Hỏi: Tôi đã mua một mảnh đất có diện tích 100m2 (5x20m), nằm ở khu trung tâm hành chính huyện Mê Linh, TP. Hà Nội.
Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho phép tôi xây dựng tối đa là 60% trên tổng diện tích, nghĩa là tôi được xây 60/100m2.
Như vậy, tôi xây nhà lùi về đằng sau hết mức (tức là từ mặt tiền lùi vào 8m) = 60m2, thừa 40m2 (8m chiều dài) khoảng đất này, giờ tôi muốn bắn mái tôn (cao khoảng 3m) với mục đích kinh doanh có được không? Khi tôi hỏi bên quản lý đô thị, họ bảo tôi chỉ được phép làm vườn hoặc xây dựng sân mà thôi trong khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) ghi là 100m2 và trả tiền 100m2.
Đối với quyền được sử dụng 40m2 đất còn lại kia, tôi rất muốn biết bởi nếu không được bắn mái để làm hàng quán kinh doanh thì việc mua đất mặt đường của tôi không còn ý nghĩa theo dự định ban đầu.
Hiện nay, tôi đang rất hoang mang về vấn đề này để xem nên xây dựng hay bán?
Tôi mong luật sư tư vấn giúp tôi.
Trân trọng cảm ơn!
Trả lời:
Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:
Thứ nhất, theo thông tin bạn cung cấp, Sở Quy hoạch - Kiến trúc chỉ cho phép bạn được xây dựng tối đa 60% trên tổng diện tích đất là không có cơ sở pháp lý vì không có luật nào quy định đối với việc chủ sử dụng đất chỉ được phép xây dựng một phần trên tổng diện tích đất ở đã được cấp sổ đỏ.
Thứ hai, đề nghị bạn cung cấp lại cho chúng tôi sổ đỏ của bạn, bởi vì trong thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi, diện tích đất bạn mua và được cấp sổ đỏ là loại đất gì (có phải diện tích đất ở là 100% không, hay chỉ có một phần là diện tích đất ở, còn lại là đất liền kề, đất vườn...).
Hỏi: Tôi có mảnh đất nằm dưới đường điện cao thế. Bây giờ, tôi muốn xây nhà, mong các anh chị tư vấn giúp tôi xem có được phép xây dựng công trình này không?
Đất nhà tôi thuộc đất thổ cư, đường điện được xây dựng sau khi nhà tôi nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tôi có được đền bù nếu không được xây dựng? Và mức đền bù tính như thế nào?
Trân trọng cảm ơn luật sư.
Trả lời:
Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:
Thứ nhất, về việc cấp giấy phép xây dựng, do bạn không cung cấp thông tin cho chúng tôi biết đường điện cao thế chạy qua mảnh đất nhà bạn là bao nhiêu KV nên chúng tôi chưa thể trả lời chính xác cho bạn biết mảnh đất nhà bạn có được cấp phép xây dựng không?
Nhưng tại Điều 51, Luật Điện Lực 2004 có quy định về các trường hợp khi xây dựng công trình, nhà ở dưới đường điện cao thế phải có thoả thuận bằng văn bản với đơn vị quản lý lưới điện cao áp về các biện pháp đảm bảo an toàn đường dây dẫn điện trên không, đồng thời an toàn trong quá trình xây dựng, cải tạo, cơi nới, sử dụng công trình, nhà ở này và trường hợp không cho phép tồn tại công trình và nhà ở có người thường xuyên làm việc, sinh sống trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không với điện áp từ 500 kV trở lên
“Điều 51. Bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không
2. Trước khi cấp phép cho tổ chức, cá nhân xây dựng mới hoặc cơi nới, cải tạo nhà ở, công trình trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không, cơ quan cấp phép phải yêu cầu chủ đầu tư xây dựng nhà ở, công trình thoả thuận bằng văn bản với đơn vị quản lý lưới điện cao áp về các biện pháp bảo đảm an toàn đường dây dẫn điện trên không và an toàn trong quá trình xây dựng, cơi nới, cải tạo, sử dụng nhà ở, công trình này.
3. Không cho phép tồn tại nhà ở và công trình có người thường xuyên sinh sống, làm việc trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không có điện áp từ 500 kV trở lên, trừ những công trình chuyên ngành phục vụ vận hành lưới điện đó.”
