Tư vấn đất chưa sổ đỏ Có được chuyển nhượng, Thủ tục vay ngân hàng thế chấp bằng nhà, Đất ông bà ngoại mua, cháu đứng tên sổ đỏ có được không

Hữu Lợi

06/07/2015

Hỏi: Năm 1985, tôi có mua một mảnh đất vườn diện tích 1.625m2. Việc mua bán chỉ có giấy tờ viết tay nhưng có sự làm chứng của 4 chủ đất xung quanh, ký tên vào giấy mua bán. Tôi đã sử dụng thửa đất này từ đó đến nay, không có tranh chấp với ai. Tôi muốn hỏi, tôi có được chuyển nhượng mảnh đất đó cho người khác hay không?
Trả lời:
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 106 Luật Đất đai: Người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, để thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
d) trong thời hạn sử dụng đất.
Theo thông tin ông cung cấp, đất của ông chưa có giấy chứng nhận (sổ đỏ), do đó ông không thể chuyển nhượng mảnh đất này cho người khác. Điều 50 Luật Đất đai cũng quy định, thửa đất của ông vẫn có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ. Theo đó, ông cần tiến hành các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, ông mới được tiến hành sang nhượng cho người khác.

Hỏi: Vợ chồng tôi muốn mua nhà tại khu vực các quận ngoại thành Tp.HCM có sở hữu riêng, giá khoảng 650-700 triệu/căn.
Tuy nhiên, chúng tôi chỉ có khoảng 350 triệu (50%) nên muốn thế chấp chính căn nhà cần mua để vay ngân hàng 50% còn lại thì cần các thủ tục gì? Xin được hỏi các ngân hàng nào có dịch vụ kiểu như thế?
Xin cám ơn!
Trả lời:
Hầu hết các ngân hàng hiện tại đều cho vay mua nhà dưới hình thức thế chấp bằng chính ngôi nhà mua từ vốn vay. Đặc biệt, mức cho vay có thể lên tới 70% giá trị ngôi nhà. Còn thời hạn vay thì tuỳ từng ngân hàng, có thể lên tới 15 năm.
Theo đó, chúng tôi chỉ có thể tư vấn cho bạn những thủ tục cơ bản, còn chi tiết thì bạn nên liên hệ với một ngân hàng nào đó mà mình dự định vay để được hướng dẫn rõ ràng, cụ thể hơn.
Hồ sơ bao hồm:
- Đơn vay thế chấp bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay (theo mẫu của ngân hàng phát hành).
- Bản sao giấy xác nhận độc thân hoặc giấy đăng ký kết hôn.
- Bản sao CMND, hộ khẩu hoặc KT3 (bản sao có công chứng trong 3 tháng gần nhất).
- Giấy tờ chứng minh thu nhập (một trong các loại giấy tờ sau: hợp đồng cho thuê nhà, hợp đồng lao động, sao kê tài khoản chuyển lương qua ngân hàng...)
- Hợp đồng Mua bán nhà ở đã công chứng.
- Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).
- Thông báo trước bạ, bản vẽ hiện trạng Nhà đất .
Bạn có thể vay ở các ngân hàng như Techcombank, Agribank, HSBC, Standard Charted Bank...

Hỏi: Trước đây, ông bà ngoại tôi có mua một miếng đất bằng giấy viết tay, đất chưa được sang tên sổ đỏ cho ông bà. Ông bà ngoại chỉ có hai người con gái là mẹ và dì tôi. Khi còn sống ông bà ngoại đã cho đất đai dì tôi rồi. Ông bà sống cùng mẹ tôi vì mẹ tôi là con cả. Nay cả mẹ tôi và ông bà ngoại đều đã mất.
Tôi muốn hỏi:
1. Hiện nay tôi muốn làm sổ đỏ cho miếng đất này thì có được không? Nếu được thì thủ tục như thế nào?
2. Tôi muốn đứng tên trên sổ đỏ của mảnh đất này thì có được không vì theo tôi được biết thì tôi sẽ được 1/2 diện tích đất. Khi mua bán vào năm 2000 thì ông tôi đứng tên trong giấy tờ mua (cho dù mẹ tôi bỏ tiền ra mua). Hiện nay nhà tôi đang xây phòng trọ cho thuê trên mảnh đất này.
Trả lời:
Vì việc mua bán đất đai được diễn ra vào năm 2000 nên cần áp dụng Luật Đất đai 1993 để xem xét. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 31 Luật Đất đai 1993 thì:
“2- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại UBND huyện; ở đô thị làm tại UBND tỉnh, TP trực thuộc Trung ương.”
Như vậy, việc mua bán đất đai phải được thực hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu đất nằm ở nông thông thì làm tại UBND cấp huyện. Do vậy, việc chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay của ông bà bạn là không hợp pháp.
Để có thể xem xét thửa đất trên có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hay không thì sẽ căn cứ vào Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013:
“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Như vậy, để được cấp sổ đỏ, bạn cần phải có xác nhận của UBND cấp xã về việc đất đã sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp và không vi phạm pháp luật về đất đai.
Ngoài ra, bạn cho biết khi còn sống ông bà ngoại đã cho đất đai nhưng vì không có giấy tờ chứng minh. Do đó, tài sản do ông bà để là diện tích đất trên sẽ được chia theo quy định của pháp luật.
Cụ thể, Điều 676 Bộ luật Dân sự 2005 có quy định:
"1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản".
Điều 677 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về thừa kế thế vị như sau:
"Trong trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống".
Như vậy, nếu mẹ bạn chết trước hoặc cùng thời điểm với ông, bà ngoại thì theo quy định nêu trên, bạn sẽ được hưởng phần thừa kế mà mẹ bạn được hưởng theo diện thế vị. Dì của bạn là người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông, bà ngoại nên cũng được hưởng một phần di sản.