Tư vấn về việc Bán nhà cho con rể có được miễn thuế thu nhập cá nhân, Thuế thu nhập từ việc bán nhà, Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất

Hỏi: Vợ chồng tôi chuẩn bị đi định cư ở nước ngoài. Chúng tôi muốn bán ngôi nhà đang ở cho con rể. Xin hỏi trong trường hợp này vợ chồng tôi có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không?
Trả lời:
- Điểm 1, mục III, phần A, thông tư 84/2008 ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính (hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành nghị định số 100/2008 ngày 8/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân) quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa mẹ chồng, cha chồng với con dâu; giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau được miễn thuế”.
Như vậy, căn cứ theo quy định trên, việc Bán nhà của vợ chồng bà cho người con rể sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Hỏi: Tôi có một căn nhà do tôi đứng tên. Nay tôi chuẩn bị di dân nên muốn làm giấy ủy quyền vô thời hạn cho cháu gái ruột toàn quyền quyết định việc cho thuê hoặc bán nhà. Tôi muốn biết nếu làm vậy tôi có gặp những trở ngại nào về sau?
Nếu cháu gái tôi bán được nhà thì tôi có phải về Việt Nam để ký giấy tờ nữa hay không (tôi còn đứng tên giấy tờ nhà)? Khi sang tên cho chủ mới thì có bị đóng thuế cao hơn và sau này nếu muốn hủy bỏ giấy ủy quyền thì có được không? Nhà của tôi có bị tịch thu hoặc gặp rắc rối gì về sau?
Nghe nói luật Việt Nam bây giờ cho người dân được mang 2 quốc tịch đúng không? Chân thành cảm ơn.
Trả lời:
Trong trường hợp bạn ủy quyền cho cháu gái bạn được nhân danh, thay mặt bạn toàn quyền định đoạt căn nhà do bạn đứng tên như bán, tặng cho, cho thuê… thì bạn không phải trực tiếp ký lên các giấy tờ trong các giao dịch liên quan đến căn nhà của bạn trong thời hạn bạn đã ủy quyền cho cháu gái bạn vì cháu gái bạn đã nhân danh, thay mặt bạn ký lên các giấy tờ có liên quan để thực hiện giao dịch trong phạm vi ủy quyền.
Nếu cháu gái bạn hoàn tất việc bán căn nhà trên theo giấy ủy quyền của bạn nêu trên thì hợp đồng ủy quyền của bạn đương nhiên chấm dứt theo quy định tại khoản 2 điều 589 Bộ luật dân sự là “công việc ủy quyền đã hoàn thành”.
Giả thiết bạn đã làm giấy ủy quyền cho cháu gái bạn nhưng cháu gái bạn chưa thực hiện các giao dịch trong phạm vi ủy quyền và bạn muốn hủy bỏ giấy ủy quyền thì theo quy định tại khoản 1 điều 588 Bộ luật dân sự, trong trường hợp ủy quyền có thù lao, bạn có quyền đơn hủy giấy bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho cháu gái bạn tương ứng với công việc mà cháu gái bạn đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bạn có thể hủy giấy ủy quyền bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho cháu gái bạn một thời gian hợp lý.
Trường hợp cháu gái bạn đang cho thuê căn nhà trên thì bạn phải báo bằng văn bản cho người đang thuê nhà biết về việc bạn hủy giấy ủy quyền; nếu bạn không báo thì hợp đồng với người đang thuê nhà vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người đang thuê nhà biết hoặc phải biết về việc giấy ủy quyền đã bị chấm dứt.
Trong trường hợp bạn làm hợp đồng ủy quyền tại phòng công chứng, khi muốn hủy bỏ hợp đồng ủy quyền, ngoài các điều kiện trên bạn phải được sự đồng ý bằng văn bản của người được ủy quyền (điều 44, Luật công chứng 2006 việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng).
Khi bạn bán căn nhà trên thì bạn không phải đóng thuế thu nhập cá nhân nếu nhà ở trên là nhà ở duy nhất của bạn theo quy định tại khoản 1 điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân.
Đặt giải thiết bạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp bạn đã di dân thì cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ việc bán căn nhà trên tương tự như cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản quy định tại khoản 2 điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân. Theo đó, thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản. Thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp này được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2% (điều 14, điều 23, điều 29 Luật thuế thu nhập cá nhân).
Mặc dù bạn chuẩn bị di dân nhưng theo quy định của Luật quốc tịch số 24/2008/QH12 ngày 13-11-2008 của Quốc hội có hiệu lực kể từ ngày 1-7-2009, bạn vẫn có thể nhập quốc tịch của nước bạn di dân và đồng thời giữ quốc tịch Việt Nam.
Hiện nay, Nhà nước không có chính sách tịch thu nhà đối với những người Việt Nam xuất cảnh ra nước ngoài. Ngoài ra, trong trường hợp bạn đã nhập quốc tịch nước ngoài thì bạn vẫn có thể sở hữu 1 nhà ở riêng lẻ hoặc 1 căn hộ chung cư theo quy định tại điều 126 Luật nhà ở. Cụ thể:
“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện quy định tại khoản 1 điều này đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ”.

