Tư vấn Tranh chấp mua bán đất, Tranh chấp đất đã mua, Chiếm dụng đất

Hữu Lợi

07/07/2015

Hỏi: Tôi có mua một mảnh đất hơn 97m2 của ông A bà B (đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Ông A có vợ cả là bà C (đã mất hơn 10 năm nay) và có 5 người con riêng. Hợp đồng của chúng tôi đã được UBND phường chứng nhận.
Trong hợp đồng tôi phải giao tiền là 3 lần (ngay sau khi ký hợp đồng; 15 ngày sau khi ký hợp đồng và khi ông A bà B giao giấy chứng nhận của mảnh đất mang tên tôi).
Tôi đã thực hiện được 2 lần giao tiền với số tiền là 80 triệu. Nhưng khi đi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi thì các con của bà cả không cho làm, gây khó khăn cho ông A và bà B không cho ông A và bà B bán cho tôi. Ông A bà B đã họp gia đình có đại diện trưởng khu đến và chấp nhận chia một nửa cho con của bà cả nhưng các con vẫn không chịu để chúng tôi làm thủ tục sang tên. Đến nay thì ông bà A,B lại không muốn bán cho tôi nữa.
Trong hợp đồng ông A bà B có cam kết với tôi là đất không tranh chấp và bên nào không thực hiện theo hợp đồng thì sẽ phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Như vậy, hợp đồng của tôi có giá trị pháp lý không? ông bà A,B tự ý chấm dứt hợp đồng với tôi như vậy thì phải bồi thường tôi như thế nào?
Xin chân thành cảm ơn!
Trả lời:
Với những thông tin bạn gửi trong thư, chúng tôi xin đưa ý kiến tư vấn như sau:
1. Nếu 5 người con của ông A và bà C là những người đồng thừa kế đối với mảnh đất này (Mảnh đất được thiết lập trong thời kỳ hôn nhân giữa ông A và bà C):
Căn cứ khoản 1 điều 106 Luật Đất Đai quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo đó, việc mua bán đất giữa Ông A, Bà B và bạn sẽ bị xem là vô hiệu vì 5 người con của Ông A và Bà C vẫn có quyền sở hữu đối với mảnh đất đó.
Khi hợp đồng mua bán đất nói trên bị cơ quan Tòa án tuyên là vô hiệu thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Theo đó Ông A, Bà B phải hoàn lại cho bạn số tiền đã nhận và các khoản bồi thường nếu gia đình bạn chứng minh được (ví dụ như các chi phí hợp lý đầu tư làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản, công trình, cây lâu năm…)
2. Nếu 5 người con của Ông A và Bà C không phải là những người đồng thừa kế đối với mảnh đất này (Mảnh đất được thiết lập sau thời kỳ hôn nhân giữa Ông A và Bà C). Như vậy, mảnh đất trên không có tranh chấp và hợp đồng mua bán đất giữa bạn và Ông A, Bà B vẫn có hiệu lực.
Việc xác định bồi thường trong trường hợp Ông A và Bà B tự ý chấm dứt hợp đồng sẽ căn cứ theo các thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết, cơ quan để giải quyết tranh chấp là Tòa án cấp huyện nơi mảnh đất tọa lạc.

Hỏi: Trước đây, tôi có mua một miếng đất bằng giấy tay có đủ chữ ký của hai bên. Sau đó, em tôi xây nhà khoảng 20 m2, còn tôi xây nhà ở góc cuối.
Năm 1997, do tôi đi làm xa nên em tôi đã tự ý đi làm giấy đỏ mang tên em tôi. Nay tôi muốn em tôi phải chia lại cho tôi 1/2 diện tích đất thì có được không?
Trả lời:
Theo khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai, tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND.
Nếu không thể thỏa thuận với người em về quyền sử dụng đất mà người em đã được cấp giấy chứng nhận, bạn có thể gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Cơ quan này có trách nhiệm phối hợp với các tổ chức khác thực hiện việc hòa giải tranh chấp đất đai trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn. Sau đó, nếu UBND xã hòa giải không thành thì anh có thể nộp đơn khởi kiện đến TAND cấp huyện để được xem xét, giải quyết.

Hỏi: Tôi mua mảnh đất 183m2 và đã được chính quyền cấp giấy chứng nhận QSD đất từ năm 2006, giấy chứng nhận mang tên tôi.
Do không có điều kiện ở gần để trông nom đất, gần đây tôi phát hiện H ở gần đó đã làm nhà, xây tường bao quanh trên đất của tôi. Tôi có hỏi thì H trả lời đã Mua đất bằng giấy viết tay với một người khác, tôi xuất trình giấy chứng nhận QSD đất yêu cầu H trả lại đất cho tôi nhưng H không trả.
Tôi xin hỏi người chiếm đất của tôi, họ phạm tội gì? Tôi phải làm gì để bảo vệ quyền về tài sản của mình?
Trả lời:
Mảnh đất của bạn đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSD đất, như vậy đồng nghĩa với việc Nhà nước đã công nhận quyền đối với tài sản của bạn, quyền đó được pháp luật bảo vệ .
Việc Mua bán nhà đất theo quy định của pháp luật phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực, để công nhận quyền sở hữu của người mua được tính từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó, vì vậy nếu H nói rằng mua đất bằng giấy viết tay không có công chứng chứng thực thì khẳng định đây là hợp đồng không hợp pháp, đồng thời H không thể lấy lý do đã mua hoặc nại ra việc đã mua để khỏa lấp hành vi phạm pháp của mình mà không trả lại đất cho bạn là điều pháp luật không chấp nhận.
Đến nay H vẫn cố tình ngang nhiên chiếm dụng đất của bạn, xây nhà, xây tường, trong khi đó đất của bạn có đầy đủ giấy tờ hợp pháp, yêu cầu trả lại đất nhưng H không trả lại cho bạn mà vẫn sử dụng một cách bất hợp pháp, hành vi của H là công khai chiếm đoạt tài sản, hành vi này thể hiện coi thường pháp luật. Nếu H có đủ năng lực hành vi dân sự thì hành vi của H đã cấu thành tội “Công nhiên chiếm đoạt tài sản”, tội phạm được quy định tại điều 137 - Bộ luật Hình sự. Nếu như H chứng minh được H mua của người khác bằng giấy tờ viết tay để rồi không trả lại đất, thì H phạm tội “Tiêu thụ tài sản do người khác phạm tội mà có” tội phạm quy định tại điều 250 - Bộ luật Hình sự.
Bạn cần có đơn trình báo đến cơ quan công an để được giải quyết.