Hỏi: Gia đình tôi hiện đang sinh sống trên thửa đất từ thời các cụ tôi còn sống để lại cho bố mẹ tôi năm 1996. Có một đợt làm sổ đỏ cho toàn thôn, UBND xã đã yêu cầu kê khai đất để lấy căn cứ cấp sổ.
UBND xã yêu cầu chừa lại 15m đất tính từ tim đường để làm đất lưu không hành lang đường đối với các hộ gia đình có đất mặt đường (thôn tôi có khoảng gần 30 hộ). Các gia đình có đất nằm trên trục đường chính không đồng ý nhận sổ đỏ.
Trước những năm 1990 con đường này chỉ là đường liên xã lên đến khu đá Chẹ (Thuộc Tỉnh Hà Tấy Cũ) nhưng đến năm 1995 có dự án mở đường (trước khi có đợt cấp sổ đỏ) thì con đường này được nối thông lên Tỉnh Hòa Bình một đầu bắt đầu từ TL87 Đá Trông khu Di tích lăng Chủ Tịch Hồ Chí Minh K9 và điểm cuối là Huyện Kỳ Sơn của Tỉnh Hòa Bình.
Hiện nay gia đình tôi có nhu cầu được cấp sổ đỏ mới. Xin được hỏi phần đất lưu không được cấp sổ đỏ khi làm đường mới có được đền bù không (có được ghi chú trong sổ đỏ về nguồn gốc đất trước thời điểm luật đất đai ra đời để làm căn cứ bồi thường không)?
Trả lời:
Theo Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, một trong những điều kiện bắt buộc để ông, bà được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là ông, bà phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.
Theo đó, nếu diện tích đất lưu không này trước đây đã được cấp Giấy chứng nhận (cho ông, bà của bạn) thì thuộc đối tượng được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Ngược lại, nếu diện tích đất lưu không này chưa được cấp Giấy chứng nhận mà đã có quy hoạch sử dụng đất như nêu trên thì sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Hỏi: Hiện gia đình tôi đang sống ở thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Theo qui định diện tích tối thiểu được tách thửa tại Bình Dương, đất được cấp sổ phải lớn hơn hoặc bằng 60m2 với đất đã chuyển mục đích thành đất ở và lớn hơn 200m2 với đất nông nghiệp.
Là công nhân, không có tiền để mua đất diện tích lớn như vậy nên năm 2012 sáu người chúng tôi hùn tiền mua lô đất nông nghiệp 300m2 nhưng chỉ một người đứng tên trên sổ hồng. Sau đó chuyển mục đích sử dụng 100% diện tích thành đất ở.
Năm 2013 có hai hộ xin cấp phép xây dựng 100m2 nhà cấp 4. Theo bản vẽ nhà chung móng nhưng cả hai tự ý xây thành 2 căn với kết cấu móng riêng trên diện tích đất liền kề.
Nay tôi (hộ thứ 3) đi xin phép xây nhà cấp 4 trên phần diện tích của mình (50m2) nhưng UBND huyện Dĩ An nói tạm thời không cấp do đã cấp một lần và đã xây sai bản vẽ (hai hộ đã nói trên).
Xin hỏi, trong trường hợp này tôi cũng như những hộ còn lại có được cấp phép xây dựng không? Nếu được cấp thì khi nào? Chúng tôi mua như vậy có sai phạm pháp luật không?
Mong được tư vấn. Cảm ơn.
Trả lời:
Việc nhiều người hùn tiền mua một thửa đất nhưng chỉ để cho một người đứng tên nhằm “lách” qui định về điều kiện tách thửa là việc làm chứa đựng nhiều tiềm ẩn yếu tố rủi ro.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, chỉ có người đứng tên chính thức trên giấy chứng nhận mới có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất, như quyền xây dựng nhà ở, quyền chuyển nhượng, thế chấp, để lại thừa kế… Những người hùn tiền không đứng tên trên giấy chứng nhận hoàn toàn không có các quyền này.
Nhà nước chỉ thừa nhận quyền của người đứng tên trên giấy chứng nhận, mọi giao dịch của những người không đứng tên đều phải được đồng ý của người đứng tên, kể cả quyền được đăng ký tạm trú, thường trú trong căn nhà do mình xây dựng.
