Tư vấn Thu hồi toàn bộ đất thì có được bố trí tái định cư, người nước ngoài mua nhà từ cá nhân Luật có cho phép , Mua nhà đất bằng giấy viết tay
Tư vấn Thu hồi toàn bộ đất thì có được bố trí tái định cư, người nước ngoài mua nhà từ cá nhân Luật có cho phép , Mua nhà đất bằng giấy viết tay, 104, Hữu Lợi, NhaDatVip.Com
, 06/07/2015 11:59:50Hỏi: Tôi là Tuấn, sống tại Kon Tum. Tôi có một mảnh đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (với 160m2 đất trồng cây hàng năm, 50m2 đất ở).
Hồi năm 2013, dự án QL24 mở rộng được triển khai, gia đình tôi bị thu hồi cả mảnh đất này với diện tích đo đạc là 209m2 ngoài mốc lộ giới, 210m2 trong mốc lộ giới.
Như vậy, phần đất còn lại (ngoài 50m2 đất ở, hiện tôi chưa xây nhà) có thuộc đất liền kề không? Tôi có nằm trong diện tái định cư không? Ngoài mảnh đất bị thu hồi ở xã Đăk Blà, chúng tôi không còn mảnh đất nào khác.
Hiện nay, tôi đã nhận thông báo tới ngày 4/2/2015 đến nhận tiền đền bù. Trong khi, tôi chưa đồng ý về giá đền bù và tôi cũng chưa nhận được bảng giá đất tái định cư hay quyết định tái định cư.
Đối với trường hợp này, tôi phải làm gì?
Trả lời:
Tại Điều 14, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 do Chính phủ ban hành quy định bổ sung về giá đất, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã đưa ra nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, cụ thể:
“Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8, Nghị định số197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và các Điều 44, 45 và 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ. Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất”
Căn cứ vào quy định tại Khoản 1, Điều 16 và Điều 21, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ thì việc bồi thường và hỗ trợ đối với đất vườn, ao không được công nhận là đất ở và đất nông nghiệp trong khu dân cư như sau:
“Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng.
Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng 30-70% giá đất ở của thửa đất đó; diện tích được hỗ trợ không quá 5 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương...
UBND cấp tỉnh quy định cụ thể tỷ lệ hỗ trợ, diện tích đất được hỗ trợ và giá đất ở trung bình để tính hỗ trợ cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương”.
Theo thông tin bạn đưa ra, đất bị thu hồi thuộc Dự án QL24 mở rộng ở xã Đăk Blà, TP. Kon Tum, tỉnh Đăklăk. Phần diện tích trồng cây hàng năm có được coi là đất liền kề hay không? Bạn có được tái định cư không? Bạn không đồng ý với số tiền bồi thường trong khi chưa nhận được quyết định tái định cư và bảng giá tái định cư thì sẽ làm gì? Chúng tôi xin trả lời như sau:
- Trường hợp diện tích đất còn lại (ngoài 50m2 đất ở) thuộc cùng một thừa đất với đất ở, giáp ranh thì được xem là đất liền kề. Tuy nhiên, việc xác định đất liền kề không có nghĩa sẽ được hỗ trợ tối đa theo giá đất ở mà còn phụ thuộc vào phương án bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất được UBND cấp tỉnh phê duyệt.
- Vấn đề có được bố trí tái định cư hay không còn phụ thuộc vào việc Nhà nước có đủ quỹ đất để bố trí tái định cư hay không? Trường hợp Nhà nước không có đất để bồi thường thì sẽ thực hiện bồi thường bằng tiền tính theo giá đất có cùng mục đích sử dụng.
- Trường hợp không đồng ý với số tiền bồi thường, bạn có quyền khiếu nại tới cơ quan ra quyết định thu hồi đất để được cân nhắc giải quyết. Bạn cần lưu ý, thời hiệu để khiếu nại là trong vòng 90 ngày tính từ ngày nhận hoặc biết đến quyết định đó. Vấn đề ban hành quyết định thu hồi đất không phụ thuộc vào việc đã ban hành, gửi cho người bị thu hồi đất bảng giá đất tái định cư hay quyết định tái định cư nếu người bị thu hồi đất không thuộc trường hợp tái định cư hoặc cơ quan Nhà nước không có quỹ đất tái định cư.
