Hỏi: Vợ chồng tôi có 2 đứa con (bé gái 10 tuổi, bé trai 6 tuổi). Chúng tôi có một tài sản chung là ngôi nhà đang sinh sống. Nay ly hôn, một người sẽ ở trong ngôi nhà đó với 1 bé.
Chúng tôi còn thỏa thuận tài sản này sẽ cho các con và sau này muốn bán thì phải được sự đồng ý của cả 2 người, số tiền sau này bán được toàn bộ sẽ chia cho 2 con.
Việc chúng tôi thỏa thuận như vậy có đúng quy định của pháp luật không? Cần yêu cầu như thế nào để trong quyết định ly hôn của Tòa ghi người ở căn nhà đó chỉ được phép ở mà không được bán? Tôi có thể làm thủ tục pháp lý như thế nào để sau này các con tôi được đứng tên ngôi nhà đó?
Trả lời:
Thứ nhất Thỏa thuận về việc phân chia tài sản của vợ chồng khi ly hôn
Điều 95 Luật Hôn nhân và gia đình 2000 quy định nguyên tắc chia tài sản khi ly hôn, theo đó:
- Việc chia tài sản khi ly hôn do các bên thoả thuận; nếu không thoả thuận được thì yêu cầu Toà án giải quyết. Tài sản riêng của bên nào thì thuộc quyền sở hữu của bên đó.
- Khi phân chia tài sản cần bảo đảm nguyên tắc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của vợ, con chưa thành niên hoặc đã thành niên bị tàn tật, mất năng lực hành vi dân sự, không có khả năng lao động và không có tài sản để tự nuôi mình;
Như vậy, việc vợ chồng bạn thỏa thuận về phân chia tài sản như vậy là phù hợp theo Luật Hôn nhân gia đình. Trong đơn xin ly hôn, tại mục thỏa thuận về tài sản, vợ chồng bạn cần ghi rõ nội dung thỏa thuận về việc: ai sẽ sống trong ngôi nhà hiện tại sau khi ly hôn, ngôi nhà chỉ dùng để ở mà không được phép bán hoặc muốn bán thì phải được sự đồng ý của cả 2 người, số tiền sau này bán được toàn bộ sẽ chia cho 2 con… Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, trong đó ghi rõ các nội dung mà vợ chồng bạn thỏa thuận sẽ là cơ sở pháp lý cho việc yêu cầu người ở trong căn nhà sau khi ly hôn chỉ được ở mà không được phép bán.
Thứ hai: Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất cho các con
Khoản 1, Điều 167 Luật Đất Đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho theo quy định của Luật này.
Tại điểm a và d khoản 3, Điều 167 thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Căn cứ vào các quy định nêu trên, vợ chồng bạn có thể làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho con với điều kiện nhà đất đó không có tranh chấp, không bị kê biên và đã có giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, đồng thời cả hai vợ chồng bạn phải đồng ý ký tên trong văn bản hay hợp đồng tặng cho.
Đối với người chưa thành niên, tại Điều 20 Bộ Luật Dân sự quy định, người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi hoặc pháp luật có quy định khác.
Hỏi: Cha mẹ tôi có mảnh đất 400m2 đã được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, trên mảnh đất có một căn nhà chưa được công nhận.
Ngày 1/2/2002 cha mẹ tôi chết, không để lại di chúc. Tôi và em tôi thỏa thuận, tôi sẽ đưa em tôi 200 triệu đồng và em tôi để tôi thừa kế 400m2 đất do cha mẹ để lại.
Năm 2003 được sự đồng ý của em tôi, tôi đăng ký cập nhật biến động thừa kế 400m2 và được UBND huyện cập nhật vào giấy chứng nhận QSDĐ của cha mẹ tôi. Đến ngày 2/5/2013 tôi nộp hồ sơ đề nghị hợp thức hóa căn nhà chưa được công nhận trên mảnh đất. Nhưng theo hướng dẫn của cán bộ địa chính xã tôi phải khai là đại diện của những người thừa kế quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của cha mẹ tôi.
Tháng 8/2013 tôi được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và Tài sản gắn liền với đất mang tên tôi. Nhưng trong giấy chứng nhận có ghi nhận luôn diện tích 400m2 trước đó tôi đăng ký cập nhật biến động thừa kế.