Thứ hai, đối với bồi thường hỗ trợ đối với đất trong hành lang bảo về an toàn đường dây dẫn điện trên không, vấn đề này tại Điều 19, Nghị định 14/2004 hướng dẫn Luật Điện lực về an toàn điện quy định như sau:
“Điều 19. Bồi thường, hỗ trợ đối với đất trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không
1. Đất ở, các loại đất khác trong cùng thửa với đất ở của một chủ sử dụng trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không điện áp đến 220 kV thuộc diện Nhà nước không thu hồi đất thì chủ sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng đất. Việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện một lần như sau:
a) Đất ở được bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng là loại đất ở được quy định tại các văn bản pháp luật về đất đai;
b) Diện tích đất ở được bồi thường, hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng là diện tích đất ở thực tế trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không. Mức bồi thường, hỗ trợ không lớn hơn 80% mức bồi thường thu hồi đất ở, tính trên diện tích đất nằm trong hành lang;
c) Trên cùng một thửa đất, bao gồm đất ở và các loại đất khác của một chủ sử dụng đất, khi bị hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không chiếm dụng khoảng không lớn hơn hạn mức đất ở thì phần diện tích các loại đất khác trên cùng thửa đất trong hành lang cũng được bồi thường, hỗ trợ. Mức bồi thường, hỗ trợ không lớn hơn 80% mức bồi thường thu hồi các loại đất khác đó tính trên diện tích các loại đất khác nằm trong hành lang;
d) Trường hợp đất ở không đủ điều kiện như quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ dựa trên điều kiện thực tế của từng địa phương.
2. Đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không thì chủ sử dụng đất được hỗ trợ do hạn chế khả năng sử dụng đất. Việc hỗ trợ được thực hiện một lần, không lớn hơn 30% mức bồi thường thu hồi đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, tính trên diện tích đất trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không.
3. Mức bồi thường, hỗ trợ quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể. Kinh phí chi trả từ nguồn vốn đầu tư của chủ đầu tư công trình lưới điện cao áp”.
Huy vọng những tư vấn trên sẽ giúp bạn giải quyết được những vướng mắc của mình.
Hỏi: Tôi có một người bạn nước ngoài, quốc tịch Mỹ và hiện đang sinh sống tại Mỹ, anh đang có dự định mua chung cư hay nhà riêng lẻ ở Việt Nam.
Trong trường hợp này, anh ấy có được quyền sở hữu nhà ở, Nhà đất tại Việt Nam không? Thủ tục và điều kiện như thế nào?
Mong luật sư tư vấn.
Chân thành cảm ơn!
Trả lời:
Nghị quyết 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho cá nhân, tổ chức nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định, cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
Thứ nhất, cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó;
Thứ hai, cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định;
Thứ ba, cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu;
Thứ tư, cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam.
Đối với điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng người nước ngoài được quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam nêu trên phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Theo quy định nêu trên, người bạn nước ngoài của bạn được quyền mua nhà ở tại Việt Nam nếu thuộc một trong các đối tượng được quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và đáp ứng điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam như đã nêu trên.
Đối với thủ tục Mua bán nhà ở, việc mua bán này phải được lập thành hợp đồng theo quy định của pháp luật về nhà ở. Cụ thể, hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập bằng tiếng Việt. Trường hợp mua nhà ở của cá nhân thì trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do hai bên thoả thuận. Trường hợp mua nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở, bên bán sẽ có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Các bên có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và lệ phí theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam.
Lưu ý: Bắt đầu từ ngày 01/7/2015 (ngày Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực), đối tượng là cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, điều kiện yêu cầu đối với đối tượng này sẽ được lới lỏng và mở rộng hơn so với quy định pháp luật hiện hành.
Theo đó, cá nhân nước ngoài được quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi thuộc đối tượng và đáp ứng điều kiện sau đây:
1. Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam, đáp ứng điều kiện có giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 và pháp luật có liên quan;
2. Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, đáp ứng điều kiện có giấy tờ liên chứng minh được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của luật Việt Nam.
Tư vấn về Quyền sử dụng đất ngoài mật độ xây dựng, Có được xây nhà ở dưới đường điện cao thế, Trường hợp nào người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Hỏi: Tôi đã mua một mảnh đất có diện tích 100m2 (5x20m), nằm ở khu trung tâm hành chính huyện Mê Linh, TP. Hà Nội.Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho phép tôi xây dựng tối đa là 60% trên tổng diện tích, nghĩa là tôi được xây 60/100m2.Như vậy, tôi xây nhà lùi về đằng sau hết mức (tức là từ mặt tiền lùi vào 8m) = 60m2, thừa 40m2 (8m