Tư vấn Nghĩa vụ tài chính khi bán nhà trong khu quy hoạch dân cư, Bán nhà có phải đóng thuế thu nhập cá nhân, Nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất

Hỏi: Tôi có bán một căn nhà dt 3m x 8m, hẻm 2m, nhà cấp 3. Hiện tôi chỉ sở hữu 1 căn nhà duy nhất vậy khi tôi Bán nhà này tôi có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không?
Nhà này đã có giấy kê khai năm 1999, tôi đang làm sổ hồng, nguồn gốc đất là đất ở trước năm 99 hiện là khu qui hoạch dân cư phát triển, vậy khi làm sổ hồng tôi phải đóng thuế bao nhiêu?
Khi lập hợp đồng mua bán ra công chứng thì người bán đóng những khoản thuế gì, bao nhiêu %? Người mua đóng thuế trước bạ là bao nhiêu %? Ngoài thuế trước bạ, người bán và người mua có phải đóng thêm bất kì một khoản thuế nào nữa không ?
Xin chân thành cảm ơn
Trả lời:
1. Nếu căn nhà của bạn đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bạn sẽ phải đóng tiền sử dụng đất tùy thuộc vào thời điểm bạn bắt đầu sử dụng căn nhà nêu trên:
- Sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì bạn không phải đóng tiền sử dụng đất nếu phần diện tích không phải đóng không được vượt quá hạn mức giao đất theo quyết định của UBND Tp.HCM tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Đối với phần diện tích vượt quá hạn mức giao đất thì bạn sẽ phải đóng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích này.
- Sử dụng từ ngày 15/10/1993, thì bạn phải đóng tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được cấp giấy chứng nhận nằm trong hạn mức giao đất của UBND Tp.HCM tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Đối với phần diện tích đất vượt quá hạn mức giao đất thì bạn phải đóng 100% tiền sử dụng đất.
2. Khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng bên chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Theo quy định tại khoản 2, Điều 6, Thông tư 161/2009/TT-BTC thì việc tính thuế thu nhập cá nhân sẽ căn cứ theo một trong hai thuế suất: (i) 25% trên thu nhập chịu thuế, nếu cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng; hoặc (ii) 2% trên giá chuyển nhượng, nếu không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan.
Bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ. Theo quy định tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 80/2008/NĐ-CP thì mức lệ phí trước bạ khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là 0,5% trên giá trị chuyển nhượng
Giá đất để tính tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân là khung giá đất do UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành áp dụng tại thời điểm tiến hành chuyển nhượng.
3. Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân và điểm 2, Mục III, Phần A Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân: Đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam, được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Hỏi: Trước đây tôi có cho con của tôi một căn nhà để ở. Nay con tôi muốn bán nhà để lấy vốn làm ăn thì thu nhập từ việc bán căn nhà này có phải nộp thuế thu nhập cá nhân hay không?
Hiện con tôi không có hộ khẩu tại căn nhà này mà hộ khẩu của cháu vẫn chung với sổ hộ khẩu gia đình tôi thì có ảnh hưởng gì không?
Trả lời:
Theo khoản 1, 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân quy định thu nhập được miễn thuế gồm:
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi, cha chồng, mẹ chồng với con dâu, cha vợ, mẹ vợ với con rể, ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại, anh, chị, em ruột với nhau.
Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Như vậy trong trường hợp này nếu con gái ông chỉ có một căn nhà duy nhất để ở thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Việc ông nêu rằng con gái ông không có hộ khẩu tại căn nhà này thì việc miễn thuế không phụ thuộc vào việc có đăng ký hộ khẩu tại căn nhà này hay không.

Hỏi: Gia đình tôi có miếng đất với diện tích 300m2 được mua năm 1969 có giấy đoạn mãi vĩnh viễn đất do chính quyền chế độ cũ cấp, và đã qua thuế cước bộ tại Ty điền địa Gia Định. Sau 1975 mẹ tôi chưa làm thủ tục để cấp sổ đỏ, tôi và gia đình cùng sống chung với cha mẹ trên Nhà đất này từ năm 1969 đến nay.
Đến năm 1994 mẹ tôi có làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất lại cho tôi, có chính quyền xã xác nhận và chứng nhận các thủ tục về xác minh nguồn gốc đất.
Đến nay tôi được cấp sổ hồng gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, như vậy tôi có phải đóng tiền sử dụng đất không? Vợ tôi là con liệt sĩ (đã làm hồ sơ và có đề nghị của Phòng thương binh xã hội Huyện), nếu tôi làm hồ sơ xin miễn giảm thì trong trường hợp này nghĩa vụ tài chính về nhà đất của chúng tôi được giải quyết như thế nào?
Trả lời:
Các nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất bao gồm:
1. Tiền sử dụng đất: theo quy định tại Khoản 4, Điều 50, Luật đất đai và Điều 3, Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định theo Luật đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): theo quy định tại Khoản 1, Điều 4, Nghị định 100/2008/NĐ-CP về thuế thu nhập cá nhân, thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau thì được miễn thuế TNCN.
3. Lệ phí trước bạ: theo quy định tại Khoản 11, Điều 3, Thông tư 68/2010/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ: chủ tài sản chuyển giao tài sản của mình cho vợ (chồng), cha mẹ (kể cả cha nuôi, mẹ nuôi, cha mẹ chồng, cha mẹ vợ), con (kể cả con nuôi, con dâu, con rể) thì người nhận tài sản không phải nộp lệ phí trước bạ.
4. Lệ phí địa chính: theo quy định tại Điểm b3, Mục 4, Thông Tư 97/2006/TT-BTC về lệ phí địa chính thi lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được uỷ quyền giải quyết các công việc về địa chính. Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn mà mức thu được quy định khác nhau.

Đăng bởi Hữu Lợi Tags: bán nhà, bán đất, luật nhà đất, mua bán nhà, Mua bán nhà đất, mua bán đất, mua nhà, mua đất, Nhà đất, nhà đất giá rẻ, nhà đất TP.HCM, tư vấn luật, tư vấn luật nhà đất