Hỏi: 7 anh chị em tôi (có 5 người đang ở Mỹ) được thừa kế một căn nhà của cha mẹ tôi chết để lại (không có di chúc) ở Q.4, Tp.HCM. Cả 7 cùng đứng tên trên sổ hồng (đồng sở hữu căn nhà) và đã khai nhận di sản thừa kế ở công chứng. Sổ hồng do anh cả tôi đại diện giữ.
Hiện tại anh cả tôi và vợ chồng con gái anh tôi ở căn nhà đó. Còn 6 người còn lại muốn Bán nhà để chia tiền, nhưng anh cả tôi không chịu bán, mà cũng không chịu mua lại phần của 6 người kia.
Vậy chúng tôi phải làm sao để anh cả tôi bán phần của anh ấy, hoặc 6 anh em tôi mua lại phần của anh cả theo giá thị trường, hoặc bán đấu giá nhà rồi chia cho 7 người? Mong được tư vấn. Cảm ơn.
Trân trọng cám ơn.
Trả lời:
Nếu căn nhà trên có nguồn gốc là di sản thừa kế do cha mẹ bạn để lại, đã được tiến hành khai nhận di sản thừa kế và hiện tại 7 anh chị em bạn cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền để chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà trên thì căn nhà trên thuộc sở hữu chung theo phần của 7 anh chị em bạn.
Theo Điều 223 Bộ luật dân sự 2005, mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.
Như vậy, 6 người em có thể gửi một văn bản thông báo đến người anh cả về việc bán và các điều kiện bán phần sở hữu của mình cho người khác (trong nội dung thông báo cũng có thể đề cập về đề nghị mua lại phần sở hữu của anh cả và các nội dung khác).
Trong thời hạn ba tháng mà người anh cả vẫn không có ý định mua lại, cũng không có ý định bán, cũng không hỗ trợ việc bán bán phần sở hữu nhà ở của 6 người em thì 6 người em còn lại có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân quận 4 để yêu cầu Tòa án được giải quyết theo một trong các hướng như bạn đã đề cập ở trên.
Tuy nhiên cần lưu ý, do tranh chấp về bất động sản phải trải qua hòa giải trước khi khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền nên trước khi khởi kiện, 6 người em phải gửi đơn yêu cầu hòa giải đến UBND phường nơi có căn nhà tọa lạc để được hòa giải.
Biên bản hòa giải là một cơ sở để Tòa án xác định tranh chấp đã trải qua bước hòa giải để có thể thụ lý theo quy định của pháp luật.
Năm 2007, quận Hà Đông có chính sách giãn dân được cấp đất ở, ông T có một suất đất này. Do có nhu cầu nên tôi đã hỏi mua lại của ông T 50m2 với tổng số tiền hơn 100 triệu đồng.
Ông T hứa khi có đất Nhà nước giao sẽ giao lại và làm thủ tục sang tên cho tôi. Ông T đã nhận tiền, có giấy nhận tiền cùng chữ ký của cả gia đình (vợ chồng, con cái). Hợp đồng mua bán đất giữa tôi và gia đình ông T không có công chứng, chứng thực vì đất đó chưa có trên thực tế tại thời điểm mua bán. Nay, ông T đã nhận được đất nhưng không giữ lời hứa và đã bán cho người khác với giá hơn 2 tỷ đồng. Luật sư cho hỏi, tôi phải làm gì để đòi lại đất cho mình?
Trả lời:
Trước tiên, việc Mua bán nhà đất của bạn với ông T về mặt hình thức và nội dung là chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Ông T chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điểm b, Khoản 1, Điều 127 Luật Đất đai 2003 quy định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng. Hợp đồng của bạn mặc dù được tất cả các thành viên trong gia đình ông T ký nhưng là hợp đồng mua bán viết tay nên nó chưa có hiệu lực pháp luật.
Do đó, nếu ông T có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và làm thủ tục chuyển nhượng cho người khác thì bạn không có quyền khởi kiện để đòi lại. Trong trường hợp này, mảnh đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người đã mua đất hợp pháp của ông T.
Giao dịch giữa bạn và ông T là giao dịch dân sự vô hiệu. Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền… Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.
Bạn nên thương lượng, thỏa thuận với ông T để lấy lại tiền của mình và yêu cầu bồi thường thiệt hại một khoản tiền hợp lý. Trong trường hợp ông T không trả, bạn có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất đó nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
Hỏi: Đầu năm 2013, ông trưởng thôn có tới vận động gia đình tôi bán lại 3 thước đất Bắc bộ đang sử dụng với giá 130 triệu/sào, mục đích được ông trưởng thôn nói tới là mở rộng đường ra khu công nghiệp.
Bố tôi đã đồng ý và kí nhận 38 triệu. Nhưng thực tế hiện nay, thôn đã bán đất không công khai cho 1 gia đình khác với lô đất mua trước đó của gia đình tôi, giá bán cho gia đình đó là 200 triệu đồng để làm đất ở.
Trong giấy giao đất mà bố tôi đã kí chỉ có tên của ông trưởng thôn và bố tôi, nay lại có thêm rất nhiều tên cán bộ trong thôn.
Gia đình tôi muốn nhận lại miếng đất đó, hoàn trả lại thôn tiền có được không? Việc làm của chính quyền địa phương là đúng hay sai? Thủ tục thế nào chúng tôi mới có thể lấy lại được đất?
Tôi xin cảm ơn
Trả lời:
Chúng tôi không rõ giao dịch giữa bố bạn và ông trưởng thôn được lập thành mấy bản và bố bản có giữ bản nào của giao dịch này hay không?
Với thông tin bạn cung cấp, chúng tôi chỉ có thể suy đoán giao dịch của bố bạn và ông trưởng thôn có thể có khả năng có dấu hiệu lừa dối.
Giao dịch giữa bố bạn và ông trưởng thôn được ký kết với mục đích là mở rộng đường ra khu công nghiệp nhưng thực tế lại bán cho gia đình khác làm đất ở.
Căn cứ điều 132 Bộ luật dân sự 2005, sửa đổi bổ sung năm 2009
“Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.”
“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.”
Do đó, bố bạn nếu xem xét các tình tiết có khả năng là giao dịch do bị lừa dối, có quyền nộp đơn cho Tòa tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.
Tư vấn Bán phần sở hữu chung nhà thừa kế, mua bán đất không công chứng, lấy lại đất đã bán cho thôn
Hỏi: 7 anh chị em tôi (có 5 người đang ở Mỹ) được thừa kế một căn nhà của cha mẹ tôi chết để lại (không có di chúc) ở Q.4, Tp.HCM. Cả 7 cùng đứng tên trên sổ hồng (đồng sở hữu căn nhà) và đã khai nhận di sản thừa kế ở công chứng. Sổ hồng do anh cả tôi đại diện giữ.Hiện tại anh cả tôi và vợ chồng con gái anh tôi ở căn nhà đó. Còn 6 người còn lại