Hỏi: Tôi muốn hỏi luật sư về vấn đề mua đất nhưng thiếu chữ ký của người vợ bên bán. Chúng tôi đã thương lượng nhưng bên bán không hợp tác.
Cụ thể, người vợ đòi thêm một nửa giá trị mảnh đất này mới chịu ký vào hợp đồng chuyển nhượng (người chồng không chịu trả). Hiện vợ chồng bên bán đã ly hôn, tuy nhiên, tòa vẫn không phân chia tài sản mảnh đất đó.
Sau khi tìm hiểu, tôi được biết người chồng còn một mảnh đất do anh ta đứng tên sổ đỏ và khi ly hôn người vợ không đòi phân chia mảnh đó vì cho rằng là đất của bên nhà chồng để lại. Trương trường hợp này, khi kiện ra tòa mà bên bán không có tiền trả thì mảnh đất của người chồng này có phải trả lại cho chúng tôi không (trả lại mảnh đất có giá trị tương đương hoặc hai bên hoàn trả lại nhau như ban đầu)?
Khi tôi ra hỏi Tòa án huyện, họ nói khởi kiện ra Tòa thì tôi không thể đòi lại đất mặc dù bên bán có mảnh đất khác nếu như bên bán là người chồng không còn tiền để trả vợ và mảnh đất đang có tranh chấp này sẽ không được bán đấu giá để trả lại một nửa tiền từ bên chồng đã bán mà sẽ mảnh đất cứ để như vậy không bên nào được sử dụng.
Tòa xử có như vậy có đúng pháp luật không? Tôi rất lo lắng vì tôi kiện cũng mất đất mà không kiện cũng mất tiền, mất đất.
Trả lời:
Qua thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu là bạn đã ký hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thanh toán tiền. Nhưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã không được bên bán ký tên đầy đủ (không có chữ ký người vợ, chỉ có chữ ký người chồng). Tiếp đó, vợ chồng bên bán ly hôn nhưng không yêu cầu Tòa phân chia tài sản.
Theo quy định của pháp luật, tài sản chung của vợ chồng chính là tài sản chung hợp nhất. Vợ, chồng có quyền, nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung. Vì thế, nếu mảnh đất đó là tài sản chung của hai vợ chồng kia thì khi chuyển nhượng, phải có đầy đủ chữ ký của cả hai người. Việc chuyển nhượng này không có giá trị pháp lý nếu chỉ có một người ký.
Nếu có người kiện ra Tòa thì Tòa sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu. Pháp luật quy định, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu khi giao dịch dân sự vô hiệu; hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; trong trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, lợi tức, hoa lợi thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên nào có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Do đó, không có căn cứ pháp luật để Tòa án tuyên sử dụng mảnh đất khác có giá trị tương đương của bên bán để hoàn trả lại cho bạn như bạn mong muốn.
Hỏi: Hiện nay, trong các văn bản hướng dẫn của Nhà nước và TP. Hà Nội có đề cập đến việc sử dụng đất ổn định là một trong những điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).
Tôi muốn hỏi, việc sử dụng đất ổn định được xác định như thế nào?
Trả lời:
Điều 21, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành đã quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Theo đó, việc sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào các yếu tố sau:
1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp sổ đỏ hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp sổ đỏ.
2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:
a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế Nhà đất ;
b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
c) Quyết định hoặc bản án của tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.
4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.
Hỏi: Hiện nay, căn nhà tôi đang ở thuộc sở hữu Nhà nước. Tôi muốn hỏi, nếu giờ tôi cho người khác thuê lại để kiếm lời thì có được không?
Cảm ơn luật sư tư vấn.
Trả lời:
Theo thông tin bạn cung cấp, tôi chưa rõ trường hợp của bạn là thuê mua hay thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Trong trường hợp cho thuê lại nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, bạn có thể tham khảo những quy định của pháp luật như sau:
Thứ nhất, đối với trường hợp bạn là người thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, tại Điểm d, Khoản 3, Điều 20, Nghị định 34/2013/NĐ-CP về Quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước quy định bên thuê: “Không được chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc cho mượn hoặc cho mượn hoặc cho thuê lại nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào; trường hợp là nhà ở cũ thì việc chuyển nhượng quyền thuê nhà ở cho người khác phải được sự đồng ý bằng văn bản của cơ quan quản lý nhà ở và người thuê phải thực hiện ký kết hợp đồng thuê nhà ở với đơn vụ quản lý vận hành theo đúng quy định”. Căn cứ vào quy định này, bạn chỉ được phép cho thuê lại nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước khi có sự đồng ý bằng văn bản của cơ quan quản lý nhà ở.
Thứ hai, trường hợp bạn là người thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, theo quy định tại Điểm b, Khoản 4, Điều 20, Nghị định 34/2013/NĐ-CP, bên thuê mua: “Không được cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức khi chưa thanh toán hết tiền thuê Mua nhà ở và chưa đủ thời gian tối thiểu là 10 (mười) năm, kể từ thời điểm ký hợp đồng thuê mua nhà ở...”. Vì thế, bạn chỉ được quyền cho thuê lại nhà khi đã sử dụng nhà tối thiểu là 10 năm và thanh toán hết tiền thuê mua.
Trân trọng.
Tư vấn về giải quyết như thế nào khi Mua đất thiếu chữ ký của người vợ, căn cứ vào đâu để Xác định việc sử dụng, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có được thuê lại
Hỏi: Tôi muốn hỏi luật sư về vấn đề mua đất nhưng thiếu chữ ký của người vợ bên bán. Chúng tôi đã thương lượng nhưng bên bán không hợp tác.Cụ thể, người vợ đòi thêm một nửa giá trị mảnh đất này mới chịu ký vào hợp đồng chuyển nhượng (người chồng không chịu trả). Hiện vợ chồng bên bán đã ly hôn, tuy nhiên, tòa vẫn không phân