Tư vấn Nhà trong quy hoạch khu thương mại dịch vụ có bị thu hồi đất, đất mua giấy tay, Đất sai hướng so với sổ đỏ có được kiện người bán

Hữu Lợi

07/07/2015

Hỏi: Tôi muốn mua căn nhà cấp 4 ở P.An Phú Đông, Q.12, Tp.HCM. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm 2009. Nhưng tại mục III phần ghi chú ghi: thửa đất số: 32; tờ bản đồ số: 40 (TL 2005).
Diện tích 85,4m2
Sử dụng riêng 85,4m2
Sử dụng chung
Đất được giao hoặc thuê: Nhận chuyển nhượng
Hợp đồng thuê đất (số, ngày, tháng, năm):
Thời gian thuê từ ngày... tháng... năm
đến ngày... tháng... năm
Góc dưới bên trái của trang 2 ghi: Cấp do chuyển dịch lần thứ 2
* Toàn bộ diện tích nhà, đất nằm trong khu thương mại dịch vụ được duyệt theo Quyết định số 1741/QHKT-QH ngày 15/5/2003 của Sở Quy hoạch kiến trúc.
Cho tôi hỏi ý nghĩa của những câu từ trên? Căn nhà này liệu có nằm trong quy hoạch? Tôi có thể Mua nhà để định cư lâu dài hoặc chuyển nhượng sau này?
Trả lời:
Công văn số 1741/QHKT-QH ngày 15-5-2003 của Sở Quy hoạch kiến trúc Tp.HCM có nội dung thỏa thuận sơ bộ quy hoạch chi tiết (tỉ lệ 1/2.000) khu đô thị nhà vườn Thanh Thủy - diện tích 550 ha, phường An Phú Đông. Theo nội dung của công văn này, một phần diện tích tại khu vực P.An Phú Đông, Q.12 đã được quy hoạch thành khu nhà ở và khu thương mại dịch vụ.
Theo nội dung của giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở mà bà cung cấp, thì tại vị trí căn nhà mà bà dự định nhận chuyển nhượng đã được quy hoạch thành khu thương mại dịch vụ, tức không phải đất ở. Như vậy, khi Nhà nước thực hiện quy hoạch theo Công văn 1741/QHKT-QH nói trên, thì toàn bộ diện tích đất của căn nhà sẽ bị thu hồi để thực hiện quy hoạch.
Do hiện tại chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền, nên các bên vẫn có thể tiến hành việc Mua bán nhà. Tuy nhiên, trường hợp bà mua căn nhà này thì có thể gặp khó khăn cho việc xây dựng, sửa chữa. Bởi lẽ việc xây sửa nhà ở từ sau thời điểm có Công văn số 1741/QHKT-QH đều không phù hợp với quy hoạch nên bà không thể xin giấy phép xây dựng (trừ các trường hợp sửa chữa nhỏ hoặc xây dựng tạm theo quy định của UBND và Sở Xây dựng Tp.HCM).
Đối với việc chuyển nhượng căn nhà sau này, trường hợp tại thời điểm chuyển nhượng mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bà không bị hạn chế quyền chuyển nhượng.
Khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, bà sẽ được bồi thường về đất và căn nhà. Bà có thể tham khảo Quyết định 35/2010/NĐ-CP của UBND Tp.HCM để biết được các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Trân trọng

Hỏi: Gia đình tôi có mua giấy tay một lô đất (có giấy đỏ). Sau đó chủ đất lại bán lô đất cho người khác và do xã hòa giải không thành nên vụ việc được chuyển đến tòa án.
Qua xác minh, tòa phát hiện lô đất đó được tách thành hai lô và đều có giấy đỏ. Tôi khiếu nại việc cấp giấy nhưng xã chưa có ý kiến gì. Vậy tôi phải làm sao?
Trả lời:
Theo khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai, đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy đỏ, nếu đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì có thể khởi kiện đến TAND.
Nếu đã khởi kiện và được TAND cấp huyện thụ lý, chị có thể chờ cơ quan này giải quyết.

Hỏi: Tôi ra công chứng thỏa thuận mua một miếng đất mặt tiền ở xã Bình Mỹ, huyện Củ Chi, TP.HCM giá 400 triệu đồng. Sau khi đi đăng bộ (chưa lấy biên nhận) tôi mới biết miếng đất trên sai hướng so với sổ đỏ (đất hiện hữu nằm trong hẻm không có lối đi).
Vậy tôi có đi kiện người bán được không? Kiện ở đâu? Về tội gì? Chân thành cảm ơn.
Trả lời:
Nếu các số liệu về thửa đất, số bản đồ, diện tích, sơ đồ hiện trạng đất... trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) phù hợp với các số liệu thể hiện trên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng theo đúng quy định của pháp luật thì ông sẽ không có cơ sở để khởi kiện người đã chuyển nhượng QSDĐ trên.
Tuy nhiên, nếu thực tế thửa đất sai hướng so với hướng thể hiện trên giấy chứng nhận QSDĐ và có cơ sở để chứng minh rằng tại thời điểm xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, bên chuyển nhượng đã có lỗi làm ông nhầm lẫn về hướng của thửa đất bị sai lệch so với thực tế (không thông báo về việc sai hướng của thửa đất, đất nằm trong hẻm không có lối đi) thì ông có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng phải thay đổi nội dung của hợp đồng đã giao kết.
Nếu bên chuyển nhượng không chấp nhận yêu cầu thì sau khi đã được hòa giải tranh chấp tại UBND cấp xã nơi có đất, ông có quyền làm đơn khởi kiện gửi TAND cấp huyện nơi có đất, yêu cầu tuyên bố giao dịch trên vô hiệu.
Ngoài ra, nếu chứng minh được bên chuyển nhượng cố ý làm ông hiểu sai lệch hướng và lối của thửa đất thì ông cũng có quyền yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã xác lập vô hiệu mà không cần phải thực hiện việc yêu cầu bên chuyển nhượng thay đổi nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã xác lập.
Theo quy định của pháp luật dân sự, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập.
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.