Tư vấn Tranh chấp đất đồng sở hữu đất, mẹ có được đòi lại đất đã cho, Quyền sở hữu lối đi vào bất động sản

Hữu Lợi

06/07/2015

Hỏi: Tháng 5/2008 tôi có mua thửa đất nông nghiệp diện tích 4x10m trong mảnh đất hơn 2.000m2 tại phường Hiệp Bình Phước, Q.Thủ Đức (Tp.HCM). Tôi không mua trực tiếp của chủ đất mà qua một người khác (chủ thứ 2).
Giấy tờ có hợp đồng mua Bán nhà đất viết tay, có người làm chứng, kèm theo 1 bản hợp đồng ủy quyền có công chứng quận do chủ gốc ủy quyền.
Mới đây, tôi được biết có tranh chấp và khiếu kiện giữa chủ gốc lô đất với chủ thứ 2 liên quan đến lô đất tôi mua. Mặt khác, sau khi bán cho tôi một phần đất, chủ đất thứ 2 này đã tách riêng phần đất khoảng 400m2 bao gồm phần đất của tôi trong đó với một người khác.
Như vậy, phần đất tôi mua chỉ do 1 trong 2 người đứng tên ký bán và liên quan đến tranh chấp. Hiện tôi không tìm được người chủ thứ 2 do người đó thay đổi nơi cư trú và số điện thoại cũ không thể liên lạc được. Giờ tôi phải làm sao?
Trả lời:
Theo thư trình bày, hiện nay có tranh chấp giữa chủ sử dụng đất (người ủy quyền) và người được ủy quyền là người đã ký bán đất cho ông.
Theo tôi, thửa đất mà ông mua đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà người đứng tên là người đã ủy quyền cho người trực tiếp bán đất cho ông. Do đó, khi xảy ra tranh chấp giữa các bên thì thuộc thẩm quyền của tòa án.
Khi tòa án giải quyết tranh chấp, nếu người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nguyên đơn và người bán đất cho ông là bị đơn hoặc là người có quyền và nghĩa vụ liên quan tùy theo nguyên đơn khởi kiện ai trong quan hệ mua bán, sử dụng, ủy quyền liên quan đến đất.
Trong trường hợp không tìm được người bán đất do người này thay đổi nơi cư trú, tòa án nơi đây sẽ yêu cầu nguyên đơn tiến hành thủ tục tìm kiếm người vắng mặt tại nơi cư trú tại tòa án nhân dân nơi người bán đất đã cư trú trước đây.
Sau khi quyết định tìm kiếm người vắng mặt tại nơi cư trú có hiệu lực pháp luật, tòa án thụ lý giải quyết tranh chấp sẽ giải quyết vụ kiện vắng mặt bên trực tiếp bán đất cho ông.
Trân trọng.

Hỏi: Xin luật sư tư vấn cho thực tế đau lòng tôi đang phải gánh chịu. Cực chẳng đã tôi mới phải nhờ đến pháp luật. Trước đây (năm 2000), mẹ tôi cho vợ chồng tôi mảnh đất để xây nhà ở...
Do thiếu hiểu biết, hơn nữa lại là mẹ con nên chúng tôi cũng không làm giấy tờ và xây nhà ở bình thường như bao người dân quê tôi. Nay do mâu thuẫn giữa tôi và các em nên các em tác động tới mẹ và mẹ đòi phần đất lại. Phần đất này mẹ tôi lại cho một em khác (có viết di chúc cho em) của tôi. Em tôi yêu cầu chúng tôi dời nhà trong vòng 2 tháng. Tôi đang không biết xử trí thế nào xin được tư vấn để tôi có cái nhìn thấu tình đạt lý. Cám ơn luật sư.
Trả lời:
Tôi rất cảm thông cho tình cảnh mà bạn đang gặp phải. Để giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này, tôi có một số ý kiến tư vấn cho bạn như sau:
Mẹ bạn cho vợ chồng bạn miếng đất để xây nhà vào năm 2000, do đó, văn bản pháp luật áp dụng trong trường hợp này là Luật Đất đai năm 1993 và Bộ luật Dân sự 1995. Theo điều 463 Bộ luật Dân sự 1995, tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc có chứng thực của uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo thông tin bạn nêu trong thư, bạn và mẹ bạn không lập văn bản về việc cho đất. Như vậy, việc tặng cho này đã không thực hiện theo đúng quy định pháp luật. Pháp luật không công nhận việc tặng cho đất giữa mẹ bạn và bạn. Do đó, bạn không có cơ sở để chứng minh mình là chủ sử dụng của đất được tặng cho cũng như đòi lại đất. Đối với căn nhà mà bạn đã xây trên đất được tặng cho thì khi xảy ra tranh chấp, bạn chỉ có thể tìm các chứng cứ chứng minh là bạn bỏ tiền ra xây nhà để được xem xét bồi thường một khoản tiền mà thôi.
Về việc em bạn yêu cầu vợ chồng bạn phải dời nhà trong vòng 2 tháng: Theo Khoản 1 Điều 667 Bộ luật Dân sự 2005 thì di chúc chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm mở thừa kế tức thời điểm người lập di chúc mất. Hiện nay mẹ bạn còn sống do đó em bạn chưa có quyền, nghĩa vụ gì liên quan đến thửa đất đó. Em bạn không có quyền yêu cầu bạn không được sinh sống trên thửa đất đó. Việc em bạn yêu cầu bạn phải dọn đi trong vòng hai tháng là không có cơ sở pháp luật.
Với tình huống của bạn, theo tôi, cách tốt nhất hiện tại là nên giải quyết mâu thuẫn trong nội bộ gia đình.
+ Nếu mẹ bạn vẫn giữ quyết định cho bạn thửa đất đó thì hai mẹ con nên tiến hành công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, sau đó làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất mang tên bạn tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Đồng thời bạn làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu ngôi nhà xây trên đất để thuận tiện cho việc sử dụng, quản lý và định đoạt tài sản của mình. Nếu mẹ bạn không cho bạn thì mẹ bạn có quyền yêu cầu lấy lại đất, bạn có quyền yêu cầu mẹ bạn thanh toán tiền xây dựng ngôi nhà mà bạn đã bỏ ra.
+ Trong trường hợp không thể giải quyết trong nội bộ gia đình thì bạn có thể gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, cách này không giúp bạn giữ lại được mảnh đất (vì về mặt pháp lý, mẹ bạn vẫn là chủ sử dụng thửa đất đó) mà chỉ giúp bạn đòi quyền lợi liên quan đến ngôi nhà mà bạn xây dựng.
Những tư vấn trên được đưa ra trên cơ sở phạm vi thông tin mà bạn cung cấp. Để được tư vấn một cách thấu đáo và hiệu quả hơn, bạn có thể thông tin một cách chi tiết hơn nữa về trường hợp của bạn.
Chào bạn! Chúc bạn sớm giải quyết được vấn đề này.