Hỏi: Tôi mới Mua đất diện tích 160m2 ở xã Hưng Long, huyện Bình Chánh, TP.HCM, theo sổ đỏ ghi là đất vườn, kế bên miếng đất là đất ruộng, hẻm rộng 4m, đối diện là nhà ở (theo bản vẽ). Nhân viên địa chính nói tôi có thể làm đơn xin làm nhà tạm 50m2. Nếu xây hơn diện tích đó thì đóng phạt. Tôi có nên làm như nhân viên địa chính nói?
Nếu xin chuyển mục đích sử dụng đất để được xây dựng trên 160m2 và làm sổ hồng thì tôi sẽ đóng những khoản nào và bao nhiêu? Theo người bán thì để chuyển mục đích sử dụng đất tôi sẽ đóng 50% chênh lệch đất ở và đất nông thôn là 50%, như vậy có đúng không? Xin cảm ơn và mong nhận được hồi âm sớm.
Trả lời:
Do thửa đất hiện tại là đất vườn nên ông không đủ điều kiện xây nhà ở trên thửa đất này (kể cả nhà tạm). Muốn được xây nhà ở trên thửa đất này ông phải chuyển mục đích từ đất vườn sang đất làm nhà ở.
Điều kiện chuyển mục đích sử dụng thành đất ở: Theo quy định tại điều 30 của nghị định 181/2004/NĐ-CP thì tại vị trí thửa đất ông muốn chuyển mục đích thành đất ở phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất ở), hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hay quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Do vậy, ông có thể được chuyển mục đích sử dụng thành đất ở nếu thửa đất của ông phù hợp với quy hoạch được duyệt.
Hồ sơ gồm:đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; bản vẽ thửa đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất vườn). Hồ sơ nộp tại Phòng tài nguyên - môi trường huyện nơi thửa đất tọa lạc, thời hạn giải quyết là 30 ngày (điều 134 nghị định 181/2004/NĐ-CP).
Nghĩa vụ tài chính:Nếu được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở thì ông phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá đất theo mục đích sử dụng hiện hữu (đất vườn) mà ông đang sử dụng. Giá đất ở và giá đất vườn làm căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính của ông là theo khung giá đất được UBND TP.HCM ban hành hằng năm (điểm B, khoản 2, điều 6 nghị định 198/2004/NĐ-CP).
Ngoài ra ông phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% tổng giá trị đất ở (theo điều 30 nghị định 181/2004/NĐ-CP; điểm B, khoản 2, điều 6 nghị định 198/2004/NĐ-CP).

Đăng bởi Hữu Lợi Tags: bán nhà, bán đất, luật nhà đất, mua bán nhà, Mua bán nhà đất, mua bán đất, mua nhà, mua đất, Nhà đất, nhà đất giá rẻ, nhà đất TP.HCM, tư vấn luật, tư vấn luật nhà đất