Việc thửa đất trước đây đã xin phép xây dựng và đã xây sai phép thì việc không cấp tiếp giấy phép của Nhà nước là đúng pháp luật (phải xử lý dứt điểm việc xây sai phép trước).
Như trình bày ở trên, chỉ có người đứng tên trên giấy chứng nhận đất mới được xem xét cấp giấy phép xây dựng và việc Nhà nước có cấp hay không tùy thuộc vào nhiều yếu tố như quy hoạch, mật độ xây dựng.
Tuy nhiên, về nguyên tắc xây dựng, Nhà nước không thể cấp phép xây dựng “kín” trên thửa đất 300m2 (thông thường với thửa đất 300m2 thì quy chuẩn xây dựng chỉ cho phép xây dựng không quá 50%).
Do vậy, trường hợp của những người mua đất chung về sau sẽ không được phép xây dựng nhà ở.
Vài ý để ông tham khảo.
Trân trọng.
Hỏi: Tôi muốn hỏi công trình không nằm trong sổ hồng gia đình tôi có phải dỡ bỏ không? Cụ thể, vợ chồng tôi có mua 1 căn nhà ở quận 7, Tp.HCM.
Sổ hồng nhà cấp năm 2002 với diện tích đất được công nhận 3,5x17,5m, diện tích nhà 3,5x10=35m2, phần phía sau là đất trống. Tuy nhiên, thực tế căn nhà cấp 4 diện tích 3,5x17,5m, phía trên có 1 chuồng cu nhỏ diện tích 3,5x7m do chủ nhà xây năm 2004 nhưng không hoàn công và không cập nhật vào sổ hồng. Các giấy tờ xây dựng liên quan chủ cũ không còn giữ.
Vợ chồng tôi đã làm hợp đồng mua bán, đã ra công chứng theo diện tích ghi trên sổ. Khi nộp hồ sơ sang tên lên UBND quận thì được trả về với lý do hiện trạng nhà không đúng với sổ hồng. Để sang tên được phải dỡ bỏ phần diện tích khác với sổ hồng.
Theo dõi chuyên mục tư vấn tôi được biết “công trình được phép tồn tại, không phải ban hành quyết định xử lý vi phạm xây dựng, nếu hiện nay phù hợp với quy hoạch, kiến trúc thì được xem xét cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho toàn bộ hay một phần diện tích nhà phù hợp với quy hoạch, kiến trúc” do chủ cũ xây dưng trước năm 2004.
Công trình không nằm trong sổ hồng phải dỡ bỏ
Công trình không nằm trong sổ hồng khi mua bán buộc phải dỡ bỏ (ảnh minh họa)
Theo quy định này, có phải vợ chồng tôi có thể tiếp tục mua bán và sang tên giấy tờ nhà mà không cần dỡ bỏ công trình, trả lại hiện trạng giống với sổ hồng? Cần bổ sung thêm giấy tờ gì, nộp cho cơ quan nào, thời gian quy định cho các cơ quan liên quan xử lý hồ sơ là bao lâu?
Trả lời:
Về việc Mua bán nhà , căn cứ Luật nhà ở và Luật Công chứng, hiện nay, vấn đề của ông, bà không nằm ở chỗ xin phép tồn tại công trình. Việc lập thủ tục này cũng không thể giải quyết được hồ sơ mua bán của ông, bà.
Theo quy định hiện hành đã nêu trên, việc mua bán phải đúng với hiện trạng của căn nhà. Vì vậy, cách tốt nhất ông bà nên tháo bỏ phần diện tích xây dựng thêm không phép và không có trong chủ quyền nhà để thủ tục mua Bán nhà được hoàn tất, tránh đi những tranh chấp sau này.
Trân trọng.
Tư vấn về Đất lưu không có được đền bù, Nhiều người mua chung thửa đất có rủi ro không, có phải dỡ bỏ Công trình không nằm trong sổ hồng khi mua bán
Hỏi: Gia đình tôi hiện đang sinh sống trên thửa đất từ thời các cụ tôi còn sống để lại cho bố mẹ tôi năm 1996. Có một đợt làm sổ đỏ cho toàn thôn, UBND xã đã yêu cầu kê khai đất để lấy căn cứ cấp sổ.UBND xã yêu cầu chừa lại 15m đất tính từ tim đường để làm đất lưu không hành lang đường đối với các hộ gia đình có đất mặt đường (thôn