Tư vấn về quyền lợi gì khi Người thuê đất chuyển nhượng sạp hàng, quyền lợi khi chung cư bị giải tỏa, Giá nhà đất khi rao bán có cần bao gồm thuế VAT

Hữu Lợi

06/07/2015

Hỏi: Tôi đã thuê một mảnh đất của ông T. để lấy mặt bằng kinh doanh quần áo, khi tôi thuê chỉ có đất. Sau đó, tôi tự bỏ tiền ra để xây một sạp bán hàng tránh mưa nắng.
Cho đến nay cũng đã được 2 năm. Bây giờ, tôi muốn chuyển nghề nên chuyển nhượng lại mặt bằng. Hiện cũng đã có người đến hỏi và muốn chuyển nhượng càng sớm càng tốt.
Nhưng tôi đang băn khoăn, liệu tôi có phải thực hiện trách nhiệm gì với chủ cho thuê đất không nếu sang lại sạp đó cho người khác?
Trả lời:
Quy định đối với đất đai
Hiện nay, bạn đang là người thuê đất căn cứ vào Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đã được ký kết. Khi bạn không tiếp tục thuê thửa đất đó và cho người khác thuê sẽ thuộc trường hợp cho thuê lại quyền sử dụng đất. Nếu cho thuê lại quyền sử dụng đất phải thực hiện theo quy định tại Điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Điều 167, 188, Luật Đất đai 2013; Điều 714 và các điều từ 703-713 Bộ luật Dân sự năm 2005.
Bên cạnh đó, căn cứ Điều 6 mẫu hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất số (Mẫu số 15/HĐT) được ban hành kèm theo Thông tư 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT, bên thuê quyền sử dụng đất: “e) Không được cho người khác thuê lại quyền sử dụng đất nếu không được bên A đồng ý bằng văn bản”.
Quy định đối với tài sản gắn liền với đất
Thông tin bạn cung cấp cho thấy, hiện nay, bạn đang sở hữu tài sản trên phần đất thuê của người khác. Do đó, bạn phải được sự đồng ý của chủ sử dụng đất khi chuyển nhượng sạp hàng. Điều đó được quy định cụ thể tại Điểm d, Khoản 2, Điều 9, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
“2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:
d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.”

Hỏi: Tôi hiện đang có dự định mua căn hộ chung cư để ở. Nhưng tôi vẫn còn băn khoăn, sau này chung cư hết hạn sử dụng hoặc giải tỏa thì quyền lợi của cư dân sẽ được giải quyết như thế nào?
Mong nhận được tư vấn của luật sư.
Xin chân thành cảm ơn!
Trả lời:
Điều 13, Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi năm 2009 quy định:
“1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại Luật này là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu nhà ở thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật.
2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở không còn hiệu lực pháp lý trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà ở bị tiêu huỷ hoặc bị phá dỡ;
b) Nhà ở bị tịch thu hoặc trưng mua theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
c) Nhà ở được xây dựng trên đất thuê đã hết thời hạn thuê đất mà không được gia hạn thuê tiếp hoặc không được chuyển sang hình thức giao đất để sử dụng ổn định lâu dài;
d) Nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi do cấp không đúng thẩm quyền, người được cấp giấy chứng nhận không đúng đối tượng, nhà ở được ghi trong giấy chứng nhận không đúng với hiện trạng khi cấp giấy hoặc nhà ở xây dựng trong khu vực đã bị cấm xây dựng nhà ở;
đ) Nhà ở có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng đã được cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khác theo quy định của Luật này.”
Khoản 3, Điều 83, Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi năm 2009 quy định:
“Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ
3. Nhà chung cư cao tầng hết niên hạn sử dụng”.
Vì vậy, có thể hiểu rằng, nhà chung cư chỉ được sử dụng trong một thời hạn nhất định. Trong trường hợp này, thời hạn sử dụng nhà thương mại không đồng nhất với thời hạn quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp nhà chung cư thương mại hết thời hạn sử dụng, phải tiến hành phá dỡ theo đúng quy định của pháp luật.
Quyền lợi của cư dân khi nhà chung cư bị phá dỡ
Khoản 3, Điều 84 quy định về trách nhiệm phá dỡ nhà ở: Việc phá dỡ nhà chung cư từ hai tầng trở lên, nhà ở khác từ bốn tầng trở lên phải do doanh nghiệp có năng lực về xây dựng thực hiện và phải có phương án phá dỡ cụ thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, trừ trường hợp khẩn cấp.
Điều 87 quy định về chỗ ở của cá nhân, hộ gia đình khi nhà ở bị phá dỡ:
“1.Chủ sở hữu nhà ở phải tự lo chỗ ở cho mình khi nhà ở bị phá dỡ;
2. Phá dỡ nhà ở thuộc diện giải phóng mặt bằng thì chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân được giải quyết theo chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhưng phải bảo đảm nguyên tắc chỗ ở mới của hộ gia đình, cá nhân phải bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ.”
Bên cạnh đó, Điều 52, Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở cũng đã quy định:
“1. Nhà chung cư cũ bị hư hỏng nghiêm trọng, xuống cấp có nguy cơ sập đổ đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức di chuyển các hộ gia đình đang sống trong nhà chung cư tới địa điểm khác để thực hiện phá dỡ nhà ở đó.
Các hộ gia đình có trách nhiệm di chuyển theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và được hưởng các quyền và lợi ích như đối với trường hợp giải phóng mặt bằng.
2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà thực hiện phá dỡ theo yêu cầu của các chủ sở hữu để xây dựng lại thì phải được hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đó đồng ý. Số chủ sở hữu còn lại không đồng ý phá dỡ thì sẽ bị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cưỡng chế di chuyển và phải chi trả các chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ nhà ở.
Nhà nước có chính sách ưu đãi và khuyến khích đối với trường hợp chủ sở hữu tự nguyện di chuyển đến nơi ở khác (không tái định cư tại chỗ) sau khi xây dựng lại nhà chung cư.
3. Trường hợp nhà chung cư cũ chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại khoản 1 Điều này nhưng các chủ sở hữu có nhu cầu cải tạo nâng cấp hoặc mở rộng thêm diện tích thì phải được hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đó đồng ý. Việc cải tạo nhà chung cư phải phù hợp quy hoạch xây dựng và tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng.
Việc cải tạo Nhà đất ,nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc xã hội hóa, bảo đảm nơi ở mới phải tốt hơn nơi ở cũ về chất lượng nhà ở và môi trường sống. Nhà nước khuyến khích việc thực hiện cải tạo các khu chung cư cũ đã xuống cấp theo dự án tổng thể đồng bộ về hạ tầng của cả khu vực.”