Tháng 9/2013 em tôi khởi kiện yêu cầu chia di sản, đòi thừa kế đất và nhà, tòa án yêu cầu tôi về Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất yêu cầu họ đính chính lại nội dung trên giấy chứng nhận bỏ cập nhật phần đất, chỉ cập nhật căn nhà trên giấy chứng nhận. Xin hỏi tòa án làm vậy có đúng không?
Trả lời:
Với việc chia thừa kế là Nhà đất, về nguyên tắc khi tòa giải quyết tranh chấp về thừa kế sẽ xác định di sản thừa kế mà người chết để lại bao gồm tài sản nào và xác định những người được hưởng thừa kế theo quy định của pháp luật nếu người chết không để lại di chúc.
Theo thư trình bày, để chứng minh phần đất có diện tích 400m2 là di sản thừa kế, nhưng các đồng thừa kế đã thống nhất để một mình ông/bà được hưởng, ông/bà cần nộp cho tòa án biên bản phân chia di sản thừa kế đối với phần di sản là đất, biên bản bàn giao tiền, Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và trang thông tin cập nhật biến động ghi nhận việc đăng ký phân chia di sản, theo đó ông/bà là người duy nhất được thừa hưởng quyền sử dụng đất nêu trên.
Nếu ông/bà không còn lưu giữ hồ sơ này thì có thể làm đơn yêu cầu cơ quan cấp giấy chứng nhận trước đây cung cấp. Nếu nơi đây không cung cấp, ông/bà có thể yêu cầu tòa án thu thập tài liệu nêu trên. Nếu có chứng cứ chứng minh cho việc ông/bà là người duy nhất được thừa hưởng phần diện tích nêu trên, tòa án sẽ hủy Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đã cấp sai đối tượng và tòa án sẽ không phân chia phần diện tích đất nêu trên cho đồng thừa kế khác.
Đối với di sản thừa kế là căn nhà, theo thư trình bày thì căn nhà là di sản thừa kế do cha mẹ của ông/bà để lại và các đồng thừa kế không có thỏa thuận chia thừa kế. Vì vậy, tòa án sẽ xem xét chia thừa kế là căn nhà nêu trên cho hai anh em của ông/bà được hưởng mỗi người một phần bằng nhau.
Trân trọng.
Hỏi: Tháng 10/1997, phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện có cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình do bà nội tôi đứng tên. Khi bà tôi qua đời, các anh chị của cha tôi chiếm giữ sổ đất không trả.
Năm 2008 và 2012, những người này làm đơn gửi UBND xã đòi chia đất cho tất cả những người con ruột của bà. Họ cho rằng đó là đất cha mẹ để lại và đòi chia thừa kế, nhưng cả hai lần hòa giải đều không thành do bố tôi không đồng ý.
Đầu năm 2012 tôi có làm đơn gửi tòa án huyện giải quyết. Sau khi xem xét hồ sơ và mời những bên liên quan đến làm việc, tòa đã thành lập hội đồng định giá tài sản trên đất, nhưng lúc đó vướng ngôi nhà cấp 4 của bác ruột tôi xin cất nhờ trên đất năm 1997 (trước thời gian đó ông có sống ở thôn khác) nên không giải quyết được.
Năm 1990 bác Bán nhà và đất nông nghiệp rồi mua một ngôi nhà khác tại thôn bố và bà nội tôi ở và năm 1997 mới về trên đất của bố tôi xây nhà. Thời gian cư trú và di dời của ông đã được xác nhận của địa phương. Hiện ông cũng chỉ có một ngôi nhà trên đất chứ không có giấy tờ gì ngoài một cuốn sổ đất cấp cho hộ gia đình mang tên bà nội tôi.
Từ đó tới giờ gia đình tôi chỉ có một mảnh đất này, ngoài ra không được cấp phát đất nông nghiệp sản xuất ở bất cứ đâu nên cây cối ruộng nương trên mảnh đất 9.152m2 đều do bố tôi quản lý canh tác thu hoạch hằng năm. Nhà bác tôi đã xây nhà cấp 4 còn bố tôi vẫn ở cái chòi cũ, không có ranh giới nên khi mời những người có nghĩa vụ liên quan thì bác tôi không chịu, vẫn nói là đất cha mẹ để lại.
Tòa án đã cho ông 30 ngày để cung cấp chứng cứ chứng minh đất này của cha mẹ để lại nhưng ông và những người còn lại không đưa ra được chứng cứ và đã làm đơn kiện yêu cầu “chia tài sản thừa kế” hết thửa đất kia gửi lên tòa án tỉnh vì còn có một người cô ruột ở nước ngoài (trong đơn họ còn khai đã có công nuôi mẹ tôi và tự xác nhận với nhau).
