Hỏi: Ngày 15/3/2012 tôi có mua một căn nhà ở Q.Tân Phú (Tp.HCM), căn nhà này được bên bán thế chấp ở Ngân hàng Agribank để làm thủ tục bảo lãnh cho con đi du học.
Do bên bán không có khả năng chi trả lãi suất khi đến hạn, nên ngân hàng đã đăng bán căn nhà thế chấp đó cho tôi tại phòng công chứng.
Mọi thủ tục giải chấp và sang tên căn nhà đó cho tôi tại phòng công chứng đều thuận lợi, chỉ có điều tôi không hiểu tại sao ngân hàng giữ luôn phần tiền thuế thu nhập cá nhân (TNCN) 2% khi thực hiện quyết toán các khoản nợ của bên bán.
Theo tôi hiểu, theo luật Mua bán nhà đất thông thường thì bên Bán nhà sẽ tự đi nộp thuế TNCN sau khi giao dịch mua bán thành công, hoặc bên bán sẽ đưa cho bên mua nộp giúp.
Xin hỏi, Ngân hàng Agribank giữ lại tiền thuế TNCN của người bán như vậy có đúng thủ tục pháp lý? Ngân hàng Agribank làm vậy có ảnh hưởng đến thủ tục sang tên xin cấp sổ hồng của tôi không (nếu thiếu phần thuế TNCN của người bán thì tôi sẽ không sang tên ra sổ hồng được, trừ khi tôi phải tự nộp giúp cho người bán)?
Rất mong được chuyên mục tư vấn. Cảm ơn nhiều.
Trả lời:
Theo quy định tại khoản 1 điều 3 thông tư 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế TNCN đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản thì:
“Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp, bảo lãnh vay vốn hoặc thanh toán tại ngân hàng, tổ chức tín dụng; đến hết thời hạn trả nợ, cá nhân không có khả năng trả nợ thì ngân hàng, tổ chức tín dụng làm thủ tục phát mãi, bán bất động sản đó đồng thời thực hiện kê khai nộp thuế TNCN thay cho cá nhân trước khi thực hiện thanh quyết toán các khoản nợ của cá nhân…”.
Theo đó, đối với trường hợp của bạn, nếu bên bán nhà (đã được thế chấp ngân hàng) không có khả năng thanh toán khi đến hết thời hạn trả nợ và ngân hàng đã trực tiếp tiến hành thủ tục bán căn nhà đó cho bạn, thì việc ngân hàng giữ lại phần tiền thuế TNCN của bên bán nhà để tiến hành thực hiện việc kê khai nộp thuế TNCN thay cho bên bán trước khi thực hiện thanh quyết toán các khoản nợ của bên bán là đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Trường hợp ngân hàng chậm trễ trong việc thực hiện nghĩa vụ kê khai nộp thuế TNCN thay cho bên bán, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bạn (bên mua nhà) thì bạn có quyền yêu cầu ngân hàng phải thực hiện ngay nghĩa vụ này, đồng thời có quyền yêu cầu ngân hàng đền bù thiệt hại (nếu có).
Lưu ý:
Nếu căn nhà được ngân hàng phát mãi nêu trên là nhà ở, đất ở duy nhất của bên bán theo quy định tại điều 4 của Luật thuế TNCN thì bên bán nhà sẽ được miễn thuế TNCN đối với thu nhập có được từ việc bán nhà này.
Hỏi: Di sản thừa kế của bố tôi là một thửa đất có diện tích 200m2. Hàng thừa kế thứ nhất gồm có mẹ tôi và 3 anh em tôi (tức ba người con). Sau khi thống nhất phân chia, kỷ phần của mỗi người là 50m2.
Anh trai tôi lại cho tôi được hưởng thêm kỷ phần của anh ấy. Vậy tôi có phải nộp lệ phí trước bạ cả hai kỷ phần này khi chuyển diện tích 100m2 đất sang đứng tên của tôi hay không?
Trả lời:
Lệ phí trước bạ là khoản tiền mà người sở hữu tài sản phải nộp vào ngân sách nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu tài sản. Nhà, đất là một loại tài sản phải chịu phí trước bạ (khoản 1 Điều 2 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ). Tuy nhiên, tại Điều 4 của nghị định này cũng quy định về những trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ, trong đó khoản 10 của điều luật quy định:
"Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu".
Khoản 10 Điều 3 của Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính, hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định cụ thể như sau:
"Trường hợp này, nhà, đất được miễn lệ phí trước bạ là nhà, đất có nguồn gốc tài sản thừa kế hoặc quà tặng mà người nhận tài sản lần đầu tiên được nhận thừa kế hoặc nhận quà tặng từ vợ (hoặc chồng), từ cha đẻ (hoặc mẹ đẻ), từ cha nuôi (hoặc mẹ nuôi), từ cha vợ (hoặc mẹ vợ), từ cha chồng (hoặc mẹ chồng), từ ông nội (hoặc bà nội), từ ông ngoại (hoặc bà ngoại), từ con đẻ (hoặc con nuôi), từ con dâu (hoặc con rể), từ cháu nội (hoặc cháu ngoại), từ anh chị em ruột".
Đối chiếu với quy định trên, khi chị Mai Thu Huyền làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất thì chị chỉ không phải nộp phí trước bạ đối với phần tài sản được nhận thừa kế của bố đẻ (50m2) hoặc phần tài sản được anh trai tặng cho (50m2) - điều đó có nghĩa rằng chị sẽ phải nộp lệ phí trước bạ đối với một trong hai phần tài sản trên tùy trường hợp chị cam kết phần tài sản nào là phần tài sản đầu tiên chị được thừa kế, hoặc được tặng cho.
Hỏi: Nhà tôi có vay vốn ngân hàng và chị B một số tiền, nay nhà tôi đã không còn khả năng trả nợ.
Ngân hàng và chị B thưa ra tòa để giải quyết, tòa ra quết định dùng căn nhà của gia đình tôi đang ở để trả nợ. Và chị B đã đề nghị mua nhà chúng tôi và chúng tôi đã đồng ý.
Xin hỏi khi bán nhà chúng tôi có phải đóng thuế thu nhập hay không, gia đình tôi chỉ có 1 căn nhà duy nhất.
Trả lời:
Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 quy định: thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thuộc trường hợp thu nhập được miễn thuế.
Vì vậy, khi bạn bán căn nhà duy nhất của mình sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Tư vấn về việc Ngân hàng có được giữ tiền thuế TNCN của người bán nhà, Nghĩa vụ của người nộp lệ phí trước bạ, có phải đóng thuế Nếu bán nhà đang ở
Hỏi: Ngày 15/3/2012 tôi có mua một căn nhà ở Q.Tân Phú (Tp.HCM), căn nhà này được bên bán thế chấp ở Ngân hàng Agribank để làm thủ tục bảo lãnh cho con đi du học.Do bên bán không có khả năng chi trả lãi suất khi đến hạn, nên ngân hàng đã đăng bán căn nhà thế chấp đó cho tôi tại phòng công chứng.Mọi thủ