Tư vấn Khi nào hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu, Cấp nhầm giấy chứng nhận cho người khác, Giấy mua bán lập khống, khởi kiện được không

Hỏi: Tôi mắc phải tình huống như sau, xin Luật sư tư vấn giúp.- Anh Tân thuê nhà của nhà nước, sau đó được hợp thức hóa. Anh Tân thuê anh Lượng, giám đốc 1 công ty nhà đất làm thủ tục với lời hứa (có hợp đồng) sẽ cắt thưởng 100m2 đất sau khi hoàn thành thủ tục.- Anh Lượng chuyển nhượng hợp đồng đó cho anh Dũng (1 giám đốc công ty môi giới nhà

Hỏi: Tôi mắc phải tình huống như sau, xin Luật sư tư vấn giúp.
- Anh Tân thuê nhà của nhà nước, sau đó được hợp thức hóa. Anh Tân thuê anh Lượng, giám đốc 1 công ty nhà đất làm thủ tục với lời hứa (có hợp đồng) sẽ cắt thưởng 100m2 đất sau khi hoàn thành thủ tục.
- Anh Lượng chuyển nhượng hợp đồng đó cho anh Dũng (1 giám đốc công ty môi giới nhà đất khác) thực hiện.
- Năm 2004, (khi chưa hoàn tất thủ tục hợp thức hóa Nhà đất  cho anh Tân) Anh Dũng lại kí hợp đồng bán 100m2 đất ấy cho tôi với cam kết sẽ lo ra đến bìa đỏ QSDĐ tên tôi + nếu sau 2 tháng không hoàn tất sẽ bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận + nếu vì lí do nào đó việc sang nhượng không thực hiện được sẽ bồi thường giá trị nhà tôi xây trên đất. anh Dũng đã nhận 3 đợt (2/3 tổng số tiền) ngay sau đó.
Năm 2006, do sự thỏa thuận lại giữa 2 anh Tân và Lượng, anh Lượng đã làm xong giấy tờ nhưng giữ luôn và bỏ trốn. Sau đó anh Tân làm đơn báo mất và làm lại giấy tờ khác. Dù gia đình tôi đã liên tục nhắc nhở nhưng đến nay anh Dũng (trực tiếp kí với tôi) vẫn không thực hiện hợp đồng. (Nhà tôi đã xây, ở được 6 năm)
Xin hỏi luật sư:
1- Việc tôi kí hợp đồng Mua bán nhà với anh Dũng (có đóng dấu công ty anh Dũng) có được pháp luật công nhận không?
2- Đến nay (2010), tôi có còn quyền khiếu kiện anh Dũng ra tòa án không?
3- Nếu anh Dũng không thể thực hiện hợp đồng thì tòa sẽ giải quyết như thế nào?
Xin chân thành cảm ơn luật sư.
Trả lời:
Thứ nhất: Việc ký hợp đồng mua bán giữa bạn và anh Dũng không được pháp luật công nhận vì đây là hợp đồng vô hiệu do không đảm bảo điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 122 BLDS năm 2005: “2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”, cụ thể:
Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cũng vi phạm quy định của pháp luật về hình thức: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 127 Luật Đất Đai: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”
Ngoài ra giao dịch giữa bạn và anh Dũng còn có thể bị vô hiệu nếu bạn chứng minh được rằng anh Dũng đã lừa dối bạn làm cho bạn hiểu sai lệch về chủ thể tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó theo quy định tại khoản 1, Điều 132 BLDS năm 2005.
Do vi phạm cả về hình thức và về mặt ý chí khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên hợp đồng mà bạn ký kết bị vô hiệu và không được pháp luật thừa nhận.
Thứ hai: Theo quy định tại khoản 1, Điều 136 BLDS năm 2005 thì thời hiệu khởi kiện đối với giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức và vi phạm về ý chí chủ thể tại Điều 132 BLDS năm 2005 là 2 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Giao dịch giữa bạn và anh Dũng được xác lập từ năm 2004, đến nay đã 6 năm, vì vậy vụ việc của bạn đã hết thời hiệu để bạn khởi kiện theo quy định của pháp luật.

