Tư vấn đồng mua bán nhà không ký kiện có đòi lại được tiền, Làm gì khi hợp đồng thuê còn hiệu lực nhưng chủ nhà muốn 'đuổi', Mua nhầm nhà thuộc quy hoạch có đòi được tiền
Tư vấn đồng mua bán nhà không ký kiện có đòi lại được tiền, Làm gì khi hợp đồng thuê còn hiệu lực nhưng chủ nhà muốn 'đuổi', Mua nhầm nhà thuộc quy hoạch có đòi được tiền, 143, Hữu Lợi, NhaDatVip.Com
, 06/07/2015 17:05:48Hỏi: Tôi mua một mảnh đất qua môi giới (cò). Nếu hợp đồng chuyển nhượng chỉ có chứng thực của UBND thị trấn và cả bên bán và bên mua đều không đến ký tên thì khi khởi kiện có đòi tiền lại được không? (do tôi không biết bên bán thiếu chữ ký của vợ. Cò nói vợ chồng người bán đã ly hôn).
Một điều nữa, khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu mà bên bán không trả lại tiền cho người mua thì có bị xử lí gì không?
Tôi xin cảm ơn.
Trả lời:
Do bạn chưa cung cấp thông tin và tài liệu đầy đủ, chúng tôi chỉ có thể trả lời cho bạn như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (“Hợp đồng”) là một loại hợp đồng dân sự nên hợp đồng này phải có chữ ký của bên mua và bên bán, nếu Hợp đồng không có chữ ký của bên bán và bên mua thì Hợp đồng bị xem là vô hiệu, mặc dù Hợp đồng được UBND thị trấn chứng thực. Lưu ý: trong trường hợp tài sản được xác định là tài sản chung của vợ chồng, nếu Hợp đồng chỉ có chữ ký của người chồng (không có chữ ký của người vợ) thì Hợp đồng cũng bị xem là vô hiệu, vì hợp đồng đã vị phạm quyền định đoạt tài sản chung của vợ chồng.
Trong trường hợp Hợp đồng bị Tòa án tuyên vô hiệu thì việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là các bên phải có nghĩa vụ trả lại cho nhau những gì đã nhận (Khoản 2 Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005), tức bên bán phải hoàn trả lại cho bạn những khoản tiền đã nhận. Sau khi bản án của Tòa án có hiệu lực, bạn (bên được thi hành án) làm Đơn yêu cầu thi hành án gửi cơ quan thi hành án đề nghị giải quyết, đồng thời bạn có quyền gửi đơn đề nghị cơ quan thi hành án phong tỏa những tài sản hợp pháp thuộc quyền sở hữu của bên bán (bên bị thi hành án) để đảm bảo thi hành án, nếu bạn xác định được bên bán có tài sản hợp pháp. Khi bên bi thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành án thì cơ quan thi hành án sẽ ra quyết định cưỡng chế bên bị thi hành án phải thi hành án bản án theo Đơn yêu cầu thi hành án của bạn.
Hỏi: Tôi đang thuê mặt bằng để kinh doanh quán cafe thì chủ nhà muốn phá hợp đồng. Lý do là sau mặt bằng của tôi đã thuê có một mặt bằng khác.
Một công ty đang có ý định thuê để làm nhà hàng. Họ chỉ thuê nếu có thêm mặt bằng của tôi.
Chủ nhà đang giở hết tất cả các chiêu trò ra để bắt em thanh lý hợp đồng với giá rẻ mạt nhất. Họ muốn đánh đổi 4 triệu đồng tiền thuê hàng tháng từ tôi với 12 triệu của công ty kia. Chủ lấy cớ rằng em vi phạm các khoản như: vệ sinh môi trường, trật tự công cộng, tự ý sửa chữa tài sản cho thuê,… nhưng không hề có.
Còn một điều tôi đang bị vướng mắc đó là tháng trước tôi có xin dời lại tiền thuê từ ngày mùng 1 đến ngày mùng 8. Chủ chấp thuận. Mùng 8 tôi thanh toán tiền, ký tên. Giờ quay lại chủ bảo là thanh toán muộn tiền thuê mặt bằng, nói tôi vi phạm điều 2 trong hợp đồng là mùng 1 gửi tiền.
Tôi đã đầu tư xây dựng phòng pha chế, phòng vệ sinh, nền và tường rào hết gần 100 triệu. bây giờ chủ nhà tính bồi thường cho 19 triệu. Tôi không cam lòng. Hơn nữa, thời hạn hợp đồng thuê là 1 năm. Hiện tôi còn lại 9 tháng hoạt động.
Tôi nên làm gì? Luật sư nào sẽ giúp được tôi?
