Hỏi: Tôi có mảnh đất tại Mỹ Phước (Bình Dương), giá mua theo hợp đồng là 250 triệu đồng, nay tôi bán với giá 200 triệu đồng. Khi sang nhượng tôi đã bị lỗ, như vậy có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?
Xin nói thêm, đây không phải là mảnh đất duy nhất của tôi. Và tài sản hình thành sau hôn nhân nhưng chỉ đứng tên một người (chồng hoặc vợ) thì khi sang nhượng có nhất thiết phải có hai người ký bán hay không?
Trả lời:
1/ Về thuế thu nhập cá nhân:
Theo quy định tại khoản 3.1 mục II phần B thông tư 84/2008/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân, thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sử dụng đất không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định như sau:
Thu nhập tính thuế = giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất - giá vốn - các chi phí hợp lý liên quan
Trong đó:
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Giá vốn: đối với quyền sử dụng đất nhận từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất (khi mua).
Chứng từ hợp pháp trả tiền là phiếu thu của tổ chức Bán đất, chứng từ chuyển tiền qua ngân hàng, các giấy biên nhận thanh toán của các cá nhân với nhau...
- Chi phí liên quan được trừ: là các chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển nhượng có chứng từ, hóa đơn theo chế độ quy định, bao gồm:
Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất mà người chuyển nhượng đã nộp ngân sách nhà nước;
Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng (nếu có);
Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như chi phí để làm các thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhượng, chi phí thuê đo đạc.
Căn cứ quy định nói trên, trường hợp bạn chuyển nhượng bất động sản không có lời (giá chuyển nhượng thấp hơn giá vốn), tức thu nhập tính thuế của bạn bằng không. Do đó, bạn không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, nhưng bạn vẫn phải làm hồ sơ kê khai thu nhập (vì đây không phải là thửa đất ở duy nhất, nên bạn vẫn thuộc trường hợp phải kê khai và nộp thuế, nhưng số thuế phải nộp bằng không).
2/ Bán tài sản do vợ hoặc chồng đứng tên:
Theo quy định tại điều 27 Luật hôn nhân và gia đình, tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và những tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng (trừ trường hợp được thừa kế riêng).
Và theo khoản điều 5 nghị định 70/2001/NĐ-CP, trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng đã đăng ký quyền sở hữu trước ngày 18/10/2001 (ngày nghị định này có hiệu lực) mà chỉ ghi tên của một bên vợ hoặc chồng, nếu vợ chồng không yêu cầu cấp lại giấy tờ đăng ký quyền sở hữu tài sản thì tài sản đó vẫn thuộc sở hữu chung của vợ chồng.
Như vậy, căn cứ các quy định nêu trên, trường hợp tài sản hình thành sau hôn nhân và chỉ đứng tên vợ hoặc chồng, nếu là tài sản mà pháp luật bắt buộc phải công chứng hợp đồng thì cơ quan công chứng hoàn toàn có quyền yêu cầu cả vợ chồng cùng ký tên để giao dịch có hiệu lực.
Hỏi: Bố mẹ tôi muốn cho tôi một ngôi nhà thì thủ tục như thế nào? Tôi có được miễn thuế khi sang tên sổ đỏ không? Xin tư vấn giúp tôi, chân thành cảm ơn.
Trả lời:
Theo bạn trình bày, chúng tôi hiểu hiện bố mẹ bạn muốn tặng cho nhà đất thuộc sở hữu của bố mẹ bạn cho bạn. Để tiến hành thủ tục đó, bạn và bố mẹ bạn liên hệ tới phòng công chứng trên địa bàn thành phố Hà Nội, bạn phải cung cấp những giấy giờ sau: Giấy đăng ký kết hôn của bố mẹ bạn; Chứng minh thư nhân dân hộ khẩu của bên tặng cho và bên nhận tặng cho; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Sau khi tiến hành thủ tục công chứng xong thì bạn liên hệ tới Văn phòng đăng ký nhà và đất để làm thủ tục sang tên.
Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì: “Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau” là thu nhập được miễn thuế.
Do vậy, khi tiến hành thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bố mẹ bạn sang cho bạn thì bạn sẽ được miễn thuế, tuy nhiên do đặc thù của từng quận, có quận yêu cầu bạn phải có đơn cam kết đây là lần nhận tặng cho lần đầu để tiến hành thủ tục miễn thuế cho bạn. Hồ sơ sang tên bao gồm: CMND; hộ khẩu bản phô tô có chứng thực; bản sao Giấy khai sinh của bạn; 02 hợp đồng tặng cho nhà; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bản phô tô có chứng thực; trường hợp nếu bên tiếp nhận hồ sơ yêu cầu cần có đơn cam kết đây là lần nhận tặng cho lần đầu thì phải có thêm đơn cam kết.
Trường hợp, bạn muốn tư vấn cụ thể hoặc muốn làm thủ tục sang tên bạn có thể liên hệ trực tiếp với Luật sư.
Hỏi: Hai vợ chồng tôi cùng đứng tên sở hữu căn hộ chung cư Hoàng Anh Gia Lai 2, Q.7, Tp.HCM mua năm 2008, theo hình thức làm ủy quyền công chứng bán cho người mua, nay đã có giấy chủ quyền nhà và chúng tôi tiến hành sang lại tên cho người mua.
Năm 2008 tôi mua từ chủ đầu tư với giá 935 triệu đồng và tôi đã bán lại với giá 1,2 tỉ đồng (chênh lệch 265 triệu đồng). Bây giờ tôi phải chịu thuế thu nhập cá nhân là bao nhiêu khi bán căn hộ này (hiện tôi và chồng cũng đang đồng sở hữu hai căn nhà khác ở Q.10, Tp.HCM).
Trả lời:
Về thuế thu nhập cá nhân:
Căn cứ điều 22 nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8-9-2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.
Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Theo thư trình bày, bà mua căn hộ chung cư của một công ty kinh doanh bất động sản với giá mua là 935 triệu đồng. Như vậy, khi mua bán công ty bất động sản đã xuất hóa đơn liên quan đến việc mua bán nêu trên.
Vì vậy, nếu hiện nay bà còn hóa đơn Mua nhà thì đây được xem là trường hợp xác định được giá vốn làm cơ sở xác định được thu nhập tính thuế nên trường hợp của bà sẽ áp dụng thuế suất là 25% trên thu nhập tính thuế.
Căn cứ điều 19 nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 của Chính phủ, thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng nhà - đất được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.
- Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Giá vốn là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm mua.
- Chi phí hợp lý liên quan là các khoản chi phí phát sinh thực tế và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp bao gồm:
i. Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
ii. Chi phí cải tạo, sửa chữa nhà.
iii. Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng.
Như vậy, bà có thể tham khảo quy định về giá vốn và chi phí hợp lý liên quan khác để xác định số tiền thuế thu nhập cá nhân mà mình phải đóng.
Tư vấn Nếu bán đất lỗ có phải đóng thuế thu nhập cá nhân, tặng nhà cho con có phải đóng thuế, Bán căn hộ phải đóng thuế bao nhiêu %
Hỏi: Tôi có mảnh đất tại Mỹ Phước (Bình Dương), giá mua theo hợp đồng là 250 triệu đồng, nay tôi bán với giá 200 triệu đồng. Khi sang nhượng tôi đã bị lỗ, như vậy có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?Xin nói thêm, đây không phải là mảnh đất duy nhất của tôi. Và tài sản hình thành sau hôn nhân nhưng chỉ đứng tên một