Tư vấn Tranh chấp hợp đồng đất đai, Giải quyết tranh chấp đất, Làm giả chữ ký trong Hợp đồng mua bán nhà

Hữu Lợi

07/07/2015

Hỏi: Năm 1997, anh em tôi có mua một mảnh đất nông nghiệp (có giấy xác nhận của xã) đứng tên tôi. Nhưng sau đó vì không có hộ khẩu tại địa phương nên tôi đã để em vợ tôi đứng tên làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Vào năm 2008, anh em tôi đã bán cho ông Lê Văn Hùng mảnh đất nói trên (Chỉ có giấy thoả thuận Mua bán đất giữa hai bên, không có xác nhận chính quyền địa phương) nhưng ông Hùng không trả tiền theo thoả thuận và đã kéo dài 3 năm.
Trong 3 năm đó ông Hùng đã tự toàn quyền chiếm dụng, khai phá bất hợp pháp trên mảnh đất của anh em tôi.
Vì điều kiện gia đình, em vợ tôi đã về quê và uỷ quyền cho tôi toàn quyền mua bán sử dụng với ông Hùng. Nhưng đến nay ông Hùng vẫn chưa thanh toán cho gia đình chúng tôi.
Vậy tôi có đủ tư cách pháp lý để kiện ông Hùng hay không? Và nếu được kiện thì thủ tục pháp lý như thế nào? Gửi cho cơ quan nào?
Trả lời:
Về vấn đề của anh, chúng tôi tư vấn như sau :
1. Đối với hợp đồng mua bán giữa anh em anh và ông Lê Văn Hùng do chưa được công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên hợp đồng giữa hai bên không có giá trị pháp lí, mảnh đất đó vẫn thuộc quyền sở hữu của gia đình anh. Như vậy, anh có đủ tư cách pháp lí để kiện đòi ông Lê Văn Hùng trả lại đất
2. Những giấy tờ cần chuẩn bị :
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy ủy quyền của em vợ
3. Cơ quan có thẩm quyền xử lí :
- Gửi đơn kiện lên UBND xã, phường nơi có mảnh đất đó để tiến hành hòa giải
- Nếu hòa giải không thành thì làm đơn khởi kiện lên Tòa án

Hỏi: Năm 2002 nhà tôi có mua một khu đất trồng cây công nghiệp lâu năm (cây điều), đến năm 2005 đất được UBND huyện cấp sổ đỏ và từ đó đến năm 2009 không bị tranh chấp hay có khiếu nại gì của các hộ xung quanh.
Cuối tháng 5-2010 một hộ bên cạnh khu đất đã chặt 1 số cây điều và tấp bờ ranh sang đất nhà tôi, nhìn bằng trực giác và đối chiếu với sổ đỏ thì thấy mất khoảng 1m.
Hiện tôi muốn xác định lại ranh giới và nhờ chính quyền can thiệp thì phải làm những thủ tục gì? Tiến hành ra sao? Nếu hộ dân đó chặt điều khi chưa có ý kiến của gia đình tôi thì có vi phạm pháp luật? Mong được tư vấn. Xin cảm ơn.
Trả lời:
Thửa đất của gia đình bạn đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận nên quyền sử dụng đất của gia đình bạn được pháp luật bảo vệ. Việc hộ bên cạnh tự ý hủy hoại tài sản trên đất (cây điều) và thay đổi ranh đất để lấn chiếm là hành vi trái pháp luật.
Trong trường hợp như thế, bạn có thể gửi đơn khiếu nại đến UBND xã để yêu cầu hộ bên cạnh chấm dứt hành vi hủy hoại tài sản và xâm phạm ranh đất của gia đình bạn. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày bạn có đơn yêu cầu, UBND cấp xã phải tổ chức buổi hòa giải để giải quyết tranh chấp.
Trong thời gian chờ UBND cấp xã giải quyết, nếu hộ bên cạnh tiếp tục có hành vi xâm phạm, bạn có thể áp dụng các biện pháp như quay phim, chụp hình, nhờ người dân xung quanh làm chứng, yêu cầu chính quyền địa phương, công an khu vực lập biên bản và xử phạt hành chính về hành vi lấn chiếm đất và hủy hoại tài sản của hộ bên cạnh.
Trường hợp việc hòa giải tại địa phương không thành hoặc quá thời hạn 30 ngày mà buổi hòa giải không được tổ chức hoặc không tổ chức được (có tổ chức hòa giải mà các bên có liên quan không đến dự), thì bạn có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân huyện để yêu cầu giải quyết việc tranh chấp ranh đất.
Khi khởi kiện, bạn cần cung cấp cho tòa án các chứng cứ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn; xác nhận của UBND cấp xã về quá trình sử dụng đất của gia đình bạn; các hình ảnh, đoạn phim, sự làm chứng của người dân xung quanh và biên bản, quyết định xử phạt hành chính của chính quyền địa phương, công an khu khu vực… đối với hành vi xâm phạm của hộ bên cạnh.
Trân trọng.

Hỏi: Vợ chồng tôi có Bán nhà cho hàng xóm một vào năm 2006. Do nhà chưa có chủ quyền, nên người mua đã giả mạo chữ ký của tôi trong một hợp đồng đề ngày bán là năm 2002.
Vậy hợp đồng này có giá trị không? Mong Luật sư tư vấn cho tôi phải làm gì?
Trả lời:
Gia đình bạn đã chuyển nhượng thửa đất đó cho người hàng xóm nhưng chỉ chưa làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hàng xóm đã giả mạo chữ ký của bạn thì hành vi này là trái quy định pháp luật nhưng chưa đến mức xử lý về hình sự mà sẽ bị xử phạt hành chính.
Về việc cấp Giấy chứng nhận và yêu cầu hủy: Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận của các bên nên việc người hàng xóm của bạn tự tạo ra hợp đồng mua bán năm 2002 là đã vi phạm nguyên tắc giao kết hợp đồng.
Bản Hợp đồng năm 2002 do người hàng xóm tự tạo ra không được coi là “Hợp đồng” theo đúng bản chất của nó mà chỉ là hợp đồng, tài liệu giả mạo. Do vậy không có giá trị pháp lý. Nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã sử dụng Hợp đồng giả mạo này làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thì việc cấp Giấy chứng nhận này là trái quy định của pháp luật.
Vì vậy bạn có quyền khiếu nại đến chính cơ quan đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó và yêu cầu thu hồi, hủy bỏ giấy chứng nhận này. Tại điều 31 Luật Khiếu nại tố cáo quy định thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc ngày biết được hành vi vi phạm. Nếu quá trình giải quyết có đủ căn cứ chứng minh việc cấp GCNQSD đất là sai (do hợp đồng giả mạo) thì Cơ quan đã cấp Giấy chứng nhận sẽ ra quyết định thu hồi và hủy bỏ Giấy chứng nhận đó theo quy định tại điều 38 Luật khiếu nại tố cáo.
Ngoài ra nếu có tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn còn có quyền khởi kiện ra Tòa án cấp quận, huyện nơi bị đơn cư trú (trừ trường hợp có yếu tố nước ngoài thì thẩm quyền là của TAND cấp tỉnh) để hủy hợp đồng giả mạo đó hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật. Nếu cơ quan cấp Giấy chứng nhận chưa ra quyết định thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận này thì Tòa án giải quyết vụ việc có thẩm quyền kiến nghị UBND đã cấp Giấy chứng nhận thu hồi và hủy Giấy chứng nhận đó.