Hỏi: Vợ chồng tôi đã mua đất của ông bà B, chúng tôi đã ra cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định. Tiền tôi đã giao đủ cho họ, đất tôi đã nhận bàn giao ngay trong ngày ký hợp đồng công chứng.
Nhưng khi tôi đi làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan tài nguyên môi trường thì vợ chồng họ nại cớ không chịu đưa sổ đỏ bản gốc cho tôi để làm thủ tục chuyển nhượng cho vợ chồng tôi. Vậy xin hỏi tôi phải làm gì để quyền lợi của mình được bảo vệ.
Trả lời:
Nếu ông bà B không chịu giao giấy chứng nhận bản gốc cho vợ chồng anh để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất khi họ đã nhận đủ tiền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật thì có thể xử lý theo quy định tại Điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP bổ sung quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai như sau:
a) Người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ gồm đơn xin cấp Giấy chứng nhận và hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất để được cấp Giấy chứng nhận; nơi nộp hồ sơ thực hiện theo quy định tại Điều 122 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP;
b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ vào hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất, thông báo bằng văn bản cho người chuyển quyền, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền và việc hủy các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng chưa được giao cho người nhận chuyển quyền đối với trường hợp chuyển quyền toàn bộ diện tích đất; về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền và việc chỉnh lý hoặc cấp mới Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền một phần diện tích đất; trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên báo địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng báo do người xin cấp Giấy chứng nhận trả);
c) Sau thời hạn ba mươi (30) ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên báo địa phương về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì thủ tục cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại Điều 135 hoặc Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở; Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp cho bên chuyển quyền nếu bên chuyển quyền không nộp Giấy chứng nhận.
Trường hợp có tranh chấp thì ông bà có quyền khởi kiện ra toà theo trình tự quy định của Luật Đất đai và Luật Tố tụng Dân sự.
Hỏi: Bố mẹ tôi định bán 1 ngôi nhà ở thành phố Vinh (Nghệ An), sổ đỏ đứng tên bố mẹ tôi nhưng đang cho vợ chồng chú ở. Chúng tôi đã đồng ý bán nhà 1 người (bên B), đã làm hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc của bên B, hẹn đến 30-11-2010 sẽ ký hợp đồng Bán nhà, trao tiền.
Trong hợp đồng có quy định nếu bên nào phá hợp đồng sẽ bị phạt gấp 5 lần (trong hợp đồng đặt cọc mới chỉ có chữ ký của bố tôi và vợ chồng chú thím tôi, chưa có chữ ký của mẹ). Trong quá trình làm thủ tục chuyển nhượng, địa chính phường phát hiện 2 nhà ở cạnh ngôi nhà chúng tôi, mỗi nhà lấn chiếm 20cm sang hàng rào chúng tôi.
Chúng tôi lập biên bản yêu cầu 2 bên xác nhận nhưng họ không chịu, nên đã phát đơn khiếu nại lên UBND phường và chờ giải quyết. Trong quá trình chờ giải quyết chúng tôi đề nghị bên mua (bên B) cho chúng tôi ứng 1/2 số tiền bán nhà để chú thím tôi Mua nhà ở nơi khác nhưng họ không chịu.
Sự việc đang chờ UBND phường giải quyết không biết lúc nào xong, có thể kéo dài hàng tháng, hàng năm, nếu chờ đến khi giải quyết xong mới nhận được tiền thì số tiền đó đã mất đi giá trị. Nếu chúng tôi đơn phương phá bỏ hợp đồng đặt cọc mà bên mua kiện lên tòa án thì chúng tôi có phải chịu phạt như trong hợp đồng đã thỏa thuận không?
Mong được tư vấn. Chân thành cảm ơn
Trả lời:
Theo quy định của pháp luật dân sự, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý́, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự; việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
Vì vậy, mặc dù ngôi nhà trên thuộc quyền sở hữu của cả bố và mẹ bạn, nhưng nếu bố và chú, thím của bạn đã nhận tiền cọc của bên B để đảm bảo việc thực hiện giao kết hợp đồng bán nhà thì họ sẽ phải có nghĩa vụ chịu phạt cọc cho bên B nếu từ chối việc giao kết hợp đồng bán nhà theo thỏa thuận đã ký.
Pháp luật dân sự hiện hành cũng không có giới hạn về mức phạt cọc nên bố và chú, thím của bạn sẽ phải trả lại cho bên B số tiền đặt cọc đã nhận, cộng với một khoản tiền phạt cọc theo thỏa thuận tương đương với số tiền gấp 5 lần số tiền cọc đã nhận nếu họ đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc đã ký với bên B.
Lưu ý, nếu hai bên không có thỏa thuận về mức phạt cọc thì bên đặt cọc sẽ mất tài sản đặt cọc nếu từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự; bên nhận đặt cọc sẽ phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc nếu từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự.
Hỏi: Cha tôi đã ký hợp đồng nhận tiền đặt cọc của một cá nhân để bán nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng. Nay do phát sinh một khiếu nại ngoài ý muốn nên cha tôi không thể bán nhà. Nếu người mua kiện ra tòa thì cha tôi có bị phạt cọc hay không?
Trả lời:
Do thỏa thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự nên việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định (người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện) và phải được lập thành văn bản.
Xin lưu ý, theo khoản 1 Điều 96 Luật Nhà ở, việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu bằng văn bản. Nếu bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc đều có lỗi làm cho việc đặt cọc bị vô hiệu do không thực hiện đúng điều khoản này thì các bên có trách nhiệm hoàn trả cho nhau số tiền đã nhận theo quy định của Điều 137 Bộ luật Dân sự.
Tư vấn Người bán không đưa sổ đỏ người mua có sang tên được không, có phải bồi thường khi Hủy hợp đồng đặt cọc, việc đặt cọc bị vô hiệu
Hỏi: Vợ chồng tôi đã mua đất của ông bà B, chúng tôi đã ra cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định. Tiền tôi đã giao đủ cho họ, đất tôi đã nhận bàn giao ngay trong ngày ký hợp đồng công chứng.Nhưng khi tôi đi làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan tài nguyên môi trường thì vợ chồng họ