Trong thời gian này gia đình tôi rất hoang mang không biết sự việc sẽ như thế nào, gia đình tôi phải làm gì và sẽ được quyền lợi gì? Mong được Địa ốc Tuổi Trẻ Online tư vấn. Cảm ơn.
Trả lời:
Theo thư trình bày, nội dung quan trọng nhất liên quan tới tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất được xác định như sau:
Tháng 10/1997, hộ gia đình do bà nội bạn đứng tên chủ hộ được UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), mục đích sử dụng. Năm 2001, bà qua đời. Hiện nay, những người con của bà tranh chấp thừa kế liên quan đến di sản thừa kế do bà nội để lại là phần đất nêu trên. Khi giải quyết tranh chấp về thừa kế, có một số nội dung quan trọng trong vụ kiện này cần phải xác định như sau:
1. Xác định thành viên trong hộ gia đình mà bà nội bạn là chủ hộ là bao nhiêu người?
Căn cứ điều 107 Bộ luật dân sự, chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ. Tuy luật không quy định rõ loại giấy tờ nào có giá trị xác định các thành viên trong hộ gia đình, nhưng theo quy định nêu trên và trong thực tiễn áp dụng pháp luật thì những người có tên trong sổ hộ khẩu sẽ là các thành viên trong hộ gia đình.
Như vậy, để xác định các thành viên trong hộ gia đình là bao nhiêu người, có thể căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định.
2. Xác định phần di sản của bà nội bạn là bao nhiêu m2 trong tổng số diện tích đất được cấp giấy chứng nhận.
Căn cứ điều 108 Bộ luật dân sự, quyền sử dụng đất của hộ gia đình là tài sản chung của các thành viên trong hộ gia đình. Vì vậy, nếu giả thiết rằng hộ gia đình có 4 người, thì 4 người sẽ là người có quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất đã cấp cho hộ gia đình.
Theo giả thiết nêu trên, di sản của bà nội bạn để lại sẽ là 1/4 trên tổng số diện tích đất được cấp giấy chứng nhận, nếu trước đây khi còn sống bà và các thành viên khác trong hộ gia đình không có thỏa thuận khác về phần đất mà mỗi thành viên được quyền chiếm hữu và sử dụng.
3. Xác định những người thừa kế di sản của bà nội bạn.
Nếu trước khi qua đời, bà nội bạn không để lại di chúc thì di sản của bà sẽ được chia cho những người sau đây, mỗi người được hưởng một phần bằng nhau như sau:
Căn cứ điểm a khoản 1 điều 676 Bộ luật dân sự, những người sau đây sẽ được hưởng phần thừa kế do bà nội bạn để lại nếu những người này còn sống đến thời điểm bà qua đời, bao gồm chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của bà. Theo thư trình bày, hiện chỉ có những người con ruột của bà là người được hưởng phần di sản do bà để lại.
Căn cứ vào các quy định pháp luật nêu trên và các quy định pháp luật khác, tòa án sẽ xác định những vấn đề chủ yếu nêu trên để giải quyết vụ án. Theo đó, những người con ruột của bà sẽ được hưởng thừa kế phần di sản của bà nội mỗi người một phần bằng nhau.
Hiện nay, tòa án đang giải quyết vụ án, do đó tòa án sẽ là nơi tiến hành các thủ tục tố tụng liên quan đến vụ kiện. Về phía gia đình bạn cần chuẩn bị tài liệu chứng minh số lượng thành viên trong hộ gia đình của bà nội là bao nhiêu người, đồng thời chuẩn bị khai sinh để chứng minh cha bạn là con ruột của bà nội.
Chúc gia đình bạn giải quyết vụ kiện về thừa kế một cách tốt đẹp.
Tư vấn xử lí Nhà chung sau ly hôn, về thừa kế quyền sử dụng đất và nhà ở, về tranh chấp quyền sử dụng đất được thừa kế
Hỏi: Vợ chồng tôi có 2 đứa con (bé gái 10 tuổi, bé trai 6 tuổi). Chúng tôi có một tài sản chung là ngôi nhà đang sinh sống. Nay ly hôn, một người sẽ ở trong ngôi nhà đó với 1 bé.Chúng tôi còn thỏa thuận tài sản này sẽ cho các con và sau này muốn bán thì phải được sự đồng ý của cả 2 người, số tiền sau