Xin cho tôi hỏi:
- Với cách tính thuế VAT áp dụng cho bất động sản cụ thể là loại hình căn hộ chung cư như vậy đã đúng luật chưa?
- Nếu chưa đúng thì phải tính thế nào mới đúng, dựa trên căn cứ nào?
Tôi vô cùng băn khoăn và thắc mắc. Mong quý báo hướng dẫn và giải đáp giúp.
Chân thành cảm ơn.
Trả lời:
Căn cứ vào khoản 10 điều 7 Thông tư 219/2013/TT-BTC có hiệu lực từ 1/1/2014, thuế suất thuế Giá trị gia tăng (VAT) cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản quy định cụ thể như sau:
“10. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:
a.1) Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
a.2) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.
a.3) Trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. Riêng trường hợp thuê đất xây dựng nhà để bán, kể từ ngày 01/7/2014 thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013.
a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.
Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
a.5) Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật.
a.6) Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở... để bán thì giá đất được trừ khi tính thuế GTGT là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân và các chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất nộp NSNN để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuế thu nhập cá nhân nộp thay người dân có đất chuyển nhượng (nếu các bên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp thay).
a.7) Trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán thì giá đất được trừ tính cho 1m2 nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định từ điểm a.1 đến a.6 nêu trên chia (:) số m2 sàn xây dựng không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất.
b) Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế GTGT là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ (-) giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.”
Vì vậy, việc tính thuế 10% trên giá trị hợp đồng là không phù hợp với quy định của pháp luật.
Bạn có thể yêu cầu chủ đầu tính lại mức thuế GTGT cho mình theo đúng quy định của pháp luật.
Hỏi: Tôi có mua nhà thanh lý của nhà nước, thanh lý năm 1996 do một cán bộ của công ty bán lại cho tôi. Vậy tôi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ phải chịu thuế đất như thế nào?
Giá đất chịu thuế tính từ thời điểm nào? Giá đất năm 1996 hay giá đất hiện nay? Các khoản thuế và phí cụ thể phải nộp?
Rất mong nhận được sự tư vấn của Luật sư,
Trân trọng cảm ơn!
Trả lời:
Thứ nhất, Bạn mua nhà thanh lý của nhà nước, thanh lý năm 1996 do một cán bộ của công ty bán lại, trường hợp này theo quy định tại khoản 3 Điều 8 Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất thì:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở do tổ chức sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất, tự chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở và đã phân phối đất ở đó cho cán bộ, công nhân viên của tổ chức trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định này, cụ thể như sau:
a) Thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; quy định này chỉ được thực hiện một lần đối với hộ gia đình, cá nhân; lần giao đất sau thu 100% tiền sử dụng đất;
b) Thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở”
Hạn mức giao đất ở, giá tính tiền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Tiền sử dụng đất bạn phải nộp tính theo giá tại thời điểm bạn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai, Về nghĩa vụ tài chính khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn phải nộp như sau:
Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ; Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP. Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn phải nộp lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá tính lệ phí trước bạ (giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành).
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh: Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới.
Trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới.
Miễn lệ phí cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương và các phường nội thành thuộc thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh (quy định tại khoản 1 Điều 2 Thông tư này) được cấp Giấy chứng nhận ở nông thôn thì không được miễn lệ phí cấp Giấy chứng nhận.
Ngoài ra bạn còn phải nộp các loại phí khác (nếu có), như: Phí thẩm định, phí trích đo.
Chúc bạn thành công!
Hỏi: Xin hỏi, trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã có quyết định giao đất nhưng chưa đóng tiền sử dụng đất thì có được khởi công xây dựng, ký hợp đồng góp vốn với khách hàng?
Nếu doanh nghiệp này ghi nợ tiền sử dụng đất hoặc xin nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thực hiện dự án (TT 192/2009/BTC) thì có được xây dựng, ký hợp đồng góp vốn không?
Mong được Địa ốc Online tư vấn. Cảm ơn.
Trả lời:
Thông tư 192/2009/TT-BTC chỉ áp dụng đối với chủ đầu tư cấp 1 được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng sau:
1. Dự án đầu tư xây dựng đô thị mới theo quy định tại nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 5-1-2006 của Chính phủ về việc ban hành quy chế khu đô thị mới;
2. Dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê (bao gồm cả dự án xây dựng công trình cao tầng có nhiều mục đích sử dụng khác nhau, trong đó có mục đích làm nhà ở);
3. Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp theo quy định tại điều 90 Luật đất đai năm 2003 (không bao gồm dự án đầu tư được Nhà nước cho thuê đất).
Theo đó, tại quy chế đô thị mới (ban hành kèm theo nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 5-1-2006 của Chính phủ) đã quy định:
“Chủ đầu tư cấp 1” là chủ đầu tư dự án khu đô thị mới được xác định trong quyết định đầu tư của cấp có thẩm quyền.
“Dự án khu đô thị mới” là dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; khu đô thị mới có địa giới hành chính thuộc một tỉnh.
Do đó, bạn căn cứ vào quy định dẫn chiếu trên để xác định xem dự án của doanh nghiệp có thuộc đối tượng được áp dụng thông tư 192/2009/TT-BTC ngày 1-10-2009 hay không.
Nếu doanh nghiệp thuộc trường hợp được phép nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thực hiện dự án theo quy định tại thông tư 192/2009/TT-BTC thì chủ đầu tư đăng ký bằng văn bản (kèm theo hồ sơ về dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt) với cơ quan tài chính và cơ quan thuế địa phương nơi có đất về kế hoạch tiến độ thực hiện dự án đầu tư làm căn cứ thu nộp tiền sử dụng đất.
Tiếp theo, nếu được chấp thuận, việc nộp tiền sử dụng đất của chủ đầu tư được chia thành hai (2) lần như sau:
1. Lần 1, thu 70% tiền sử dụng đất, thời điểm huy động vốn của chủ đầu tư trong từng trường hợp như sau:
- Đối với dự án xây dựng nhà ở thì thời điểm nộp tiền sử dụng đất lần 1 là thời điểm chủ đầu tư cấp 1 đã xây dựng phần móng của công trình theo tiến độ thực hiện của dự án;
- Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp thì thời điểm nộp tiền sử dụng đất lần 1 là thời điểm chủ đầu tư cấp 1 đã xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án theo nội dung, tiến độ thực hiện của dự án;
- Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới được quy hoạch cho nhiều mục đích sử dụng khác nhau thì thời điểm nộp tiền sử dụng đất lần 1 là thời điểm chủ đầu tư cấp 1 đã xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật phục vụ dự án.
2. Lần 2, thu tiếp 30% tiền sử dụng đất còn lại sau khi công trình hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng song không quá 18 tháng kể từ ngày thu nộp tiền sử dụng đất của lần 1 (đối với dự án xây dựng nhà ở); sau 24 tháng kể từ ngày thu nộp tiền sử dụng đất của lần 1 (đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới và dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp).
Lưu ý:
1. Thứ nhất, khi doanh nghiệp muốn khởi công xây dựng công trình thì theo quy định tại điều 72 Luật xây dựng, doanh nghiệp phải làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng và khi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng thì doanh nghiệp mới được khởi công xây dựng công trình;
2. Thứ hai, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng Mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho sở xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở (điểm đ, khoản 3, điều 9, nghị định 71/2010 ngày 23-6-2010 hướng dẫn thi hành Luật nhà ở).
Trân trọng.