Tư vấn về Thu nhập chịu thuế khi bán nhà, Khi nào bị tính thuế TNCN, Thủ tục và lệ phí chuyển từ đất ruộng sang thổ cư
Tư vấn về Thu nhập chịu thuế khi bán nhà, Khi nào bị tính thuế TNCN, Thủ tục và lệ phí chuyển từ đất ruộng sang thổ cư, 174, Hữu Lợi, NhaDatVip.Com
, 07/07/2015 10:40:01Hỏi: Trước đây tôi Mua nhà có hợp đồng công chứng với giá 860 triệu đồng, hóa đơn nộp thuế trước bạ 8,6 triệu đồng. Nay tôi bán căn nhà có hợp đồng công chứng với giá 870 triệu đồng.
Xin hỏi hợp đồng công chứng, hóa đơn nộp thuế trước bạ có được xem là chứng từ hợp lệ để làm căn cứ nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo thuế suất 25%?
Tôi sẽ nộp thuế TNCN theo thuế suất 25%/ thu nhập là bao nhiêu (giá mua, bán đều cao hơn giá do cấp tỉnh quy định)? Xin cảm ơn.
Trả lời:
Khoản 1 Điều 14 của Luật thuế thu nhập cá nhân có quy định:
“Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:
a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;
b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;
c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hóa đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản".
Do vậy, các chi phí khi bạn nhận chuyển nhượng Nhà đất trước đây sẽ được trừ vào thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân cho lần chuyển nhượng lại (bán). Như thế, các chi phí như: lệ phí trước bạ, lệ phí công chứng, lệ phí xin cấp giấy chứng nhận… sẽ được trừ vào thu nhập chịu thuế.
Trường hợp của bạn sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân như sau:
[870 triệu – 860 triệu – (lệ phí trước bạ khi mua – các khoản khác có liên quan)] x 25%
Thân ái chào bạn.
Hỏi: Cha mẹ tôi có 1 căn nhà, giấy chủ quyền đứng tên 2 người. Năm 2000 cha tôi mất, chúng tôi đã làm thủ tục thay đổi giấy chủ quyền vào năm 2009 (sổ hồng) và đứng tên đồng sở hữu căn nhà là : mẹ tôi và 5 người con ruột.
Như vậy chúng tôi được hưởng quyền đồng thừa kế căn nhà kể trên.
Nay gia đình chúng tôi đồng ký tên bán căn nhà trên với giá 4 tỉ đồng. Mặt khác đây là căn nhà duy nhất của gia đình chúng tôi.
Xin Luật sư cho chúng tôi có phải chịu thuế TNCN khi khai thuế không? Trong số 5 người con thì chỉ có 1 mình tôi là có 1 căn nhà riêng vì 2 vợ chồng tôi đã tách ở riêng từ năm 1996. Vậy bản thân tôi có phải chịu thuế TNCN không ? Nếu có thì tỉ lệ là bao nhiêu % trên tổng số tài sản là bao nhiêu?
Ngòai ra khi bán nhà, thì gia đình tôi còn phải chịu các khỏan thuế và lệ phí gì nữa không?(ngòai lệ phí công chứng hồ sơ tại phòng công chứng).
Xin Luật sư cho tôi biết các lọai giấy tờ của từng cá nhân phải kê khai tại Phòng thuế?
Xin chân thành cám ơn
Trả lời:
• Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn có ý định chuyển nhượng diện tích đất nêu trên và chia tiền cho các thành viên trong gia đình:
Theo quy định tại mục 4 Điều 4: Thu nhập được miễn thuế, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007: “Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”
Do đó, khoản thu nhập của mẹ bạn và 5 anh em được hưởng từ di sản thừa kế bố bạn để lại sẽ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
• Năm 2009, khi đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 5 anh em bạn và mẹ bạn cùng đứng tên và trở thành những đồng sở hữu.
Nay, khi gia đình thống nhất chuyển nhượng diện tích đất này và phân chia tiền cho các thành viên thì việc tính thuế thu nhập cá nhân được xác định theo từng thành viên trong gia đình . Chi tiết như sau:
Đối với 4 anh chị em còn lại của bạn và mẹ bạn, do họ chỉ có một ngôi nhà duy nhất. Nên theo quy định tại khoản 2, Điều 4: Thu nhập được miễn thuế, Luật Thuế thu nhập cá nhân: “thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất”. Do đó, họ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
Đối với bản thân bạn, do bạn đã có nhà riêng nên bạn không thuộc các trường hợp khác được miễn thuế thu nhập theo quy định tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân, mà thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm b khoản 5 Điều 3 Luật này. Vì thế, bạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo phần tài sản mà bạn được chia trong khối tài sản được thừa kế chung.
