Tư vấn về Nghĩa vụ tài chính khi cá nhân bán nhà ở, Đóng trước bạ khi được cho nhà, Nghĩa vụ nộp thuế khi chuyển nhượng nhà, đất

Hữu Lợi

07/07/2015

Hỏi: Tôi bán một căn nhà cấp 3 diện tích 3x8 ở đường Dương Bá Trạc, P.1, Q.5, TP.HCM (hẻm 2m). Nhà đã có giấy kê khai năm 1999, nguồn gốc là đất ở trước năm 1999, nay là khu quy hoạch dân cư phát triển. Hiện tôi đang làm sổ hồng, vậy khi làm sổ có phải đóng thuế?
Khi lập hợp đồng Mua bán nhà ra công chứng người bán phải đóng những khoản thuế gì, bao nhiêu phần trăm? Người mua đóng thuế trước bạ bao nhiêu phần trăm? Ngoài thuế trước bạ, người bán và người mua có phải đóng thêm khoản thuế nào nữa không? Hiện tôi chỉ sở hữu một căn nhà duy nhất.
Xin cảm ơn.
Trả lời:
Nếu đủ điều kiện để được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận) thì bạn sẽ phải đóng tiền sử dụng đất theo quy định như sau:
- Trường hợp đất được sử dụng ổn định từ trước ngày 15-10-1993 thì bạn sẽ không phải đóng tiền sử dụng đất, nhưng phần diện tích không phải đóng không được vượt quá hạn mức giao đất theo quyết định của UBND Tp.HCM tại thời điểm cấp giấy chứng nhận. Đối với phần diện tích vượt quá hạn mức giao đất thì bạn sẽ phải đóng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích này.
- Trường hợp đất được sử dụng từ ngày 15-10-1993 đến nay, bạn sẽ phải đóng tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được cấp giấy chứng nhận nằm trong hạn mức giao đất của UBND Tp.HCM tại thời điểm cấp giấy chứng nhận. Đối với phần diện tích đất vượt quá hạn mức giao đất thì bạn phải đóng 100% tiền sử dụng đất.
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp của bạn sẽ căn cứ theo giá đất ở tại thời điểm giao đất do UBND Tp.HCM ban hành theo quy định của Chính phủ.
Ngoài tiền sử dụng đất phải đóng theo quy định nêu trên khi được cấp giấy chứng nhận, bạn còn phải đóng lệ phí trước bạ và một số khoản phí, lệ phí khác... (lệ phí trước bạ đối với Nhà đất được tính bằng 0,5% giá trị nhà, đất của bạn theo bảng giá nhà, đất của UBND Tp.HCM tại thời điểm cấp giấy).
Trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận đối với căn nhà trên và bạn tiến hành bán cho người khác, về nguyên tắc bạn sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân và người mua sẽ phải đóng lệ phí trước bạ (ngoài ra, hai bên sẽ phải chịu thêm lệ phí công chứng hợp đồng giao dịch khi thực hiện việc công chứng hợp đồng giao dịch và một số khoản phí, lệ phí khác trong quá trình thực hiện việc xin cấp giấy chứng nhận).
Mức lệ phí trước bạ được tính đối với nhà, đất là 0,5% giá trị nhà đất căn cứ trên hợp đồng mua bán nhà do người nộp thuế kê khai. Trường hợp giá mua bán nhà thấp hơn bảng giá nhà, đất do UBND Tp.HCM ban hành tại thời điểm cấp giấy, sẽ áp dụng bảng giá nhà đất của UBND Tp.HCM tại thời điểm xin cấp giấy chứng nhận để tính lệ phí trước bạ.
Mức thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế. Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan là cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng (bạn có thể liên hệ chi cục thuế địa phương để được hướng dẫn cụ thể hơn).
Trường hợp bạn chỉ sở hữu căn nhà ở duy nhất mà không có nhà ở hoặc không có quyền sử dụng đất ở nào khác (kể cả nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở chung với người khác) thì bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ việc bán ngôi nhà trên.
Trường hợp ngôi nhà trên không phải là nhà ở duy nhất hoặc là nhà ở duy nhất nhưng bạn vẫn có quyền sử dụng đất ở khác thì bạn cũng sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu bên mua là chồng (hoặc vợ nếu bạn là nam); cha đẻ, mẹ đẻ; con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi; cha chồng, mẹ chồng (hoặc cha vợ, mẹ vợ nếu bạn là nam); ông nội, bà nội; ông ngoại, bà ngoại; anh chị em ruột của bạn.

Hỏi: Vừa qua tôi có làm thủ tục nhận thừa kế theo di chúc một căn nhà do cha mẹ để lại. Sau đó tôi liên hệ với cơ quan công chứng để làm hợp đồng tặng cho nhà cho em ruột. Vậy lần này em tôi có phải nộp tiền gì cho cơ quan thuế hay không?
Trả lời:
Khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định: Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau là thu nhập được miễn thuế.
Theo đó, khi đã làm xong các thủ tục cần thiết để được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp căn nhà được thừa kế theo di chúc, ông có thể làm tiếp thủ tục tặng cho nhà cho em ruột. Bấy giờ, người em không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, người em phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5%.

Hỏi: Khi vay tiền ngân hàng tôi có thế chấp nhà và đất. Khi đến hạn tôi không có tiền trả nợ ngân hàng, sau đó ngân hàng đã làm thủ tục bán nhà đất của tôi. Vậy xin hỏi, trong trường hợp này nghĩa vụ nộp thuế chuyển nhượng bất động sản tôi phải nộp hay ngân hàng?
Trả lời:
Theo Thông tư số 161/2009/TT- BTC, ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính quy định về nghĩa vụ khai thuế, nộp thuế đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản thế chấp bị bán như sau:
Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất (QSDÐ), quyền sở hữu nhà (QSHN), nhưng đem thế chấp, bảo lãnh vay vốn hoặc thanh toán tại ngân hàng, tổ chức tín dụng; đến hết thời hạn trả nợ, cá nhân không có khả năng trả nợ thì ngân hàng, tổ chức tín dụng làm thủ tục phát mại, bán bất động sản đó, đồng thời thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân trước khi thực hiện thanh quyết toán các khoản nợ của cá nhân.
Trường hợp cá nhân có QSDÐ, QSHN, nhưng đem thế chấp để vay vốn hoặc thanh toán với tổ chức, cá nhân khác, nay thực hiện chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) bất động sản đó để thanh toán nợ thì cá nhân có QSDÐ, QSHN phải kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc tổ chức, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng thay phải kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân trước khi thanh quyết toán các khoản nợ. Cá nhân đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi ngân hàng phát mại tài sản là nhà ở, đất ở duy nhất của cá nhân theo quy định.