Tư vấn về nghĩa vụ nộp thuế nhà đất, Đất mua thêm có được miễn giảm tiền sử dụng đất, có phải đóng thuế khi Nhà đang ở dư phòng cho thuê
Tư vấn về nghĩa vụ nộp thuế nhà đất, Đất mua thêm có được miễn giảm tiền sử dụng đất, có phải đóng thuế khi Nhà đang ở dư phòng cho thuê, 161, Hữu Lợi, NhaDatVip.Com
, 07/07/2015 09:33:03Hỏi: Hiện nay, tôi đang ở trung đoàn 53 thuộc Tổ 1, phường Thống Nhất, TP. Lào Cai. Vừa qua, tôi đã thực hiện thủ tục tách đất vườn tạp để làm sổ hồng riêng do tôi đã lập gia đình và có cháu nhỏ.
Ban đầu, bên địa chính cho biết, tiền thuế tôi phải nộp là hơn 18 triệu đồng nhưng sau đó lại tăng lên tới hơn 30 triệu và mới đây thì lại bảo là hơn 48 triệu. Tôi không hiểu sự thay đổi này là như thế nào, tôi lên hỏi Phòng Tài nguyên Môi trường thì họ bảo là khoảng 50 triệu trở lại.
Rất mong Luật sư cho tôi biết, thực tế thì tôi phải đóng bao nhiêu? (Bởi vì, ở trong khu nhà tôi họ bảo có dự án trường đại học nên đất ở đây đắt và tôi tìm hiểu thì thấy dự án trường đang bị ngưng lại).
Trân trọng cảm ơn luật sư!
Trả lời:
Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu việc bạn tách thửa đất vườn có đi kèm với việc chuyển mục đích sang đất ở. Luật đất đai 2013 cho phép người sử dụng đất được quyền thực hiện đồng thời thủ tục tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất từ vườn, ao sang đất ở, tuy nhiên, khi thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính sau đây:
1. Tiền sử dụng đất
Căn cứ theo Điểm a, Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014 NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, mức thu tiền sử dụng đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở được tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Lệ phí trước bạ
Căn cứ Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐCP, mức phí trước bạ được tính bằng 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ.
Căn cứ vào quy định và cách tính nêu trên, bạn có thể tham khảo Bảng giá đất do UBND tỉnh Lào Cai công bố tại Quyết định số 49/2010/QĐ-UBND ngày 29/12/2010 để tính cụ thể số tiền thuế sử dụng đất mình phải nộp.
Như vậy, bạn có thể căn cứ vào cách tính các nghĩa vụ tài chính ở trên để tính chính xác số tiền bạn phải nộp cho cơ quan nhà nước khi thực hiện chuyển mục đích quyền sử dụng đất.
Khi xác định nghĩa vụ tài chính mà bạn phải nộp, cơ quan nhà nước sẽ ban hành thông báo chính thức bằng văn bản.
Hỏi: Gia đình tôi có dự định mua lại mảnh đất nông nghiệp sát trong khu dân cư để ở. Mảnh đất này thuộc tỉnh gia đình tôi đang sống nhưng không cùng địa phương. Nếu gia đình tôi Mua đất đó rồi có thể làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không?
Tôi thay ba tôi lên văn phòng địa chính huyện nơi gia đình đang sống và được tư vấn muốn được miễn giảm thì phải lên Sở LĐTBXH xin giấy phép và họ nhắc là chỉ được miễn giảm 1 lần. Ba tôi thuộc diện đối tượng chính sách nếu đứng tên có thể được giảm tiền sử dụng đất không?
Hồi năm 1991 ba tôi được xã cấp miếng đất không phải nộp TSDĐ và đến 2009 gia đình đã được cấp sổ đỏ đứng tên ba tôi. Vậy trường hợp này ba tôi có còn được giảm tiền sử dụng đất nữa không? Hiện tôi đang chuẩn bị hồ sơ để lên Sở LĐTBXH xin giấy phép miễn giảm TSDĐ. Nếu trên đó họ cấp phép cho để được hưởng chế độ thì sẽ được miễn giảm đúng không?
Trả lời:
Về việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, Khoản 1 Điều 11 và Khoản 2 Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:
Điều 11. Miễn tiền sử dụng đất
Miễn tiền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:
1. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.
Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.
Điều 12. Giảm tiền sử dụng đất
2. Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.
Về nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất, Khoản 1 Điều 10 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định: “1. Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì chỉ được miễn hoặc giảm một lần trong trường hợp: Được Nhà nước giao đất để làm nhà ở hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang làm đất ở hoặc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.”
