Tư vấn Trường hợp nào được hủy hợp đồng thuê nhà, Mua nhà theo gói 30.000 tỷ khi hết hạn giải ngân thì thế nào, Mua căn hộ có nguồn gốc từ Nhà nước
Tư vấn Trường hợp nào được hủy hợp đồng thuê nhà, Mua nhà theo gói 30.000 tỷ khi hết hạn giải ngân thì thế nào, Mua căn hộ có nguồn gốc từ Nhà nước, 126, Hữu Lợi, NhaDatVip.Com
, 06/07/2015 15:21:19Hỏi: Tôi thuê một ngôi nhà để ở trong thời hạn 2 năm nhưng mới thuê được hơn 1 năm thì nhà đã xuống cấp (mái dột, tường nứt). Tôi đã yêu cầu chủ nhà sửa chữa, họ không chịu làm mà chỉ hứa suông.
Như vậy, tôi có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê ngôi nhà này trước thời hạn không?
Trả lời:
Tại Khoản 2, Điều 498, Bộ Luật Dân sự 2005 quy định: “Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;
b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý;
c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba."
Đồng thời, Khoản 2, Điều 103, Luật Nhà ở cũng quy định: “Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi nhà ở có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá cho thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba."
Đặc biệt, bạn cần chú ý, theo Khoản 3, Điều 103, Luật Nhà ở và Khoản 3, Điều 498, Bộ Luật Dân sự 2005, bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải có nghĩa vụ báo cho bên kia biết trước 1 tháng, nếu không có thỏa thuận nào khác.
Hỏi: Tôi đang quan tâm tới một dự án căn hộ được vay gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng của Chính phủ. Hiện nay, căn hộ đang xây dựng và có phương thức thanh toán theo tiến độ, chia làm nhiều đợt cho đến khi bàn giao nhà.
Tôi muốn hỏi: Nếu những đợt thanh toán (giải ngân từ ngân hàng) cuối cùng cho căn hộ này rơi vào thời điểm sau ngày 1/6/2016 thì những đợt thanh toán này vẫn được xem là nằm trong gói 30.000 tỷ hay sẽ bị chuyển thành một hợp đồng tín dụng khác được giao kết giữa tôi và ngân hàng (lãi suất vào thời điểm đó có thể là 10% với thời hạn trả có thể là 5-7 năm...).
Rất mong luật sư giúp tôi tìm hiểu rõ vấn đề có thể mua một căn hộ để ổn định cuộc sống cho gia đình.
Trân trọng cảm ơn!
Trả lời:
Hoạt động giải ngân cho vay hỗ trợ nhà ở của ngân hàng cho khách hàng từ nguồn tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước sẽ kết thúc khi Ngân hàng Nhà nước giải ngân hết số tiền tái cấp vốn. Tuy nhiên, tối đa là 36 tháng tính từ ngày Thông tư 11/2013/TT-NHNN có hiệu lực (nghĩa là tới hết ngày 31/5/2016).
Như vậy, có hai mốc thời gian kết thúc thời hạn giải ngân, thứ nhất là ngày 31/5/2016, thứ 2 là tại thời điểm Ngân hàng Nhà nước giải ngân hết số tiền tái cấp vốn (theo thời điểm nào tới trước). Tại thời điểm tới trước này, gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng sẽ kết thúc giải ngân. Do đó, khi triển khai các biện pháp huy động vốn có dùng gói hỗ trợ này, giữa ngân hàng, chủ đầu tư và bên mua cần thỏa thuận về giải ngân và tiến độ thanh toán phù hợp với thời điểm kết thúc giải ngân theo đúng quy định nêu trên.
Tuy nhiên, cần phải lưu ý rằng, Quyết định số 2788/QĐ-NHNH của Ngân hàng Nhà nước ngày 29/12/2014 quy định, lãi suất cho vay được áp dụng trong năm nay là 5%/năm. Năm tiếp theo, mức lãi suất sẽ được Ngân hàng Nhà nước tính toán và công bố lại định kỳ vào tháng 12 hàng năm, thường bằng khoảng 50% lãi suất cho vay bình quân tại các ngân hàng trên thị trường nhưng sẽ không vượt quá 6%/năm. Áp dụng mức lãi suất này trong thời gian tối đa là 15 năm đối với khách hàng thuê, mua, thuê Mua nhà ở xã hội; mua, thuê nhà ở thương mại kể từ thời điểm khách hàng được giải ngân lần đầu tiên. Tuy nhiên, không vượt quá thời điểm 01/06/2031.
Hỏi: Trường hợp ngôi nhà thuộc dạng Nhà nước cấp cho cán bộ từ năm 1955 có sổ hồng. Trong đó ghi diện tích sử dụng riêng là 32m2, diện tích sử dụng chung là 300m2.
Trong trường hơp trên, nếu mua lại căn hộ này thì tôi phải xác thực và yêu cầu bên bán đưa ra giấy tờ gì để bảo đảm an toàn Mua bán nhà khi tôi trở thành chủ sở hữu căn hộ.
Trả lời:
Vấn đề chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được tiến hành tùy thuộc từng trường hợp cụ thể. Nghị định số 34/2013/NĐ-CP quy định, trường hợp đã thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì chỉ được phép chuyển nhượng nhà ở sau khi đã trả hết tiền thuê mua nhà ở và đã đủ 10 năm tính từ ngày ký kết hợp đồng thuê mua nhà ở.
Còn trường hợp đã mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì lại được chuyển nhượng mà không bị giới hạn về điều kiện. Vì thế, nếu chị muốn mua lại căn hộ đó thì cần phải xác định rõ chủ sở hữu căn hộ là Nhà nước hay người muốn bán. Nếu thuộc sở hữu của người bán thì phải xác định người bán được sở hữu bằng hình thức nào (mua, thuê mua hay hình thức khác).
Muốn kiểm tra những thông tin này, chị phải yêu cầu chủ sở hữu cung cấp những giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và những giấy tờ có liên quan khác.
Tư vấn Trường hợp nào được hủy hợp đồng thuê nhà, Mua nhà theo gói 30.000 tỷ khi hết hạn giải ngân thì thế nào, Mua căn hộ có nguồn gốc từ Nhà nước Tư vấn luật nhà đất
