Tư vấn Vi phạm hợp đồng đặt cọc, Bán phần nhà của mẹ, mua nhà không đúng diện tích

Hỏi: Tôi nhận đặt cọc của người mua 50 triệu đồng để làm sổ đỏ cho mảnh đất định bán, thỏa thuận 2 tháng sau sẽ giao đất.
Hết hạn trên, tôi không làm được sổ đỏ và cũng không có ý định bán nữa. Như vậy, tôi có vi phạm gì không?
Mong Luật sư tư vấn giúp.
Trả lời:
Theo thông tin cung cấp thì Ông/Bà đã vi phạm thỏa thuận đặt cọc với người mua. Việc giải quyết các tranh chấp này là phụ thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng và sự thương lượng giữa các bên. Vì không rõ thỏa thuận đặt cọc của Ông/Bà và người mua như thế nào nên Ông/Bà vui lòng tham khảo quy định sau đây về đặt cọc quy định tại Điều 358 Bộ Luật dân sự :
1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Như vậy, nếu Ông/Bà không muốn chuyển nhượng mảnh đất của mình có nghĩa là ông đã từ chối việc giao kết. Và phải trả cho bên mua số tiền như đã nêu ở trên.

Hỏi: Tháng 2-1996, cha mẹ tôi có lập di chúc để lại nhà, đất cho ba người con. Tháng 9-1996, cha mẹ tôi đổi ý, để lại toàn bộ tài sản vào việc thờ cúng.
Sau khi cha tôi mất, hai em tôi đòi bán tài sản để chia làm ba và gạt mẹ tôi ra ngoài với lý do mẹ tôi đã hơn 80 tuổi. Tôi phải xử lý thế nào?
Trả lời:
Theo Điều 668 Bộ luật Dân sự, di chúc chung của vợ, chồng có hiệu lực từ thời điểm người sau cùng chết hoặc tại thời điểm vợ, chồng cùng chết. Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 670 bộ luật trên, trong trường hợp người lập di chúc có để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho một người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng...
Khi người mẹ còn sống thì di chúc lập tháng 9-1996 chưa có hiệu lực toàn bộ. Những người con không có quyền bán khối tài sản mà người mẹ được sở hữu 1/2. Các thành viên trong gia đình cần cố gắng thống nhất việc định đoạt tài sản và trong trường hợp cần thiết thì có thể khởi kiện ra TAND cấp huyện.

Hỏi: Tôi có thực hiện giao dịch Mua nhà với anh A.. Chị T và anh A cho biết căn nhà có diện tích 36,1m2 có quyết định phân nhà và sơ đồ ô thửa đã đo đạc chờ cấp sổ đỏ.
Vì chủ quan, tin tưởng nên tôi không xem giấy tờ mà đặt cọc 50 triệu đồng cho anh A và thỏa thuận sẽ mua với giá 890 triệu đồng.
Tôi tiến hành chuyển khoản 830 triệu đồng cho anh A. Nhưng sau đó lại phát hiện giấy tờ nhà chỉ có sơ đồ đo vẽ do Công ty cổ phần địa chính Ba Đình thực hiện, không ghi ngày tháng, không có số hiệu ô thửa, đề tên chị T; quyết định phân nhà có công chứng lại đề tên ông C với diện tích 21m2; giấy tờ bán nhà viết tay của ông C. cho ông H.
Anh A có nói là những giấy tờ khác đã cầm ra phường công chứng, nhưng khi phát hiện giấy tờ không làm được sổ đỏ tôi đề nghị anh A trả lại tôi toàn bộ khoản tiền 50 triệu + 830 triệu. Tuy nhiên anh A. chỉ đồng ý trả lại 820 triệu và ép tôi phải ký vào bản thỏa thuận hủy hợp đồng mua bán đã ký.
Xin hỏi tôi có thể kiện anh A ra tòa dân sự để tuyên hủy giao dịch mua bán giữa tôi và anh A và đòi lại khoản tiền 60 triệu được không? Nếu có thể, tôi có thể kiện anh A. ra tòa vì hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản được không? Xin cảm ơn.
Trả lời:
Theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 91 và khoản 3 điều 93 Luật nhà ở, giao dịch Mua bán nhà  ở phải đáp ứng điều kiện là nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và hợp đồng mua bán được công chứng, chứng thực theo quy định.
Do bà và ông A chỉ mua bán bằng giấy tay và căn nhà chưa được cấp chủ quyền, nên hợp đồng mua bán này không có hiệu lực pháp luật.
Căn cứ các điều 128, điều 134 và điều 137 Bộ luật dân sự, bà có thể khởi kiện ông A tại Tòa án nhân dân quận huyện nơi có nhà để yêu cầu tòa án tuyên giao dịch mua bán giữa bà và ông A vô hiệu và buộc ông A trả lại cho bà toàn bộ số tiền đã nhận.
Do giữa bà và ông A đã ký với nhau giấy thỏa thuận hủy hợp đồng và bà chỉ mới nhận lại 820 triệu đồng nên bà có thể yêu cầu tòa án buộc ông A phải trả tiếp cho bà 60 triệu đồng còn lại.
Khi nộp đơn khởi kiện, bà cần cung cấp đầy đủ cho tòa án các giấy tờ cho thấy bà đã giao cho ông A số tiền cọc, tiền mua nhà (giấy nhận cọc, giấy chuyển tiền ngân hàng) và các chứng cứ khác có liên quan.
Trường hợp bà cho rằng ông A lừa đảo bà nhằm chiếm đoạt tài sản thì có thể làm đơn tố giác tội phạm gửi đến cơ quan cảnh sát điều tra công an cấp huyện để kiểm tra, xác minh và quyết định việc khởi tố hoặc không khởi tố vụ án hình sự, kèm theo các chứng cứ cho thấy ông A đã có dấu hiệu lừa đảo để nhận tiền của bà (cung cấp thông tin sai về diện tích nhà, về tình trạng pháp lý của căn nhà và các giấy tờ về giao nhận tiền, về tư cách chủ sở hữu căn nhà…).
Trong trường hợp vụ án được khởi tố, yêu cầu bồi hoàn của bà đối với ông A. có thể được giải quyết cùng với việc giải quyết vụ án hình sự.
Trân trọng kính chào.

Đăng bởi Hữu Lợi Tags: bán nhà, bán đất, luật nhà đất, mua bán nhà, Mua bán nhà đất, mua bán đất, mua nhà, mua đất, Nhà đất, nhà đất giá rẻ, nhà đất TP.HCM, tư vấn luật, tư vấn luật nhà đất