Tư vấn có nên Mua nhà đang tranh chấp, Tranh chấp hợp đồng bán đất sau năm 1993, Bán nhà được hưởng thừa kế

Hữu Lợi

07/07/2015

Hỏi: Tôi vừa mua một căn nhà tại Q.7 (TP.HCM), đã ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng ngày 4-2-2010, đóng thuế và đang làm thủ tục đăng bộ tại UBND Q.7.
Trước khi ký hợp đồng, người bán có nói trước đó có nhận cọc của một người khác nhưng đã thanh lý và bồi thường.
Tin lời nên tôi không yêu cầu cung cấp chứng từ, đến nay mới biết căn nhà trên đã bị tòa án thụ lý từ tháng 5-2009. Khi nguyên đơn phát hiện căn nhà đang tranh chấp đã ký bán cho tôi. Ngày 15-3-2010 tòa án có quyết định ngăn chặn và quyết định buộc thực hiện hoàn thiện hợp đồng đối với bị đơn.
Xin hỏi, việc tòa án ra quyết định sau ngày tôi ký hợp đồng tại phòng công chứng là đúng hay sai? Việc tòa án ngăn chặn đã làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của tôi. Tôi đã gửi đơn yêu cầu tòa hủy bỏ quyết định, vì việc mua bán của tôi là hợp pháp, việc tranh chấp là của hai người kia tôi không liên quan. Như vậy có đúng không?
Trả lời:
Theo quy định tại khoản 1 điều 91 Luật nhà ở thì trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, căn nhà mà bạn nhận chuyển nhượng đang có sự tranh chấp và đã được tòa án thụ lý vào tháng 5-2009. Do đó việc chuyển nhượng căn nhà trên giữa người bán và bạn sẽ không được pháp luật công nhận.
Theo quy định pháp luật, nguyên đơn có quyền yêu cầu chấp hành việc áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án như: phong tỏa tài khoản; tạm giữ tài sản, giấy tờ; tạm dừng việc đăng ký, chuyển dịch, thay đổi hiện trạng về tài sản nhằm ngăn chặn việc tẩu tán, hủy hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án. Vì vậy việc tòa án ra quyết định ngăn chặn khi có đơn yêu cầu của bên nguyên đơn là phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành.
Tuy nhiên để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể làm đơn hòa giải tranh chấp đất đai gửi đến UBND phường nơi có căn nhà tọa lạc để được hòa giải.
Nếu hòa giải không thành thì bạn có thể làm đơn khởi kiện người đã Bán nhà cho bạn gửi tới Tòa án nhân dân quận 7 nơi căn nhà tọa lạc để yêu cầu tòa án tuyên giao dịch mua bán nhà là vô hiệu và yêu cầu người bán hoàn trả cho bạn số tiền đã nhận khi hai bên tiến hành hợp đồng chuyển nhượng căn nhà nêu trên.

Hỏi: Năm 2002 tôi có mua của người bạn một thửa đất. Việc mua bán chỉ làm giấy tay, có người làm chứng.
Nay người bạn qua đời, vợ và các con của anh ấy kiện đòi tôi trả lại đất. Liệu tôi có thắng kiện không?
Trả lời:
Điểm 2.3 mục II Nghị quyết số 02 ngày 10-8-2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao có hướng dẫn việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15-10-1993.
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được tòa án công nhận khi hội đủ các điều kiện như: Người tham gia giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện; đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có đủ điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng; hợp đồng chuyển nhượng được lập thành văn bản có chứng nhận, chứng thực.
Khi có tranh chấp xảy ra, tòa án sẽ có cách giải quyết cụ thể tùy thuộc vào việc các bên có đảm bảo được các điều kiện nêu trên hay không. Bà cần nộp các giấy tờ liên quan đến vụ việc để được tòa án xem xét, giải quyết.

Hỏi: Sau giải phóng, vợ chồng tôi có Mua nhà. Năm 2007, vợ tôi qua đời.
Nay tôi muốn bán nhà để chia 1/2 cho các con, 1/2 để dành dưỡng già nhưng trong số các con có người đồng ý, có người không. Vậy tôi phải làm sao?
Trả lời:
Theo khoản 1a Điều 675 và khoản 1a Điều 676 Bộ luật Dân sự, nếu vợ ông không có di chúc thì 1/2 căn nhà thuộc sở hữu của bà ấy thuộc về những người thừa kế theo pháp luật thuộc hàng thứ nhất của bà ấy (gồm có: ông, các con và cha, mẹ vợ của ông nếu họ còn sống).
Nếu không thể thỏa thuận được với các con về việc bán nhà để phân chia tiền, ông có thể khởi kiện ra TAND cấp huyện để yêu cầu chia thừa kế. Với việc được hưởng phần lớn giá trị nhà, ông có thể xin được sở hữu toàn bộ nhà sau khi đã thanh toán cho các đồng thừa kế khác phần giá trị nhà mà họ được hưởng.