Tư vấn về việc Đòi tiền mua đất, sổ đỏ đang bị thế chấp có nên Mua nhà, UBND xã có quyền thanh lý đất công

Hữu Lợi

07/07/2015

Hỏi: Tháng 8-2007, tôi có mua một lô đất giá 120 triệu đồng và tôi đã trả trước 80 triệu đồng. Chủ bán nói sẽ làm giấy tờ sang tên đất cho tôi nhưng ba năm trôi qua vẫn không có kết quả.
Nay viện lẽ giấy mua bán không ghi rõ bao nhiêu ngày mới có giấy nên bên bán đòi trả lại tiền cọc. Nhưng giấy đó có ghi nếu phá hợp đồng thì bên bán đền gấp đôi, nếu không mua thì bên mua mất tiền đặt cọc. Muốn kiện đòi bên bán trả gấp đôi tiền cọc, tôi phải gửi đơn kiện đến đâu?
Trả lời:
Theo Điều 33 Bộ luật Tố tụng dân sự, TAND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm tranh chấp về dân sự. Trong đơn khởi kiện, nguyên đơn phải nêu những vấn đề cụ thể yêu cầu tòa án giải quyết đối với bị đơn; tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp…
Nếu muốn được giải quyết lại số tiền đã đưa, bạn có thể nộp đơn khởi kiện đến TAND cấp huyện để được xem xét, xử lý.

Hỏi: Tôi có mua một căn nhà diện tích 7,8m x 9m ở đường Nguyễn Thị Thử, ấp 2, xã Xuân Thới Sơn, Hóc Môn (TP.HCM). Mua nhà bằng giấy tay có chữ ký của vợ chồng chủ đất, hai người con trai, tổ trưởng và hai bên đem lên ấp xác nhận có chứng kiến.
Theo lời chủ nhà thì toàn bộ căn nhà lớn được xây dựng vào năm 1995 bằng nguồn vay ngân hàng do chính quyền xét duyệt cho công nhân viên nhà nước ổn định chỗ ở (chủ nhà vẫn còn giữ hồ sơ vay tiền ngân hàng năm 1995).
Hiện tôi đang cần bổ sung vốn kinh doanh nên dự tính hoàn thiện giấy tờ nhà để thế chấp vay vốn nhưng chủ nhà đang thế chấp sổ đỏ. Xin tư vấn tôi phải làm gì?
Trả lời:
Theo thư của bạn, tôi hiểu rằng sau ngày 1-7-2004 bạn đã nhận chuyển nhượng bằng giấy tay một căn nhà vốn là một phần của căn nhà lớn. Hiện bạn muốn hoàn thiện giấy tờ cho phần căn nhà đã mua nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được chủ nhà thế chấp tại ngân hàng.
Theo quy định của Luật đất đai hiện hành, mọi trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay sau 1-7-2004 đều không được pháp luật công nhận. Theo đó, bên nhận chuyển nhượng sẽ không thể làm thủ tục đăng bộ và không được cấp giấy chứng nhận. Do vậy, để việc mua bán được pháp luật công nhận, bạn và bên bán cần phải lập hợp đồng Mua bán nhà có công chứng chứng nhận.
Tuy nhiên, hiện sổ đỏ của căn nhà lại đang được thế chấp tại ngân hàng nên việc chuyển nhượng không thể thực hiện vì hợp đồng sẽ không được công chứng. Do vậy, trong trường hợp của bạn có thể lựa chọn một trong hai phương án:
- Phương án 1: Chờ chủ nhà trả hết nợ cho ngân hàng để lấy lại sổ đỏ, khi đó bạn yêu cầu chủ nhà lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà có công chứng, rồi làm thủ tục tách thửa và sang tên căn nhà cho bạn. Đối với phương án này bạn cần xem xét các điều kiện tách thửa theo quy định tại quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-1-2009 của UBND TP.HCM. Theo nội dung quyết định này thì điều kiện được tách thửa nếu thửa đất được tách và thửa đất còn lại có diện tích không nhỏ hơn 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.
- Phương án 2: Yêu cầu chủ nhà hoàn trả lại tiền và bạn hoàn trả lại nhà. Nếu chủ nhà không đồng ý phương án này thì bạn có thể khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền để yêu cầu tòa án tuyên giao dịch mua bán giữa bạn và chủ nhà là vô hiệu, căn cứ khoản 2 điều 122 và điều 128 Bộ luật Dân sự. Khi đó các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Trân trọng kính chào.

Hỏi: Năm 2000, UBND xã nơi tôi ở có mua thanh lý nhà và lô đất rộng 1.800m2 của ngân hàng huyện để xây dựng trạm y tế.
Sau khi đưa vào sử dụng, do thiếu nước và xa trung tâm xã nên năm 2004, UBND bán khu nhà đất này lại cho tôi và cam kết sẽ làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi.
Việc chuyển nhượng có xác nhận của UBND xã, tôi đã nộp tiền cho xã (còn hóa đơn) và từ đó gia đình tôi sinh sống bình thường trên khu đất. Tôi đã nhiều lần đề nghị UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi nhưng không được đáp ứng. Đến năm 2007, UBND huyện thu hồi diện tích đất này để xây dựng chợ nhưng không bồi thường cho tôi. Từ đó đến nay tôi phải thuê nhà để ở chờ được giải quyết.
Tôi muốn hỏi:
1, Việc sử dụng đất của tôi có được coi là hợp pháp?
2, Việc làm của UBND xã trong vụ việc trên là đúng hay sai? UBND xã có được mua - bán và thanh lý nhà đất không?
3, Gia đình tôi có được bồi thường khi bị UBND huyện thu hồi? Căn cứ nào cho việc được bồi thường hay không?
4, Để tiếp tục bảo vệ quyền lợi của mình tôi phải làm gì và được làm gì?
Trả lời:
Việc sử dụng đất của bạn do nhận chuyển nhượng từ UBND xã là không phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành.
Trước hết vì UBND xã là một cơ quan hành chính, hoạt động theo ngân sách Nhà nước, những nguồn thu và nhiệm vụ chi phải thuộc quy định tại Điều 32, 33 Luật Ngân sách Nhà nước, và phải lập dự toán do Hội đồng nhân dân cùng cấp phê chuẩn. Do đó, UBND xã không thể nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng QSDĐ.
Hơn nữa, theo quy định tại Điều 37 Luật Đất đai thì UBND cấp xã có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. UBND cấp xã không có thẩm quyền giao đất.
Vì thế, UBND xã chuyển nhượng đất cho bạn không phù hợp với các quy định của pháp luật. Theo đó, việc sử dụng đất của bạn không được Nhà nước thừa nhận.
Ngoài ra, theo khoản 3, 5 Điều 38, Điều 43 Luật Đất đai, đất được sử dụng không đúng mục đích hoặc giao không đúng thẩm quyền sẽ bị thu hồi và không được bồi thường.
Để bảo vệ quyền lợi của bạn, bạn nên làm đơn xin giải quyết tranh chấp về việc chuyển nhượng đất không hợp pháp của người đã ký chuyển nhượng cho bạn lên UBND xã để được tổ chức hòa giải. Kết quả hòa giải (thể hiện bằng văn bản) là cơ sở để bạn có thể khởi kiện đến tòa án nhân dân cấp huyện để yêu cầu bồi thường cho bạn.