Tư vấn đất đã bị người khác bán Có quyền lấy lại không, Những quy định về hòa giải tranh chấp đất đai, Mua bán căn hộ bằng giấy tờ viết tay

Hữu Lợi

06/07/2015

Hỏi: Trước năm 1975, ông tôi có cho ông A mượn đất để cất nhà ở tạm. Sau đó con ông A đã cho ông B thuê căn nhà, đến năm 1980 thì bán luôn căn nhà trên đất cho ông B. Trong giấy tay mua bán không đề bán đất.
Năm 2003 ông B được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thửa đất này. Ông nội có người con là cha tôi, cha tôi đã mất. Nay tôi muốn khiếu nại để lấy lại đất của ông bà có được không?
Trả lời:
Theo quy định tại điều 113 nghị định 181/2004/NĐ-CP thì việc giải quyết yêu cầu của hộ gia đình, cá nhân đòi lại đất cho mượn được thực hiện khi có các điều kiện sau:
- Hộ gia đình, cá nhân cho mượn đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật đất đai 2003.
- Có văn bản thỏa thuận về việc mượn đất.
Ngoài ra, quyền sử dụng đất cho mượn không thuộc danh sách các trường hợp đã thực hiện các chính sách cải tạo của Nhà nước về đất đai, nhà ở.
Theo thông tin bạn nêu, việc cho mượn đất diễn ra từ trước năm 1975 và hiện tại người đang sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận. Như vậy, bạn cần kiểm tra gia đình mình có hay không có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 5 điều 50 Luật đất đai 2003. Cụ thể:
- Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
- Một trong các loại giấy tờ nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan;
- Bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Trong trường hợp việc đòi lại đất được thực hiện thì căn cứ theo điều 135 và khoản 1 điều 136 Luật đất đai 2003, tranh chấp của bạn phải được hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Nếu hòa giải không thành, tranh chấp sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án nhân dân vì diện tích đất tranh chấp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Kết quả giải quyết tranh chấp phụ thuộc rất lớn vào quá trình sử dụng đất và chứng cứ mà các bên cung cấp khi tham gia tố tụng tại tòa án.

Hỏi: Tôi là đương sự trong một vụ tranh chấp về đất đai. Chúng tôi đã tiến hành hòa giải tại UBND phường nhưng không thành. Xin hỏi quý Báo, Biên bản hòa giải không thành có được gửi cho các bên không?
Đối với trường hợp hòa giải không thành, UBND phường có phải ra văn bản để trả lời các bên trong tranh chấp không? (Nguyễn Văn Tuấn, quận Hoàng Mai, Hà Nội)
Trả lời:
Khoản 2 Điều 159 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai 2003 quy định: “Trường hợp các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hoà giải thành hoặc hoà giải không thành của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn. Biên bản hoà giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp”. Như vậy, dù việc hòa giải thành hay không thành thì UBND phường vẫn phải gửi Biên bản hòa giải tới các bên trong tranh chấp.
Pháp luật hiện hành chưa có quy định trong trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai không thành, UBND xã, phường, thị trấn phải ra văn bản trả lời các bên trong tranh chấp. Tuy nhiên, trên thực tế, khi hòa giải đất đai không thành, UBND xã, phường, thị trấn thường ra văn bản trả lời về việc hòa giải không thành và hướng dẫn các bên trong tranh chấp tiếp tục giải quyết tranh chấp tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Điều 136 Luật Đất đai 2003, cụ thể như sau:
- Tòa án nhân dân sẽ giải quyết tranh chấp đối với các vụ việc mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.
- Chủ tịch UBND cấp huyện, Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai.

