Tư vấn Làm thế nào để có thể mua đất đúng giá, Điều kiện để được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, Làm sổ đỏ khi mua nhà bằng giấy tay

Hữu Lợi

06/07/2015

Hỏi: Hiện tôi đang có ý định chuyển về quê vợ tại Hà Tĩnh để sinh sống và muốn mua đất làm nhà ở đây. Tôi có thể tham khảo bảng giá đất ở đâu nếu muốn mua đất của người dân trong làng thuộc vùng nông thôn?
Tôi được biết cứ đến xem đất, họ sẽ đưa ra giá, nếu mình thấy ưng thì trả giá rồi mua. Tuy nhiên, tôi không biết, thực tế giá người bán đưa ra dựa trên căn cứ nào. Vì thế, tôi vẫn lo mình mua đất đắt không đúng giá.
Trả lời:
Hiện nay, ở nước ta, trong lĩnh vực đất đai vẫn tồn tại song song hai loại giá: giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường.
Đối với giá đất do Nhà nước quy định
Khoản 1, 2 Điều 114, Luật Đất đai 2013 đã quy định:
“1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
2. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính thuế sử dụng đất;
c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.”
Như vậy, giá đất hiện nay do Nhà nước quy định được thực hiện theo nội dung Quyết định về ban hành Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh và được sử dụng làm căn cứ cho các trường hợp cụ thể nêu tại Khoản 2, Điều 114, Luật Đất đai 2013 nêu trên.
Đối với giá đất thị trường
Giá đất thị trường là giá đất được áp dụng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất được thực hiện giữa người nhận chuyển quyền sử dụng đất và người có quyền sử dụng đất.
Khoản 3, Điều 3, Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã quy định: “3. Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.”
Vì thế, giá đất thị trường có thể hiểu là mức giá phổ biến trong giao dịch của những thửa đất có cùng mục đích sử dụng, trong một khoảng thời gian, tại một khu vực và không có quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật của nhà nước.
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo giá chuyển nhượng đất thực tế tại địa phương.

Hỏi: Hiện nay tôi đang sinh sống tại khu nhà trọ tư nhân, rất mong muốn được mua hoặc thuê nhà ở xã hội. Vậy xin cho biết đối tượng nào được xét duyệt hoặc tôi phải làm gì để được mua hoặc thuê nhà ở xã hội?
Trả lời:
Theo hướng dẫn tại Điều 12, Thông tư 08/2014/TT/BXD, đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội gồm:
1/ Đối tượng được mua, thuê, thuê Mua nhà ở xã hội thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng, bao gồm:
a) Người có công với cách mạng quy định tại các điểm dưới đây, Khoản 2 Điều 16 của Nghị định số 34/2013/NĐ/CP ngày 22/4/2013 về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước:
- Người hoạt động cách mạng trước ngày 1/1/1945;
- Người hoạt động cách mạng từ ngày 1/1/1945 đến ngày khởi nghĩa tháng Tám năm 1945;
- Thân nhân liệt sĩ;
- Bà mẹ Việt Nam Anh hùng;
- Anh hùng Lực lượng vũ trang nhân dân;
- Anh hùng Lao động trong thời kỳ kháng chiến;
- Thương binh, người hưởng chính sách như thương binh;
- Bệnh binh;
- Người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học;
- Người hoạt động cách mạng, hoạt động kháng chiến bị địch bắt, tù đày;
- Người hoạt động kháng chiến giải phóng dân tộc, bảo vệ Tổ quốc và làm nghĩa vụ quốc tế;
- Người có công giúp đỡ cách mạng;
Đối tượng được thuê, mua nhà ở xã hội
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet
b) Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước (là những người trong biên chế nhà nước) và các đối tượng đang làm việc theo diện hợp đồng trong chỉ tiêu biên chế của các cơ quan này;
c) Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp (bao gồm sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ là quân nhân chuyên nghiệp) thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; người làm công tác cơ yếu không phải là quân nhân được hưởng các chế độ, chính sách như đối với quân nhân theo quy định của pháp luật về cơ yếu;
d) Công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế làm việc tại khu công nghiệp, cụm khu công nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cơ sở sản xuất, dịch vụ công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả các cơ sở khai thác, chế biến) của tất cả các ngành, nghề;
đ) Người thuộc diện hộ gia đình nghèo tại khu vực đô thị nằm trong chuẩn nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định.
e) Đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật về chính sách trợ giúp các đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa tại khu vực đô thị;
g) Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ;
h) Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư;
i) Người thu nhập thấp là những người đang làm việc tại các tổ chức: Các cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng, đoàn thể hoặc đơn vị sự nghiệp công lập nhưng không thuộc đối tượng quy định tại điểm b và điểm c khoản này; đơn vị sự nghiệp ngoài công lập; doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế; hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (là các đối tượng không thuộc diện quy định tại các điểm a, d và điểm g khoản này), hoặc là người đang nghỉ chế độ có hưởng lương hưu theo quy định, người lao động tự do, kinh doanh cá thể (là đối tượng không thuộc diện quy định tại các điểm a, đ, e và h khoản này) mà không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
Trường hợp là hộ gia đình thì mức thu nhập chịu thuế được tính cho tất cả các thành viên trong hộ gia đình và cách tính thuế thu nhập này được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;
k) Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân không phân biệt công lập và ngoài công lập (đối tượng quy định tại điểm này chỉ được phép thuê nhà ở xã hội).
2/ Trường hợp hộ gia đình đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì chỉ cần một thành viên trong gia đình đó thuộc một trong các đối tượng quy định tại khoản 1 điều này là thuộc diện được xét mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội do các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng.

Hỏi: Năm 2004, tôi đã mua ngôi nhà tại phường Hiệp Thành, quận 12, Tp.HCM bằng giấy viết tay, sinh sống ổn định cho đến nay nhưng chưa làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) đứng tên tôi.
Ngôi nhà dài 14,2m, ngang 3,8m trên tổng diện tích đất là 54m2, diện tích xây dựng là 76.8m2. Bây giờ, tôi muốn làm sổ đỏ cho ngôi nhà này đứng tên tôi. Như vậy, tôi cần những điều kiện gì, thủ tục ra sao để chứng minh ngôi nhà tôi đang sinh sống là hợp pháp và đủ điều kiện để đươcấp sổ đỏ?
Rất mong quý luật sư tư vấn giúp tôi. Xin cảm ơn.
Trả lời:
Căn cứ vào Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thực hiện một số điều của Luật Đất đai, nếu việc chuyển nhượng ngôi nhà của bạn diễn ra trước ngày 01/07/2004 thì bạn cần phải có những giấy tờ sau để được cấp sổ đỏ:
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của chủ sở hữu trước của ngôi nhà;
- Hợp đồng Mua bán nhà có đầy đủ chữ ký của các bên;
- Xác nhận của UBND phường là không có tranh chấp sử dụng đất; sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch, không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc phù hợp với quy hoạch; chưa có quyết định hoặc thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất.
Để được xác nhận đất phù hợp với quy hoạch hoặc không có tranh chấp như trên, bạn cần lập đơn yêu cầu xác nhận và các giấy tờ liên quan đến mảnh đất nêu trên nộp tại UBND phường Hiệp Thành để được xem xét, giải quyết.
Sau khi có đầy đủ các giầy tờ nêu trên, bạn có thể tiến hành đăng ký sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận 12.