Hỏi: Hiện nay, khi vào các trang rao vặt mua Bán nhà đất, tôi thường bắt gặp nhiều trường hợp rao bán với giá rất thấp nhưng trên thực tế hỏi mua lại cao hơn nhiều.
Nguyên nhân là khi rao chưa có VAT. Tôi muốn hỏi, về việc niêm yết giá bán bất động sản (BĐS), pháp luật có quy định cụ thể không? Khi các chủ đầu tư chào bán hoặc rao bán (trên các trang rao vặt) thì mức giá đưa ra có buộc phải bao gồm VAT không?
Nếu rao bán chưa có VAT làm khách hàng lầm tưởng đó là giá thấp và mua thì phía bán có vi phạm pháp luật không?
Cảm ơn luật sư.
Trả lời:
Các hành vi bị cấm trong giao dịch BĐS tại Khoản 2, 3, Điều 16 Luật Kinh doanh BĐS bao gồm:
“2. Cung cấp thông tin về BĐS không trung thực.
3. Gian lận, lừa dối trong hoạt động kinh doanh BĐS”.
Về việc niêm yết giá bán BĐS, pháp luật không quy định cụ thể nhưng việc niên yết giá chuyển nhượng BĐS chưa bao gồm thuế VAT hoặc các loại phụ phí khác làm cho khách hàng bị nhầm lẫn là một hình thức cung cấp không trung thực thông tin về BĐS, lừa dối, gian lận khách hàng. Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, đây là hành vi bị cấm.
Điểm e, Khoản 1, Điều 35, Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định:
1. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
e) Không cung cấp hoặc cung cấp không chính xác, đầy đủ giấy tờ và các thông tin liên quan đến BĐS bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua cho khách hàng thực hiện giao dịch BĐS tại sàn giao dịch BĐS theo quy định;
Điểm b, Khoản 2, Điều 36, Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định:
2. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
b) Không niêm yết, công bố thông tin về BĐS được giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua tại sàn giao dịch BĐS hoặc niêm yết, công bố thông tin không đầy đủ theo quy định;
Về cách tính thuế VAT trong chuyển nhượng BĐS
Khoản 10, Điều 7, Thông tư 219/2013/TT- BTC quy định:
10. Đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, giá tính thuế là giá chuyển nhượng BĐS trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:
a.1) Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
a.2) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.
a.3) Trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. Riêng trường hợp thuê đất xây dựng nhà để bán, kể từ ngày 01/7/2014 thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013.
a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.
Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
a.5) Trường hợp cơ sở kinh doanh BĐS thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật.
a.6) Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở... để bán thì giá đất được trừ khi tính thuế GTGT là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân và các chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuế thu nhập cá nhân nộp thay người dân có đất chuyển nhượng (nếu các bên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh BĐS nộp thay).