cá nhân thì: “Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau“ thuộc trường hợp được miễn thuế TNCN. Do đó, anh được miễn thuế TNCN đối với giá trị ngôi nhà và mảnh đất mà bố mẹ anh cho.
Nay anh muốn bán ngôi nhà và mảnh đất trên thì anh sẽ phải nộp thuế TNCN từ việc chuyển nhượng bất động sản (theo quy định tại điều 14 - Luật thuế TNCN). Số thuế phải nộp được xác định như sau (điểm e, khoản 2, điều 23 - Luật Thuế TNCN): Thuế TNCN phải nộp = Thu nhập chịu thuế x 25%.
Trong đó thu nhập chịu thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá mua bất động sản đó và các chi phí liên quan (khoản 1, điều 14 - Luật thuế TNCN). Nhưng bất động sản anh muốn chuyển nhượng lại là tài sản do bố mẹ cho nên không xác định được giá mua của bất động sản, thì thuế TNCN được tính như sau (điểm f, khoản 2 - Luật Thuế TNCN): Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng (giá bán) x 2%.
Căn cứ vào quy định tại khoản 2, điều 4 - Luật Thuế TNCN thì nếu ngôi nhà anh muốn chuyển nhượng là nhà ở duy nhất của anh thì anh sẽ được miễn nộp thuế TNCN.
Hỏi: Tôi là sinh viên, quê Nha Trang, hiện đang sống ở một căn hộ thuộc cư xá Nguyễn Hữu Cảnh, Q.1, TP.HCM. Tôi đã đăng ký tạm trú tại đây được nửa năm.
Giấy tờ căn hộ đứng tên tôi, nhưng do bên bán là người quen nên mọi thủ tục từ công chứng đến nộp thuế đều do tôi làm.
Hiện tôi đã công chứng xong, giá của căn hộ khi mua và bán chênh lệch khá cao. Xin hỏi tôi phải làm tiếp những gì để có thể toàn quyền sở hữu căn hộ? Phải khai thuế như thế nào và thuế thu nhập cá nhân tôi phải đóng là bao nhiêu? Xin cảm ơn.
Trả lời:
Sau khi đã làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán, bước tiếp theo bạn cần lập hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cùng với hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận 1.
Về hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, bạn cần lưu ý là dù bên bán thuộc diện phải nộp thuế hay miễn thuế thì cũng phải nộp hồ sơ khai thuế.
Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà bao gồm: Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận và hợp đồng mua bán đã được công chứng chứng nhận.
Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân bao gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu;
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà;
- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
Trong trường hợp bên chuyển nhượng thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân (bất động sản đang chuyển nhượng không phải là nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất) và muốn được áp dụng mức thuế là 25% trên thu nhập từ chuyển nhượng (giá bán trừ giá vốn và chi phí) như bạn đã nói, thì bạn phải xuất trình thêm các chứng từ hợp lệ làm căn cứ chứng minh các loại chi phí sau:
- Giá vốn của bất động sản.
- Chi phí xây dựng cải tạo nhà và các công trình trên đất.
- Các loại phí và lệ phí đã nộp.
- Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng bất động sản.
Trong trường hợp bên chuyển nhượng không có các chứng từ hợp lệ chứng minh giá vốn và các chi phí nói trên, thì bạn phải nộp thuế là 2% trên giá chuyển nhượng.
(Tiết 2.5 tiểu mục 2 mục II phần D Thông tư 84/2008/TT-BTC)
Tư vấn đóng các loại thuế nào khi bán nhà, Bán nhà này mua nhà khác có phải nộp thuế TNCN, Khai thuế và chuyển quyền sở hữu căn hộ
Hỏi: Tôi có hộ khẩu thường trú tại Bình Định nhưng có mua căn nhà ở quận Tân Phú (TPHCM). Nay tôi muốn bán lại căn nhà này cho người khác.Vậy khi Bán nhà, tôi buộc phải nộp thuế theo thuế suất 25% hay tôi được quyền lựa chọn kê khai nộp thuế giữa 2 mức: 25% hoặc 2%? Ngoài thuế thu nhập cá nhân (TNCN) tôi phải đóng các loại thuế