Hỏi: 5 hộ gia đình chúng tôi mua nhà của 1 chủ đất (mỗi hộ 1 căn nhỏ). Vì mua với diện tích nhỏ nên chúng tôi đều mua bán bằng giấy tờ tay với chủ đất thông qua khu phố.
Chủ nhà vẫn giữ sổ đỏ mặc dù diên tích đã được lần lượt bán hết cho chúng tôi. Gần đây, có 4 người lạ mặt đến đòi lấy nhà và nói bà Trinh đã bán 5 căn này cho họ vào cuối 2009 và cũng đã chuyển tên qua công chứng. Trong khi đó bà Trinh đang lẩn trốn.
Trong trường hợp này, chúng tôi phải làm sao? Tôi có tường trình cho phòng giải quyết tranh chấp phường nhưng họ nói nếu bên mua có công chứng làm đơn khởi kiện họ sẽ triệu tập 3 bên giải quyết và buộc bà Trinh trả lại tiền cho chúng tôi. Tôi xin hỏi nếu không triệu tập được bà Trinh thì sẽ xử như thế nào? Hoặc bà ta không có khả năng chi trả và chấp nhận hình phạt khác thì chúng tôi được xử ra sao? (Thanh Tho)
Trả lời:
Về việc giải quyết tranh chấp nhà - đất đã bán cho nhiều người
1. Về việc xác định hành vi mua bán nhà của chủ cũ
Theo thư trình bày, thì có 4 người đến thông báo đòi lấy nhà của ông bà. Để giải quyết tranh chấp quan hệ mua bán giữa các bên, ông/bà cần yêu cầu 4 người nêu trên cung cấp bản sao hợp lệ các giấy tờ liên quan đến việc mua bán, bao gồm: Hợp đồng mua bán nhà - đất do Phòng Công chứng chứng nhận, Giấy chủ quyền nhà - đất đã cấp cho bên mua. Sau khi xem xét các giấy tờ nêu trên, lúc đó, mới có thể kết luận việc chủ cũ đã chuyển nhượng toàn bộ nhà - đất trước đây đã bán cho ông/bà nay lại bán cho người khác.
2. Cách thức giải quyết tranh chấp
Sau khi xác định được việc chủ cũ đã bán 5 căn nhà trên cho người khác, thì ông/bà có thể làm đơn khởi kiện chủ cũ tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền nơi căn nhà tọa lạc để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp. Khi Tòa án thụ lý sẽ mời các bên liên quan đến để giải quyết bao gồm 5 hộ gia đình, chủ cũ, và người mới nhận sang nhượng Nhà đất. Trong trường hợp chủ cũ vắng mặt có 2 trường hợp có thể giải quyết như sau:
* Trường hợp Tòa án xác định được địa chỉ nơi ở của chủ cũ, Tòa án đã có thư mời hợp lệ, nhưng chủ cũ cố tình không đến, thì Tòa án sẽ giải quyết vụ kiện vắng mặt chủ cũ theo Khoản 3 Điều 202 Bộ Luật Tố tụng Dân sự.
* Trường hợp không xác định được địa chỉ nơi ở của chủ cũ, không tống đạt được thư mời cho chủ cũ thì Tòa án cũng sẽ giải quyết vụ kiện vắng mặt chủ cũ theo Khoản 3 Điều 202 Bộ Luật Tố tụng Dân sự, sau khi Tòa án có thẩm quyền ra quyết định Thông báo tìm kiếm người vắng mặt nơi cư trú cuối cùng của chủ cũ căn cứ theo Điều 328 Bộ Luật Tố tụng Dân sự.
3. Nguyên tắc giải quyết vụ kiện
Nếu Tòa án tuyên bố xác định Hợp đồng Mua bán nhà đất giữa chủ cũ và 5 hộ gia đình là vô hiệu, thì hậu quả là 5 hộ gia đình phải trả lại nhà - đất và chủ cũ phải trả lại tiền mua bán nhà đã nhận theo điều137 Bộ Luật Dân sự.
Đồng thời Tòa án xác định lỗi của các bên làm cho Hợp đồng bị vô hiệu phải bồi thường thiệt hại, nếu bên chủ cũ bị Tòa án xác định là bên có lỗi, thì ngoài số tiền phải trả nêu trên, chủ cũ còn phải bồi thường thiệt hại cho 5 hộ gia đình với số tiền được xác định trên sự chênh lệch giữa số tiền mua bán nhà trước đây với giá mua bán nhà - đất trên thị trường tại thời điểm giải quyết vụ kiện, giá này do Hội đồng định giá do Tòa án lập xác định.
4. Về câu hỏi trong trường hợp chủ cũ không có khả năng chỉ trả và chấp nhận hình phạt thì ông/bà được giải quyết ra sao?
Hiện nay, pháp luật hình sự không cho phép chịu hình phạt để thay cho việc không phải thực hiện nghĩa vụ dân sự là phải trả một khoản tiền cho một người nào đó. Vì vậy, nếu hành vi nêu trên của chủ cũ bị quy vào một tội nào đó theo quy định của Bộ Luật Hình sự thì việc này không làm miễn đi trách nhiệm trả tiền và bồi thường thiệt hại cho ông/bà, nếu chủ cũ bị Tòa án buộc các trách nhiệm trên.
Mặt khác, trong quá trình giải quyết vụ kiện, Tòa án chỉ xác định về trách nhiệm của các bên căn cứ theo các quy định của pháp luật, chứ không xem xét chủ cũ còn tiền để trả cho 5 hộ gia đình hay không. Vấn đề trên sẽ được xem trong giai đoạn thi hành án, sau khi Bản án đã có hiệu lực pháp luật và có đơn yêu cầu thi hành án của người có quyền yêu cầu thi hành án.
Nghĩa vụ chứng minh khả năng thi hành án sẽ do người có quyền yêu cầu thi hành án là 5 hộ gia đình, nếu 5 hộ gia đình không xác minh được, thì có thể yêu cầu cơ quan Thi hành án xác minh khả năng thi hành án. Chỉ khi nào xác minh được chủ cũ có tài sản để thi hành án, thì lúc đó mới thực hiện được việc trả tiền cho 5 hộ gia đình căn cứ theo Điều 44 Luật Thi hành án Dân sự.