Hỏi: Năm 1970 cha chồng mua 7,5 công vườn trồng cây lâu năm có làm giấy Mua bán nhà đất được uỷ ban xã xác nhận, cha đã có bằng khoán từ năm 1970. Năm 2005, sở Địa chính tỉnh xuống đo đạc lại đất để cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới.
Ông Giang – người có đất ở phía sau đất của cha tôi (giáp ranh đất với đất của cha chồng tôi), phải đi nhờ qua đất của cha tôi để đi ra lộ, đã được nhà nước cấp đổi bằng khoán mới vào năm 2008.- Năm 2007, cha chồng mất, không để lại di chúc. Cha mẹ có tám người con, sáu người (5 gái và 1 trai) đã làm văn bản từ chối nhận di sản thừa kế, để lại cho chồng của tôi và một người chị Tám cùng đứng tên quyền sử dụng 7,5 công vườn của cha trong một bằng khoán nhưng chưa chuyển đổi tên từ cha sang con.
Tháng 11/2012, ông Giang đã khởi kiện gia đình tôi ra toà án huyện với lý do gia đình tôi chiếm đoạt đất ông Giang (phần đất mà gia đình tôi cho ông Giang đi nhờ trước đây cho đến bây giờ với diện tích 5 x 42m mặc dù ông Giang vẫn còn lối đi khác) yêu cầu gia đình tôi trả lại đất cho ông, toà hoà giải lần thứ nhất không thành, đang chờ xét xử. Vậy chồng tôi và người chị Tám có bị mất đất không? Và làm sao để chồng tôi và chị Tám đồng sở hữu chuyển đổi tên giấy chứng nhận QSDĐ từ cha sang con?
Trả lời:
Trước hết, theo thông tin bạn đưa ra thì mặc dù gia đình có dành ra lối đi cho ông Giang với diện tích 5 x 42m, nhưng theo bằng khoán, và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) thì quyền sử dụng diện tích đất đó vẫn được công nhận là thuộc quyền sở hữu của cha chồng bạn. Mặc dù khoản 1 điều 275 bộ Luật dân sự 2005 có quy định như sau: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác”.
Tuy nhiên, tôi nhấn mạnh theo quy định của Luật thì đây chỉ là quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, còn quyền sở hữu đối với quyền sử dụng diện tích đất đó vẫn thuộc gia đình bạn. Mặt khác, theo trình bày thì bạn không đề cập tới vấn đề giữa gia đình bạn và ông Giang có văn bản thoả thuận nào không?
Và ngoài lối đi trên phần đất nhà bạn thì ông Giang còn có lối đi khác. Chính vì vậy, trong trường hợp ông Giang chứng minh được lối đi trên phần diện tích đất nhà bạn là lối đi “được coi là thuận tiện và hợp lý nhất” thì ông Giang được quyền yêu cầu gia đình bạn cho ông Giang sử dụng một phần diện tích để làm lối đi và trong trường hợp này gia đình bạn có quyền yêu cầu ông Giang đền bù do việc sử dụng diện tích ấy để làm lối đi. Trong trường hợp gia đình bạn chứng minh ông Giang có lối đi khác thuận tiện và hợp lý hơn lối đi trên đất nhà bạn, thì gia đình bạn có quyền từ chối yêu cầu của ông Giang.
Vấn đề thứ hai: Chuyển quyền sử dụng đất do được thừa kế. Để làm thủ tục sang tên QSDĐ (xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ) cho chồng bạn và chị Tám thì trước hết chồng bạn và chị Tám phải tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại các phòng công chứng. Phòng công chứng căn cứ vào đơn yêu cầu và hồ sơ xin khai nhận thừa kế để ra thông báo niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường nơi có tài sản hoặc nơi cư trú cuối cùng của người chết.
Sau thời gian niêm yết, nếu không có tranh chấp, khiếu nại gì, công chứng viên sẽ lập văn bản khai nhận, phân chia di sản thừa kế theo quy định. Sau đó, căn cứ vào văn bản khai nhận, phân chia tài sản thừa kế do công chứng viên lập, chồng bạn và chị Tám thực hiện đăng ký sang tên theo quy định pháp luật.