- Khi xác định mức bồi thường, hỗ trợ theo đúng quy định của pháp luật thì phải căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, căn cứ hồ sơ địa chính, giấy tờ về đất để xác định loại đất của phần đất được bồi thường, hỗ trợ và vị trí cụ thể của đất đó. Vì không có thông tin, tài liệu cụ thể về hồ sơ địa chính, vị trí thửa đất bị thu hồi, giấy tờ về đất, phương án bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất nên chúng tôi không thể trả lời cụ thể. Bạn vui lòng đối chiếu với quy định về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất vườn, ao liền kề đất ở và đất nông nghiệp trong khu dân cư với phương án bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất của từng trường hợp cụ thể để hiểu rõ hơn.
Hỏi: Luật quy định cho phép người nước ngoài mua căn hộ chung cư tại Việt Nam chính thức có hiệu lực từ tháng 7/2015. Tuy nhiên, tôi vẫn băn khoăn người nước ngoài có quyền mua từ cá nhân không hay chỉ được mua từ chủ đầu tư?
Mong luật sư giải đáp giúp tôi. Trân trọng cảm ơn.
Trả lời:
Khoản 1, 2, Điều 119, Luật nhà ở năm 2014 chính thức có hiệu lực ngày 01/7/2015 quy định đã quy định về điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở, cụ thể:
- Khoản 1: “Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
- Khoản 2: “Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch”.
Như vậy, căn cứ Điểm b, Khoản 2, Điều 159, Luật nhà ở năm 2014 (từ ngày 01/7/2015 bắt đầu có hiệu lực) thì cá nhân, tổ chức nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức như mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở thương mại bao gồm nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở (trừ khu vực bảo đảm an ninh, quốc phòng theo quy định của Chính phủ).
Đối chiếu với những quy định của pháp luật hiện hành, người nước ngoài đủ điện kiện sở hữu căn hộ ở Việt Nam thì có thể mua căn hộ đó mà không phân biệt là mua từ chủ đầu tư hay từ cá nhân.
Hỏi: Hiện tại, tôi đang muốn lại mua một ngôi nhà nằm ở phường Linh Xuân, quận Thủ Đức từ người chủ cũ. Ngôi nhà gồm 1 trệt, 1 lầu, giá cả phải chăng, phù hợp với khả năng tài chính của gia đình nhưng nhà này chưa cỏ sổ đỏ.
Lúc tôi tới xem nhà và hỏi, chủ đầu tư nói, nếu tôi mua thì sẽ viết giấy tay và công chứng phường nếu muốn. Do vợ nóng lòng muốn mua ngay cho có nhà nên tôi cũng ưng thuận nhưng vẫn cảm thấy lo lắng. Mấy người bạn tôi cũng mua nhà gần khu vực này và đều là giấy viết tay.
Tôi muốn hỏi, những nguyên nhân nào khiến nhà bán dùng giấy viết tay mà không có sổ đỏ. Sau này làm sổ đỏ thế nào nếu mua nhà bằng giấy viết tay, có mất nhiều thời gian và khó khăn không? Tôi có thể gặp những rủi ro gì?
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 450, Bộ luật dân sự năm 2005, hình thức hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Bên cạnh đó, tại Khoản 3, Điều 93, Luật nhà ở 2005 cũng đã quy định: “3. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:
a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;
b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;
c) Thuê mua nhà ở xã hội;
d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức”.
Ngoài ra, Điểm A, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp pháp luật có quy định khác.
Căn cứ vào quy định tại Điều 450, Bộ luật Dân sự năm 2005 và các văn bản pháp luật có liên quan về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng này phải được lập thành văn bản, có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền hoặc chứng nhận của công chứng. Không thoả mãn các điều kiện này, hợp đồng mua bán nhà sẽ bị coi là vô hiệu.
Pháp luật hiện hành không công nhận hình thức hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là giấy viết tay. Do đó, bạn sẽ không có sơ sở để tiến hành đăng ký đất đai và xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay là không hợp pháp và ẩn chứa rất nhiều rủi ro. Người mua có khả năng mất trắng nếu có tranh chấp phát sinh và bị kiện. Mua bán trao tay sẽ không được Tòa án chấp nhận là giao dịch hợp pháp nên sẽ bị xem là giao dịch vô hiệu. Tại Điều 137 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu quy định, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận: bên bán trả lại tiền đã nhận, bên mua trả lại nhà. Bên nào có lỗi trong việc khiến hợp đồng bị vô hiệu sẽ phải thực hiện bồi thường thiệt hại cho bên kia. Trong bất cứ trường hợp nào, nếu trả lại nhà đất thì thiệt hại cũng thuộc về bên mua.
Tư vấn Thu hồi toàn bộ đất thì có được bố trí tái định cư, người nước ngoài mua nhà từ cá nhân Luật có cho phép , Mua nhà đất bằng giấy viết tay Tư vấn luật nhà đất