Thông tư 76/2014 tại Điều 13. Miễn tiền sử dụng đất
Việc miễn tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 11 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại Điều này được hướng dẫn cụ thể như sau: 1. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người có công với Cách mạng được thực hiện theo quy định của pháp luật về người có công. Việc miễn tiền sử dụng đất đối với người có công với Cách mạng chỉ được thực hiện khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép miễn tiền sử dụng đất theo pháp luật về người có công.
Như vậy, việc miễn giảm tiền sử dụng đất chỉ được thực hiện một lần đối với các đối tượng được miễn giảm. Trường hợp của ba bạn đã được miễn giảm 1 lần nên sẽ không thuộc đối tượng được miễn giảm.
Ngoài ra, bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính sau:
*Thuế thu nhập cá nhân
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều tại các Luật về Thuế năm 2014 quy định mức thuế suất áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2%. Luật này có hiệu lực vào đầu năm 2015
*Lệ phí trước bạ (Thông tư số 34/2013/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Thông tư 124/2011/TT-BTC)
Mức đóng lệ phí trước bạ là 0,5% giá tính trước bạ theo quy định của UBND cấp tỉnh.
*Lệ phí công chứng (Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT-BTC-BTP)
Mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng mức phí phải nộp tính trên giá trị quyền sử dụng đất theo ngạch giá.
*Phí, lệ phí hành chính nhà nước khác
Các quy định về thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí công chứng không có quy định về việc miễn, giảm đối với các đối tượng chính sách.
Hỏi: Hiện nay, ngôi nhà mà gia đình tôi đang ở có diện tích khá lớn, có thừa 2 phòng không dùng đến. Vì thế, tôi muốn tân trang lại, cho người khác thuê để kiếm thêm nhu nhập và tránh lãng phí.
Gia đình tôi còn có một khoảng đất trống bên hiên nhà gần cổng. Hiện chúng tôi cũng định xây thêm khoảng 3 phòng nữa cho thuê.
Vậy xin hỏi, chúng tôi muốn cho thuê thì có cần phải trình báo chính quyền khi số phòng ít (khoảng 5 phòng) không? Sau này, gia đình tôi có phải đóng khoản thuế nào nữa không?
Trả lời:
Khoản 1, Điều 92, Luật Nhà ở 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2009) đã quy định:
“1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự;
b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức Bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.”
Điều 52, Nghị định 43/2010/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp quy định, để đăng ký hộ kinh doanh: người đại diện hộ gia đình, cá nhân hoặc nhóm cá nhân gửi giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh tới cơ quan đăng ký kinh doanh cấp huyện nơi có địa điểm kinh doanh.
Vì thế, bạn chỉ được phép cho cho thuê trọ khi đã tiến hành việc đăng ký kinh doanh trước đó.
Bên cạnh đó, tại Khoản 6, Điều 3, Thông tư 33/2010/TT- BCA hướng dẫn thi hành Nghị định số 72/2009/NĐ-CP đã quy định cụ thể về điều kiện về trật tự, an ninh đối với một số ngành nghề kinh doanh có điều kiện: “Tổ chức, cá nhân cho công dân Việt Nam thuê nhà để ở, lao động, học tập không thuộc đối tượng điều chỉnh tại Nghị định số 72/2009/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư này nhưng phải thực hiện theo quy định của Luật Cư trú.”
Như vậy, người cho thuê phòng trọ phải tổ chức đăng ký lưu trú, tạm trú cho người thuê phòng trọ.
Dưới đây là các loại thuế phải đóng khi cho thuê phòng trọ. Phương pháp tính thuế đối với kinh doanh nhà trọ là phương pháp khoán:
a. Các loại thuế phải đóng gồm:
- Thuế môn bài.
- Thuế giá trị gia tăng (nếu có doanh thu > 100 triệu đồng/năm).
- Thuế thu nhập cá nhân (nếu thu nhập chịu thuế >9 triệu đồng/tháng).
b. Phương pháp tính thuế:
- Thuế môn bài: Tuỳ theo thu nhập hàng tháng mà cơ sở kinh doanh nộp thuế theo bậc môn bài tương ứng.
- Thuế giá trị gia tăng: Doanh thu x Thuế suất.
- Thuế thu nhập cá nhân: Doanh thu x Tỷ lệ thu nhập chịu thuế x Thuế suất.
Tư vấn về nghĩa vụ nộp thuế nhà đất, Đất mua thêm có được miễn giảm tiền sử dụng đất, có phải đóng thuế khi Nhà đang ở dư phòng cho thuê Tư vấn luật nhà đất
