Tư vấn cấp sổ đỏ khi mua đất phân lô, Xin cấp sổ đỏ mua nhà, Có dễ tách thửa đất khi mua nhà chung sổ

Hỏi: Tôi đã mua 1 căn hộ liền kề bằng hình thức góp vốn từ tháng 1/2015. Căn hộ này thuộc dự án xây dựng nhà ở liền kề.
Hợp đồng góp vốn này có bản chất gần như là mua bán đất nền. Vì dự án đó không được phép bán đất nền nên chủ đầu tư đã lách luật bằng hình thức hợp đồng góp vốn.
Theo hợp đồng góp vốn, sau khi chủ dự án hoàn thiện cơ sở hạ tầng, tôi sẽ trả tiền mua đất nền bằng “vốn góp”. Bên cạnh đó, tôi cũng góp vốn triển khai dự án bằng cách sẽ có trách nhiệm xây dựng ngôi nhà theo thiết kế có sẵn của chủ đầu tư.
Tôi muốn hỏi, sau khi tôi hoàn thiện căn hộ này thì thủ tục để tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) như thế nào? Nguyên nhân là do chủ dự án không trực tiếp thực hiện dự án nên họ không có cơ sở để viết hóa đơn VAT, hoàn thiện hồ sơ cấp giấy này cho tôi.
Chúng tôi là hộ gia đình nên việc xây dựng nhà ở do tôi tự thuê thợ, mua vật tư để xây nên không có chứng từ.
Trả lời:
Căn cứ vào thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng, dự án mà bạn mua là dự án bán nhà ở chứ không phải là dự án được quyền kinh doanh bằng hình thức phân lô bán nền.
Pháp luật về nhà ở quy định, đối với những dự án không được phép phân lô bán nền, chủ đầu tư phải hoàn thiện phần móng mới được chuyển nhượng cho người mua. Trong trường hợp dự án chưa đáp ứng những điều kiện này, chủ đầu tư có thể ký kết hợp đồng mua bán nhà ở dưới hình thức huy động vốn từ tiền mua nhà ở ứng trước của khách hàng sau khi có thiết kế kỹ thuật nhà ở đã được phê duyệt, xây dựng hoàn thiện phần móng của nhà ở, đã hoàn thiện thủ tục mua Bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản đúng theo quy định của pháp luật về kinh doanh nhà đất và đã thông báo cho Sở Xây dựng tại nơi có dự án phát triển nhà ở (quy định tại Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/9/2010); hoặc chủ đầu tư có thể ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư để phân chia tối đa 20% sản phẩm nhà thương mại ở dự án cho tổ chức, các nhân có nhu cầu mua nhà ở thuộc dự án khi dự án đó đã được phê duyệt, đã thông báo trước cho Sở Xây dựng, đã khởi công xây dựng công trình (trường hợp chưa đáp ứng điều kiện ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai).
Đối với trường hợp của bạn, mặc dù chủ đầu tư dự án đã bàn giao nền đất cho gia đình bạn nhưng về mặt pháp lý, chủ đầu tư vẫn phải có trách nhiệm trước pháp luật và Nhà nước về việc đầu tư xây dựng nhà ở. Trong một số tình huống tương tự, nhiều chủ đầu tư cho phép người mua được thuê đơn vị thi công để xây dựng nhà cho phù hợp với tình hình thực tế. Tuy nhiên, để phù hợp về mặt pháp lý thì đơn vị thi công do chủ nhà thuê sẽ phải tiến hành ký Hợp đồng thi công với chủ đầu tư. Đơn vị xây dựng sẽ xuất hóa đơn giá trị thi công cho chủ đầu tư để làm căn cứ hạch toán chi phí xây dựng nhà ở vào giá bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về mặt pháp lý, người bán nhà là chủ đầu tư nên những văn bản nghiệm thu phải do chính chủ đầu tư (hoặc có thể do chủ đầu tư ủy quyền ký) thì mới có giá trị pháp lý.
Vì thế, bạn cần kiểm tra lại nội dung thỏa thuận đã ký kết với chủ đầu tư về vấn đề xây dựng này ra sao, chi phí liên quan tới việc xây dựng này sẽ được hạch toán trừ với giá chuyển nhượng, góp vốn như thế nào, nghĩa vụ bảo hành và xuất hóa đơn VAT cho chủ đầu tư ra sao để có sự thỏa thuận, thống nhất với chủ đầu tư về hoàn thiện hồ sơ để xin cấp sổ đỏ.
Còn về thủ tục, trình tự đăng ký, cấp sổ đỏ cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng tại các dự án phát triển nhà ở (căn cứ vào Điều 72, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014) được tiến hành qua những bước tóm tắt như sau:
- Bước 1: Sau khi hoàn thiện công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở sẽ gửi bộ hồ sơ pháp lý của dự án đến Sở Tài nguyên và Môi trường.
- Bước 2: Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở, công trình đã được xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án (kể từ ngày nhận được hồ sơ, thời gian không quá 30 ngày). Trên cơ sở đó, gửi thông báo về kết quả kiểm tra đến chủ đầu tư dự án; gửi cho Văn phòng Đăng ký Đất đai thông báo kèm theo sơ đồ nhà đất đã kiểm tra để thực hiện thủ tục đăng ký nhà, đất cho khách hàng đối với những trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
- Bước 3: Chủ đầu tư dự án nhà ở sẽ cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký hoặc nộp 1 bộ hồ sơ đăng ký, cấp sổ đỏ thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng.
- Bước 4: Văn phòng Đăng ký Đất đai sẽ kiểm tra, điều chỉnh và làm thủ tục cấp sổ đỏ theo quy định.