Hỏi: Gia đình tôi ở Hà Tĩnh, có một thửa đất khoảng 200m2 sử dụng từ năm 1981 hợp pháp, có chứng nhận của địa phương. Cách đây mấy năm, trong quá trình đo đạc làm giấy chứng nhận QSDĐ, cán bộ địa chính đã đo nhầm phần đất của gia đình tôi vào diện tích nhà khác.
Từ đó trở đi, việc tách đất từ sổ đỏ trở nên vô cùng khó khăn. Gia đình tôi đã rất nhiều lần trình bày vấn đề với gia đình kia để mượn sổ đỏ nhưng không được, họ viện lý do đã cầm cố sổ ở ngân hàng. Trình bày với UBND xã, xã chỉ nói rằng sẽ thuyết phục, nhưng nếu không được thì "đành chịu".
Xin hỏi, sổ đỏ để cầm cố ở Ngân hàng Nhà nước địa phương thì phải có xác nhận của UBND xã? Đất đang tranh chấp, UBND xã biết mà vẫn xác nhận cho vay thì UBND xã có trách nhiệm mượn lại để tách đất?
Về phía tôi, và cả phía chính quyền xã cần làm gì để có thể tách đất và làm giấy chứng nhận cho gia đình tôi? Xin cảm ơn.
Trả lời:
Theo thư ông/bà hỏi, chúng tôi hiểu rằng hộ kế bên có hành vi kê khai, xin cấp giấy chứng nhận và đã được cấp giấy chứng nhận đối với phần đất của gia đình ông đang sử dụng.
Căn cứ Điều 256 Bộ luật Dân sự, khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai, nếu tranh chấp đất đai giữa ông và hộ kế bên đã được hòa giải tại UBND xã mà ông không nhất trí thì ông có thể nộp hồ sơ khởi kiện tại tòa án nhân dân huyện nơi có đất, yêu cầu toà án buộc hộ kế bên trả lại quyền sử dụng đất.
Căn cứ điểm đ, khoản 5 Điều 41 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì bản án hoặc quyết định của tòa án là một trong các trường hợp để được cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình ông.
Trong trường hợp, việc cấp sai là do hành vi tắc trách của cán bộ nhà nước thì ông có thể làm đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân Huyện nơi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đề nghị thu hồi Giấy chứng nhận của hộ kế bên và chỉnh lý biến động về sử dụng đất (điểm b khoản 4 Điều 41, khoản 3 Đều 42, khoản 2 Điều 57 Nghị định 181/2004/NĐ-CP).
Thời hạn của việc khiếu nại này là không quá 90 ngày, kể từ ngày hộ kế bên được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong vòng 30 ngày (hoặc 45 đối với vụ việc phức tạp, đối với vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn thì cộng thêm 15 ngày nữa) kể từ ngày thụ lý, chủ tịch UBND huyện phải ra quyết định giải quyết khiếu nại.
Trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND huyện mà ông không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì ông có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại tòa án hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh.
Trong trường hợp khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh thì quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh là quyết định giải quyết lần hai. (Điều 63 Nghị định 84/2007/NĐ-CP)
Trân trọng chào ông.

Hỏi: Giấy sang nhượng đất đai lập tay giữa người bán và người mua vào thời điểm năm 1994 và không có số thửa, số lô, không có vị trí đất và cũng không được chứng thực. Địa danh trong giấy sang nhượng thể hiện là P.Phú Mỹ, Q.7 (Tp.HCM) nhưng đến tháng 4-1997, P.Phú Mỹ, Q.7 mới được thành lập.
Vậy, xin luật sư cho biết nếu sử dụng giấy sang nhượng trên để thưa kiện thì tòa án có nhận đơn kiện này không? Người bị kiện có quyền bác đơn kiện không?
Trả lời:
Giấy tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một hình thức của giao dịch dân sự. Theo khoản 3 điều 25 Bộ luật tố tụng dân sự, việc tranh chấp hợp đồng dân sự (như tranh chấp phát sinh từ giấy tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên) thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án.
Về nguyên tắc, khi đương sự nộp đơn khởi kiện thì tòa án sẽ thụ lý nếu không thuộc một trong các trường hợp trả lại đơn kiện được quy định tại điều 168 Bộ luật tố tụng dân sự.
Trường hợp tòa án thụ lý hồ sơ khởi kiện thì bị đơn có quyền chấp nhận hoặc không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn (hòa giải và tòa án ghi nhận). Còn việc tòa án có chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn hay không thì còn tùy thuộc yêu cầu khởi kiện là gì và các chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện, tất nhiên các chứng cứ phải hợp pháp và xác thực.
Về hiệu lực của giấy tay mua bán, trong quá trình giải quyết vụ án, tòa án sẽ xem xét công nhận hoặc không công nhận, từ đó giải quyết quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự. Theo thư của bạn thì có chứng cứ cho rằng giấy tay sang nhượng đất được lập khống. Do vậy, nhiều khả năng tòa án sẽ không công nhận tờ giấy tay này để buộc các bên phải có nghĩa vụ thực hiện nội dung tờ giấy tay.
Do bạn không nói rõ nên tôi không biết trong trường hợp của bạn hỏi thì tranh chấp bắt đầu từ thời điểm nào. Vì vậy tôi chỉ xin nhắc chung đến thời hiệu khởi kiện. Theo mục 2 phần IV của nghị quyết 01/2005/NQ-HĐTP, thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp dân sự xảy ra trước ngày 1-1-2005 là hai năm kể từ ngày 1-1-2005.
Còn đối với các tranh chấp phát sinh từ ngày 1-1-2005 trở về sau, thời hiệu khởi kiện là hai năm kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân bị xâm phạm. Nếu thời hiệu khởi kiện đã hết thì tòa án sẽ không thụ lý.