Tư vấn về làm thế nào để tránh rủi ro Khi sang nhượng mặt bằng, tại sao Cùng một lô đất sử dụng người đóng tiền người không, Tại sao trong sổ hồng không ghi diện tích cầu thang
Tư vấn về làm thế nào để tránh rủi ro Khi sang nhượng mặt bằng, tại sao Cùng một lô đất sử dụng người đóng tiền người không, Tại sao trong sổ hồng không ghi diện tích cầu thang, 112, Hữu Lợi, NhaDatVip.Com
, 06/07/2015 13:56:24Hỏi: Tôi có một ki-ốt kinh doanh quần áo và đã kinh doanh được khá nhiều năm. Hiện tôi đang chuẩn bị sang nhượng lại mặt bằng vì muốn chuyển đến nơi khác ở.
Hiện nay, mặt bằng này của tôi đã có người đã đặt vấn đề sang lại và hai bên đã thảo thuận giá cả. Nhưng do điều kiện tài chính nên người mua đó muốn tôi cho đóng tiền hai lần sau lần đầu đặt cọc.
Như vậy, tôi có cần viết bản giao kèo mua bán và công chứng không bởi vì tôi cũng hơi lo sau này có rủi ro xảy ra.
Trả lời:
Chúng tôi chỉ tư vấn theo thủ tục chung do không có đầy đủ thông tin về hình thức sở hữu ki-ốt của bạn, thủ tục như sau:
Bạn sang nhượng mặt bằng chính là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Khoản 10, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Vì thế, bạn phải lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi sang nhượng mặt bằng này và hợp đồng này phải được chứng thực hoặc công chứng theo quy định tại điểm a, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai. Bạn có thể thực hiện việc công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng. Trong đó cũng sẽ nêu rõ các điều khoản đối với việc thanh toán như thỏa thuận của hai bên.
Nếu ki-ốt của bạn được sử dụng dưới hình thức được thuê hoặc giao, việc chuyển nhượng cho bên thứ ba sử dụng cần phải được sự đồng ý của bên cho thuê hoặc bên giao.
Hỏi: Gia đình tôi có mua một lô đất với diện tích 72,8m2 trên đường Núi Thành (phường Hòa Cường Nam, quận Hải Châu, TP Đà Nẵng) của ông Võ Văn Ngô và bà Trần Thị Để vào năm 1997.
Trong hồ sơ tôi mua có các văn bản: đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và trích lục sổ nghiệp chủ. Cũng trong năm đó, chúng tôi được cấp phép xây dựng Nhà đất và đã làm nhà ở ổn định cho tới thời điểm hiện tại.
Đến năm 2011, gia đình tôi mới có điều kiện nộp hồ sơ làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong quá trình nạp hồ sơ, chúng tôi nhận được kết quả trả lời rằng phải đóng số tiền bằng 50% giá trị sử dụng đất.
Theo tôi, điều này là chưa hợp lý vì một hộ dân cùng mua chung lô đất, chung chủ, chung thời điểm với tôi khi làm hồ sơ đăng ký sử dụng đất thì lại không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trả lời:
- Với hồ sơ mà gia đình bà Đê cung cấp và thời điểm nộp hồ sơ thì trường hợp thửa đất nhà bà Đê phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước.
Trong hồ sơ mua bán đất nhà bà Đê có nội dung “mua bán đất vườn của ông bà để lại” và không thể hiện việc liên quan đến trích lục sổ nghiệp chủ.
Trích lục sổ nghiệp chủ mà bà Đê cung cấp trong hồ sơ không phải là bản chính và không thể hiện được việc mua bán đất giữa chủ cũ với gia đình bà Đê.
Căn cứ theo quyết định 103 của UBND TP Đà Nẵng ban hành năm 2006 thì trường hợp được miễn tiền sử dụng đất là hộ sử dụng đất có bản gốc một trong các loại giấy tờ theo quy định (trường hợp bà Đê là bản gốc sổ nghiệp chủ), trên giấy tờ đó có chữ ký của các bên liên quan kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất đến trước ngày 1-7-2004.
Trường hợp hộ dân cùng mua chung lô đất, chung chủ, chung thời điểm với gia đình bà Đê không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm hồ sơ đăng ký sử dụng đất là vì hộ này có bản trích lục sổ nghiệp chủ và thể hiện đầy đủ nội dung theo quyết định 103.
Trường hợp gia đình bà Đê không đồng ý với kết quả trả lời trên có thể làm đơn kiến nghị lên cấp trên để được giải quyết thỏa đáng.
Hỏi: Hiện nay, gia đình cô tôi đang sống trong một khu tập thể ở Tp.HCM. Vợ chồng cô vừa nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) cách đây chưa lâu.
Điều đáng nói là so với diện tích ghi trong giấy phép xây dựng trước đây, diện tích trong sổ hồng ít hơn. Cũng nhiều lần cán bộ địa chính đến đo đạc lại. Nhưng kết quả đo mỗi lần lại khác nhau về diện tích. Khi hỏi cán bộ địa chính về những thắc mắc này, họ bảo vì “Bán nhà nhưng không bán cầu thang”. Điều đó có nghĩa là đã mua nhà nhưng một phần ban công và cầu thang của ngôi nhà không thuộc quyền sở hữu của vợ chồng cô.
Trả lời:
Dựa vào thông tin bạn cung cấp, chúng tôi giải đáp những thắc mắc của bạn như sau:
Thứ nhất, về vị trí của cầu thang nhà cô bạn, bạn chưa cung cấp cho chúng tôi đầy đủ. Vì thế, bạn có thể tham khảo cách thể hiện diện tích nhà ở trên sổ hồng theo quy định tại Thông tư số 23/2014/TT- BTNMT:
“Điều 6. Thể hiện thông tin về thửa đất tại trang 2 của sổ hồng
Thông tin về thửa đất được thể hiện trên sổ hồng đối với tất cả các trường hợp được cấp sổ hồng theo quy định như sau:
...
4. Diện tích: ghi diện tích của thửa đất bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân.
Trường hợp thửa đất có nhà chung cư thì sổ hồng cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư chỉ ghi diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ căn hộ theo quy định tại Điều 49 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP)”.
Căn cứ vào quy định trên, cách đo diện tích, thể hiện diện tích căn nhà tập thể của cô bạn trên sổ hồng sẽ được thể hiện như sau:
- Trong sổ hồng phải thể hiện đầy đủ cả phần diện tích hành lang và cầu thang nếu là hành lang và cầu thang được sử dụng với mục đích riêng của hộ gia đình.
- Không thể hiện phần diện tích cầu thang và hành lang trong sổ hồng nếu phần diện tích này được sử dụng với mục đích đi chung của cả khu tập thể.
Thứ hai, trong trường hợp có sai sót, bạn có thể đến cơ quan có thẩm quyền yêu cầu đính chính lại sổ hồng.
Trân trọng.
Tư vấn về làm thế nào để tránh rủi ro Khi sang nhượng mặt bằng, tại sao Cùng một lô đất sử dụng người đóng tiền người không, Tại sao trong sổ hồng không ghi diện tích cầu thang Tư vấn luật nhà đất
