Tư vấn về Đã tặng cho đất thì có được đòi lại, gặp rủi ro gì khi Mua nhà có diện tích sử dụng nhỏ hơn thực tế, quyền sở hữu và chuyển nhượng nhà ở
Tư vấn về Đã tặng cho đất thì có được đòi lại, gặp rủi ro gì khi Mua nhà có diện tích sử dụng nhỏ hơn thực tế, quyền sở hữu và chuyển nhượng nhà ở, 105, Hữu Lợi, NhaDatVip.Com
, 06/07/2015 12:59:25Hỏi: Tôi đã tặng cho con nuôi một mảnh đất cách đây 2 năm để làm quà khi cháu lập gia đình. Nhưng vì lý do cá nhân, bây giờ tôi lại muốn hủy bỏ quyết định này.
Cụ thể, tôi đã làm giấy tặng đất và công chứng rồi. Đặc biệt, trong giấy tặng đất, tôi có kèm theo điều kiện là đất đó phải xây nhà, không được bán. Tuy nhiên, con nuôi tôi đã bán mất một phần đất. Cũng vì lý do này nên tôi muốn lấy phần đất còn lại.
Xin hỏi luật sư, trong trường hợp này tôi có được lấy lại đất khi đã làm giấy tặng cho rồi hay không?
Trả lời:
Tại Điều 467, Bộ luật dân sự 2005 đã quy định như sau:
“Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.
Căn cứ vào quy định trên, trường hợp chuyển nhượng bất động sản phải tiến hành bằng văn bản và đăng ký quyền sở hữu. Đối với trường hợp đã tặng cho hoàn tất, vấn đề chuyển quyền sở hữu đã xong thì tài sản đó đã thuộc về người khác, bạn không thể đòi lại.
Tuy nhiên, bộ luật này đã đưa ra quy định đối với việc tặng cho có điều kiện hay còn được gọi là giao dịch dân sự có điều kiện. Cụ thể, người được tặng cho phải thực hiện một nghĩa vụ nào đó, được coi là điều kiện để được tặng cho tài sản này. Trường hợp người này không thực hiện nghĩa vụ đó, với tư cách là người tặng cho tài sản, bạn có thể căn cứ vào quy định này để đòi lại tài sản.
Kể từ ngày ký, hợp đồng tặng cho sẽ có giá trị. Nhưng trong trường hợp tài sản là đất, nhà thì phải có phần đăng ký chuyển quyền sở hữu. Nếu thủ tục này chưa hoàn tất thì khi khởi kiện, bên tặng cho phải yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, tức là không cho bên kia thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.
Hỏi: Hiện nay, tôi đang dự định mua nhà nhưng gặp phải một chút vướng mắc, rất mong luật sư tư vấn giúp. Gia đình tôi muốn mua căn nhà cấp 4 cũ nát, mảnh đất có diện tích 4x11m. Ngôi nhà này đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở nhưng đã cũ, từ năm 2004.
Cụ thể, trong giấy chứng nhận có vẽ đường biên của nhà trên mảnh đất. Tuy nhiên, nó không phù hợp với hiện trạng căn nhà hiện tại (nhà nay đã được xây lại 1 lần nhưng chưa được cập nhật trong giấy chứng nhận).
Hơn nữa, chủ nhà đất đã bán 1m đất cho nhà bên cạnh vì lý do tài chính nên thửa đất hiện tại chỉ còn lại 3x11m. Giao dịch này là sang tay và không được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên.
Tôi muốn hỏi, nếu tôi mua căn nhà này thì khi ra công chứng có được cho phép không? Trường hợp tôi muốn đổi sổ hồng mới thì có được không? Nếu sau này tôi cần xây lại nhà ở thì phải xin giấy phép xây dựng nhưng chỉ trong phạm vi 3x11m phải không?
Sau này, có bất kỳ rắc rối nào phát sinh hay không? Trân trọng cảm ơn!
Trả lời:
Bắt đầu từ thời điểm 1/7/2004 khi Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực thì tất cả các giao dịch bằng miệng và hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay đều không được công nhận.
Theo quy định Điểm b, Khoản 1, Điều 127, Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung 2009), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được chứng nhận của công chứng Nhà nước; đối với trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình thì được lựa chọn hình thức chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng Nhà nước.
Tại Điểm a, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013 cũng quy định, hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất phải được chứng thực hoặc công chứng.
Như vậy có thể thấy, giao dịch được thực hiện giữa người hàng xóm và gia đình chủ đất không đúng hình thức nên sẽ không được pháp luật công nhận.
Vì thế, trước khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng đối với 3*11m đất nêu trên, các bên vẫn phải thực hiện thủ tục tách thửa theo đúng quy định của pháp luật dựa trên cơ sở toàn bộ thửa đất nếu trên căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đất. Nhưng việc tách thửa phải tuân thủ thủ quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được quyền tách thửa. Để hiểu rõ vấn đề này, bạn tìm hiểu thêm quy định về điều kiện tách thửa tại địa phương mình.
Hỏi: Ông bà nội tôi đã cho bố mẹ tôi tài sản là một căn hộ chung cư và đã đăng ký quyền sở hữu nhà đất đứng do bố mẹ tôi đứng tên.
Ông bà nội tôi khi cho tài sản nghĩ rằng, bố mẹ tôi sẽ dùng để ở. Bố mẹ tôi sau đó cho lại anh tôi (không cho em tôi và tôi), anh tôi đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) vào tháng 5/2014. Hiện nay, anh tôi đang tiến hành thủ tục bán nhà cho người khác. Trường hợp này, tôi có quyền khởi kiện anh tôi để đòi quyền lợi cho em tôi và tôi không?
Đỗ Thanh Tuấn (Thanh Trì, Hà Nội)
Trả lời:
Đầu tiên, đối với việc ông bà bạn tặng cho bố bạn căn nhà, thông tin bạn cung cấp cho thấy, ông bà bạn “nghĩ” bố mẹ bạn sẽ dùng để ở khi tặng cho bố mẹ bạn căn nhà. Nhưng việc ông bà bạn chỉ “nghĩ” thôi mà không thể hiện ý chí này bằng văn bản thì rất khó để buộc bố mẹ bạn thực hiện đúng theo yêu cầu đó.
Do đó, sau khi hoàn thiện thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu căn nhà thì bố mẹ bạn có toàn quyền của chủ sở hữu theo đúng quy định của pháp luật, trong đó có quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt tài sản.
Tư vấn về Đã tặng cho đất thì có được đòi lại, gặp rủi ro gì khi Mua nhà có diện tích sử dụng nhỏ hơn thực tế, quyền sở hữu và chuyển nhượng nhà ở Tư vấn luật nhà đất