Hỏi: Mới đây, tôi tới huyện Nhà Bè, Tp.HCM xem thị trường nhà đất để mua một căn. Tôi thấy ở một số nơi trong vùng này, người dân đang lấp đất trồng lúa để xây nhà ở rất nhiều.
Đặc biệt, nhiều “cò” đã giới thiệu cho tôi mua đất nền xây nhà hoặc nhà xây sẵn. Thấy giá rẻ nên tôi cũng muốn mua nhưng lại thắc mắc là những căn nhà này được xây trên đất nông nghiệp thì xin cấp sổ đỏ ra sao. Bên bán họ nói cái này sẽ có cách không phải lo lắng.
Như vậy, nếu Mua nhà tại đây thì có được cấp sổ đỏ như bên kia nói không? Còn nếu mua đất nền thì chi phí chuyển đổi lên đất thổ cư sẽ tính ra sao, bên mua có phải chịu?
Trả lời:
Đầu tiên, về vấn đề cấp sổ đỏ khi mua đất trồng lúa để xây nhà ở, Luật đất đai 2013 cho phép tiến hành thủ tục tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và nhận chuyển nhượng đất. Do đó, việc bạn mua đất lúa để xây nhà hoặc mua nhà trên đất lúa có thể được cấp sổ đỏ thông qua việc thực hiện 2 thủ tục sau:
- Tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất lúa sang đất ở theo đúng quy định trong Điều 11, Nghị Định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ. Lưu ý, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất hàng năm đã được huyện Nhà Bè phê duyệt.
- Tiến hành thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất.
Thứ hai, đối với chi phí chuyển mục đích từ đất lúa sang đất ở, Điều 5, Nghị Định 45/2014/NĐ-CP quy định, bạn phải đóng tiền sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở.
- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích.
- Trường hợp được Nhà nước giao đất nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất.
- Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ ba, về việc bên nào phải chịu chi phí chuyển đổi, vấn đề này sẽ do các bên tự thỏa thuận với nhau trong quá trình tiến hành giao dịch chứ pháp luật không quy định cụ thể là bên bán hay bên mua. Trong trường hợp này, chỉ xác định bên nào trực tiếp thực hiện các thủ tục chuyển đổi sẽ thực hiện luôn nghĩa vụ tài chính.

Hỏi: Hiện tại, tôi đang tìm mua nhà. Vừa rồi, tôi đi xem một số ngôi nhà ở gần khu vực vòng xoay An Phú, Bình Dương.
Tôi đã ưng một căn trong số đó nhưng hỏi thì mới biết đó là nhà sổ chung. Ngôi nhà này chung sổ với 3 hộ gia đình khác nữa. Những căn nhà tại đây đều được xây dựng rất giống nhau với diện tích 40m2/căn.
Theo tìm hiểu của rôi, chủ đầu tư trước đây đã gom mua đất trồng cây lâu năm rồi xin chuyển thành đất thổ cư xây dựng nhà ở để bán, chia thành từng ô nhỏ dưới hình thức vượt hạn mức.
Hiện nay, bên bán nói nếu tôi muốn mua thì chỉ cần 3 hộ gia đình chung sổ còn lại ký xác nhận là được, xem như hợp lệ không phải lo gì. Tuy nhiên, tôi nghĩ về lâu dài căn nhà mình mua phải có sổ riêng.
Tôi muốn biết, căn nhà này có dễ xin tách ra và có phải nộp chi phí không?
Trả lời:
Điều 143 và 144 Luật Đất Đai năm 2013 quy định, UBND cấp tỉnh sẽ quy định đối với diện tích tối tiểu được phép tách thửa tại địa bàn.
Căn cứ vào Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Dương ngày 22/10/2014 về việc quy định diện tích tối thiểu của đất ở được phép tách thửa tại địa bàn tỉnh thì diện tích tối thiểu của đất ở được phép tách thửa tại các xã là 100m2, các thị trấn là 80m2, các phường là 60m2.
Đối chiếu vào quy định nêu trên, diện tích của toàn bộ ngôi nhà bạn định mua chỉ được 40m2 nên không đủ điều kiện để tách thửa.

Đăng bởi Hữu Lợi Tags: bán nhà, luật nhà đất, mua bán nhà, Mua bán nhà đất, mua nhà, Nhà đất, nhà đất giá rẻ, nhà đất TP.HCM, tư vấn luật, tư vấn luật nhà đất