Tư vấn về thủ tục làm sổ đỏ khi Mua đất được thừa kế, Đất dịch vụ có được cấp sổ đỏ và sử dụng lâu dài, Tìm thông tin quy hoạch ở đâu

Hỏi: Năm 2000, ông Nguyễn Minh Kha, huyện Phú Tân, tỉnh An Giang đã nhận chuyển nhượng 2.000m2 đất nông nghiệp từ ông Nguyễn Văn A (giấy tờ Mua bán nhà viết tay).Hiện nay, vợ chồng ông A đã mất. Mới đây, ông Kha đi làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) thì được yêu cầu cần phải có bản

Hỏi: Năm 2000, ông Nguyễn Minh Kha, huyện Phú Tân, tỉnh An Giang đã nhận chuyển nhượng 2.000m2 đất nông nghiệp từ ông Nguyễn Văn A (giấy tờ Mua bán nhà viết tay).
Hiện nay, vợ chồng ông A đã mất. Mới đây, ông Kha đi làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) thì được yêu cầu cần phải có bản thừa kế của ông A cho các con ông.
Nhưng hiện tại, các con của ông A không còn sống ở địa phương nên không thể tổ chức họp để chia thừa kế. Ông Kha muốn biết, trong trường hợp trên ông phải làm thủ tục như thế nào để được giải quyết?
Ba mẹ ông Kha mất đã để lại di chúc viết tay, có người làm chứng là để lại toàn bộ tài sản cho ông. Khi ông Kha tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của huyện Phú Tân tiến hành thủ tục thì được hướng dẫn di chúc cần phải công chứng. Theo ông Kha tìm hiểu thì Điều 650, Bộ Luật Dân sự quy định, di chúc bằng văn bản gồm: Di chúc bằng văn bản có công chứng; Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng; Di chúc bằng văn bản có chứng thực; Di chúc bằng văn bản có người làm chứng. Ông Kha muốn hỏi, cán bộ hướng dẫn ông như thế có phù hợp với quy định không?
Trả lời:
Điều 82, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 do Chính phủ ban hành quy định chi tiết thực hiện một số điều của Luật Đất đai, đối trường hợp người đang sử dụng đất do nhận thừa kế, nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 1/1/2008 mà đất đó chưa được cấp sổ đỏ thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất tiến hành thủ tục đăng ký đất đai, cấp sổ đỏ lần đầu theo đúng quy định của Luật Đất đai và không phải tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Đặc biệt, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc những người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp văn bản, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.
Vì thế, nếu trường hợp của ông Kha nếu thuộc quy định nêu trên, sẽ được xem xét cấp sổ đỏ theo quy định.
Theo quy định tại Điều 656, Bộ luật Dân sự năm 2005, đối với trường hợp người lập di chúc không thể tự mình làm bản di chúc thì có thể nhờ người khác viết hộ nhưng phải có ít nhất là hai người làm chứng. Người lập di chúc phải điểm chỉ hoặc ký vào bản di chúc trước mặt những người làm chứng; những người làm chứng xác nhận điểm chỉ, chữ ký của người lập di chúc và ký vào bản di chúc. Việc lập di chúc phải tuân thủ quy định tại Điều 653 và Điều 654 của Bộ luật này.
Vì thế, nếu tờ di chúc của ông thuộc trường hợp trên thì được xem là phù hợp theo đúng quy định của Bộ luật Dân sự.

Hỏi: Tôi muốn hỏi luật sư, đất dịch vụ có đươc sử dụng lâu dài và cấp sổ đỏ như đất thổ cư không? Khi mua đất dịch vụ, cần những thủ tục, giấy tờ gì?
Luật sư tư vấn:
Trên thực tế, theo Luật đất đai 2013, “đất dịch vụ” có thể hiểu là đất thương mại, dịch vụ và “đất thổ cư” là đất ở.
Về thời hạn sử dụng, căn cứ theo Khoản 4, Điều 125, Luật Đất đai 2013, nếu đất thương mại, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê thì được sử dụng ổn định lâu dài như đất ở. Ngược lại, nếu là đất được Nhà nước cho thuê hoặc giao có thời hạn thì thời hạn sử dụng được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm hoặc 70 năm.
Tuy nhiên, đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người Mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Về thủ tục, thủ tục sang tên người sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 là thủ tục “Đăng ký biến động đất đai” và được quy định rõ tại Điều 9.2 của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, cụ thể:
Hồ sơ gồm: (i) Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản; (ii) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; (iii) Giấy tờ khác liên quan đến nhân thân: CMND, sổ hộ khẩu...

Hỏi: Tôi có khu đất tại phường Thanh Xuân, quận 12. Hiện nay, khu đất này đang bị vướng quy hoạch làm đường xe lửa kể từ năm 2003 tới nay.
Nay tôi muốn chuyển nhượng thì phải làm như thế nào? Tôi được biết khi đất nằm trong quy hoạch thì rất khó bán. Như vậy, tôi phải liên hệ ai để có thể biết chính xác quy hoạch này có còn tồn tại không?
Trả lời:
Theo Quyết định số 49/2011/QĐ-UBND của UBND Tp.HCM ngày 12/7/2011 ban hành quy định về công bố công khai và cung cấp thông tin về quy hoạch đô thị tại Tp.HCM, các cơ quan có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch đô thị gồm:
1. Sở Quy hoạch - Kiến trúc Tp.HCM;
2. Ủy ban nhân dân quận, huyện;
3. Ban Quản lý đầu tư và xây dựng Khu đô thị mới Nam thành phố, Ban Quản lý đầu tư - xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Ban Quản lý Khu đô thị Tây Bắc, Ban Quản lý Khu Công nghệ cao, Ban Quản lý các Khu Chế xuất và Công nghiệp thành phố, các Ban quản lý được thành lập theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006;
4. UBND các thị trấn;
5. Chủ đầu tư các dự án đầu tư xây dựng công trình theo quy định phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500
Khu đất của anh thuộc quận 12, Tp.HCM nên thuộc quản lý trực tiếp của UBND Quận 12 và thuộc quản lý chung của Sở Quy hoạch Kiến trúc. Vì vậy, để biết thông tin quy hoạch của khu đất, anh hãy liên hệ trực tiếp đến UBND Quận 12 hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc để yêu cầu cung cấp thông tin quy hoạch.
Về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng khu đất trong trường hợp đất thuộc khu quy hoạch, Khoản 2, Điều 49, Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Do đó, bạn cần liên hệ UBND Quận 12 để kiểm tra vấn đề thực hiện quy hoạch như nêu trên để xác định có được chuyển nhượng không.