Trả lời:
Do bạn chưa cung cấp thông tin đầy đủ về vụ việc bạn đang tranh chấp nên chúng tôi chỉ có thể trả lời bạn như sau: Bạn cần kiểm tra lại nội dung của Hợp đồng thuê mặt bằng (“Hợp đồng”) để xem Hợp đồng có quy định về các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không, và điều kiện cụ thể đó là gì. Nếu Hợp đồng không quy định rõ các trường hợp các bên được đơn phương chấm dứt hợp đồng thì cần căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 498 Bộ luật Dân sự năm 2005, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê có một trong những hành vi sau:
“a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;
c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;
d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;
đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;
e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường”.
Căn cứ vào nội dung của Hợp đồng, và điều luật nêu trên, nếu xét thấy bạn không vi phạm điều khoản nào của Hợp đồng thuê mặt bằng và cũng không vi phạm một trong các trường hợp nêu tại Khoản 1 Điều 498 Bộ luật Dân sự thì chủ nhà không có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý: nếu mặt bằng cho thuê chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà hợp pháp và/hoặc Hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực thì Hợp đồng bị xem là vô hiệu, và bên cho thuê mặt bằng có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng vô hiệu. Trong trường hợp Hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận (Khoản 2 Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005).
Để giải quyết tranh chấp hiện nay, các bên phải tự thương lượng giải quyết, nếu bạn không đồng ý giao trả mặt bằng thuê thì bên cho thuê nhà không có quyền tự ý lấy lại mặt bằng mà bạn đang thuê, trừ trường hợp bên cho thuê khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy bỏ Hợp đồng hoặc tuyên bố Hợp đồng vô hiệu, và yêu cầu này được Tòa án chấp nhận. Lưu ý: Trong trường hợp bên cho thuê có hành vi xâm phạm bất hợp pháp mặt bằng mà bạn đang thuê thì bạn có quyền gửi đơn đề nghị chính quyền địa phương giải quyết và/hoặc khởi kiện bên cho thuê mặt bằng để yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Hỏi: Tôi đã đặt cọc 100 triệu đồng để mua 1 căn nhà tại quận Long Biên với giá gần 1 tỷ đồng. Sau đó, tôi đến UBND quận hỏi về hiện trạng quy hoạch của thửa đất thì được biết 1 phần diện tích căn nhà nằm trong phạm vi quy hoạch nên không muốn tiếp tục thực hiện giao dịch mua bán nữa.
Vậy, tôi phải làm thế nào để lấy lại tiền đã đặt cọc?
Trả lời:
Theo khoản 1, Điều 48 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, trường hợp đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch mà đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì chưa được cấp giấy chứng nhận.
Áp dụng tương tự quy định đó, khi hai bên Mua bán nhà ở, đất ở thuộc khu vực phải thu hồi đất theo quy hoạch mà đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì, việc đăng ký biến động, sang tên quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở sẽ không được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tiếp nhận, giải quyết.
Trường hợp nhà ở, đất ở mà ông Nguyễn Hữu đã đặt cọc để mua, có một phần diện tích nằm trong phạm vi, khu vực quy hoạch và nếu đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì việc mua bán, chuyển nhượng sẽ không được sang tên, đổi chủ. Vì lý do này, ông Hữu có thể yêu cầu bên chuyển nhượng hoàn trả tiền đặt cọc. Nếu bên chuyển nhượng không chấp nhận, ông có thể làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết, tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu, để nhận lại tiền đã đặt cọc.
Nếu trường hợp nhà ở, đất ở thuộc quy hoạch, nhưng đã quá 3 năm kể từ ngày công bố quy hoạch mà chưa có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án; và trong hợp đồng đặt cọc bên bán không có cam kết sẽ chịu trách nhiệm hoàn trả tiền cọc nếu nhà ở, đất ở đem chuyển nhượng thuộc quy hoạch, thì cho dù nhà ở, đất ở có thuộc quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi, bên bán cũng không có lỗi. Trường hợp này, căn cứ khoản 2 Điều 358 Bộ Luật Dân sự, nếu ông Hữu từ chối việc Mua nhà ở, đất ở như đã thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc thì ông không có quyền đòi lại tiền đặt cọc. Phương án tốt nhất là ông Hữu chủ động gặp gỡ bên bán để thương lượng về khoản tiền đặt cọc này.
Tư vấn đồng mua bán nhà không ký kiện có đòi lại được tiền, Làm gì khi hợp đồng thuê còn hiệu lực nhưng chủ nhà muốn 'đuổi', Mua nhầm nhà thuộc quy hoạch có đòi được tiền Tư vấn luật nhà đất