• Năm 2000, ngôi nhà đứng cả bố bà mẹ bạn, là tài sản chung của bo mẹ bạn trong thời kỳ hôn nhân. Vì vậy, theo quy định tại điều 28 Luật Hôn nhân gia đình năm 2000, mẹ bạn được sở hữu một nửa căn nhà trên. Do đó, di sản mà bố bạn để lại tương ứng với giá trị một nửa quyền sở hữu ngôi nhà và quyền sử dụng đất mà gia đình bạn đã bán được.
Vì bố bạn không để lại di chúc, nên phần di sản này được chia thừa kế theo pháp luật. Năm anh em bạn và mẹ bạn cùng thuộc hàng thừa kế thứ nhất, số di sản mà mỗi người nhận được bằng nhau. Vì vậy di sản mà bạn nhận được là 4 tỉ: 2: 6 = 1/3 tỷ đồng.
Tỷ lệ mà bạn phải đóng thuế thu nhập cá nhân là 2%*1/3 tỷ =7,3 triệu đồng.
• Các chi phí khác:
Ngoài phí công chứng và thuế thu nhập cá nhân thì bạn phải nộp phí trước bạ sang tên theo quy định tại Khoản 2 Điều 1Nghị định số 80/20008/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 176/1999/NĐ-CP và Nghị định 47/2003/NĐ-CP của Chính phủ về lệ phí trước bạ: “ Sửa đổi, bổ sung Điều 1 Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12 tháng 5 năm 2003 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung Điều 6 Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 của Chính phủ về lệ phí trước bạ như sau:
“Điều 6. Tỷ lệ (%) thu lệ phí trước bạ được quy định như sau: Nhà, đất là 0,5%”.
• Khi đi kê khai thuế cá bạn phải mang những giấy tờ sau: các giấy tờ này được quy định tại điểm 2.5 mục II phần D Thông tư 84/2008/TT-BTC:
2.5.1. Thời điểm khai thuế: cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không phân biệt thuộc đối tượng chịu thuế hay miễn thuế đều phải lập hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân và nộp cùng hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
2.5.2. Hồ sơ khai thuế bao gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản theo mẫu số 11/KK-TNCN ban hành kèm theo Thông tư này.
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
- Trường hợp cá nhân đề nghị được áp dụng tính thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thì phải xuất trình thêm các chứng từ hợp lệ làm căn cứ chứng minh các loại chi phí sau:
+ Giá vốn của bất động sản.
+ Chi phí xây dựng cải tạo nhà và các công trình trên đất.
+ Các loại phí và lệ phí đã nộp.
+ Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng bất động sản.
- Các trường hợp chuyển nhượng bất động sản thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân phải kèm theo các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế tương ứng với từng trường hợp theo hướng dẫn tại khoản 1, 2, 3, 4, 5 mục III phần A Thông tư này”.
Hỏi: Tôi đang muốn chuyển quyền sử dụng đất từ nông nghiệp sang thô cư nhưng không biết thủ tục như thế nào. Cán bộ địa chính xã cho biết đưa 15 triệu đồng/100m2 để chuyển từ đất ruộng sang đất thổ cư.
Để chuyển từ đất ruộng sang đất thổ cư thì cần phải tốn bao nhiêu tiền cho mỗi m2 đất? và cần những thủ tục gì để có thể chuyển được?
Xin chân thành cảm ơn!
Trả lời:
Theo quy định tại điều 30 nghị định 181/2004/NĐ-CP thì việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở phải thỏa mãn các điều kiện: đủ diện tích tối thiểu, phù hợp với quy hoạch chi tiết sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất nộp tại phòng tài nguyên - môi trường quận, huyện nơi thửa đất tọa lạc, thời hạn giải quyết là 30 ngày làm việc. Hồ sơ bao gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
- Bản vẽ thửa đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp).
Do câu hỏi của bạn không nêu rõ địa điểm nơi thửa đất tọa lạc. Vì vây, bạn nên liên lạc trực tiếp với UBND quận, huyện nơi khu đất trên tọa lạc để biết rõ các thông tin quy hoạch chi tiết.
Nếu thửa đất trên được phép chuyển mục đích sử dụng thành đất ở, thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá đất đất nông nghiệp. Giá đất ở và giá đất nông nghiệp làm căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính dựa vào khung giá đất được UBND tỉnh, thành phố nơi thửa đất tọa lạc ban hành. Ngoài ra bạn còn phải nộp lệ phí trước bạ là 0,5% tổng giá trị đất ở (khoản 2, điều 1 Nghị định 80/2008/NĐ-CP).
Tư vấn về Thu nhập chịu thuế khi bán nhà, Khi nào bị tính thuế TNCN, Thủ tục và lệ phí chuyển từ đất ruộng sang thổ cư Tư vấn luật nhà đất
