Tư vấn về việc Chứng minh để miễn thuế thu nhập khi bán nhà, Quyết toán thuế thu nhập cá nhân, Chứng minh chỉ có căn nhà duy nhất

Hỏi: Gia đình tôi (chỉ gồm hai mẹ con) có hộ khẩu thường trú tại một quận trong thành phố (cùng một phường). Căn nhà do mẹ tôi đứng tên sở hữu đã hơn 20 năm.Cuối năm 2009, mẹ tôi Bán nhà và Mua nhà mới tại một quận khác và cho tôi đứng tên sở hữu.Hiện chúng tôi chưa chuyển hộ khẩu về quận mới mà chỉ đăng ký tạm trú cho cả hai.

Hỏi: Gia đình tôi (chỉ gồm hai mẹ con) có hộ khẩu thường trú tại một quận trong thành phố (cùng một phường). Căn nhà do mẹ tôi đứng tên sở hữu đã hơn 20 năm.
Cuối năm 2009, mẹ tôi Bán nhà và Mua nhà mới tại một quận khác và cho tôi đứng tên sở hữu.
Hiện chúng tôi chưa chuyển hộ khẩu về quận mới mà chỉ đăng ký tạm trú cho cả hai. Nay tôi muốn bán căn nhà này nhưng không biết phải chứng minh nhà ở duy nhất bằng cách nào vì địa chỉ trong hộ khẩu thường trú khác với địa chỉ của căn nhà muốn bán.
Trường hợp của tôi phải cần những giấy tờ gì và sẽ đến cơ quan nào để ký xác nhận nhà ở duy nhất? Rất mong được giải đáp.
Trả lời:
Theo thư của bạn thì căn nhà mà bạn đã chuyển nhượng là nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất của bạn. Theo Khoản 2 điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân, khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất như thế, bạn được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Theo hướng dẫn tại điểm 2.5, khoản 2, mục III phần A thông tư số 84/2008/TT-BTC, căn cứ xác định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế là do người chuyển nhượng bất động sản tự khai và tự chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản khai.
Tờ khai cam kết này cần có xác nhận chữ ký của người khai tại UBND cấp xã và nộp tại chi cục thuế nơi có bất động sản, sau khi hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
Tuy nhiên, do hộ khẩu của bạn vẫn còn ở nhà cũ trước đây, nên việc cam kết chuyển nhượng nhà ở duy nhất có thể không đủ căn cứ để được cơ quan thuế giải quyết việc bạn được miễn thuế.
Trong trường hợp như thế, bạn có thể xuất trình hợp đồng chuyển nhượng căn nhà cũ đã được công chứng chứng nhận trước đây, để làm căn cứ cho thấy căn nhà nơi bạn có hộ khẩu hiện không thuộc quyền sở hữu của bạn nữa.
Trân trọng kính chào.

Hỏi: Tôi có thu nhập từ việc cho thuê nhà. Được hướng dẫn của Cục thuế BR-VT thì thu nhập của tôi là thu nhập chịu thuế.
Nhưng theo Luật Thuế TNCN thì năm 2010 kế khai, nộp thuế và quyết toán theo năm. Vậy Cục thuế BR-VT yêu cầu mình khai theo qúy và nộp theo qúy, quyết toán theo năm là đúng hay sai ?
Còn một câu hỏi nữa là nộp thuế TNCN khi phát sinh thu nhập hay khi nhận thu nhập? Cảm ơn.
Trả lời:
Theo Thông tư 84/2008/TT-BTC, tổ chức, cá nhân trả các khoản thu nhập thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân thực hiện khấu trừ thuế TNCN và nộp tờ khai cho cơ quan thuế hàng tháng.Trường hợp hàng tháng tổ chức, cá nhân trả thu nhập có tổng số thuế thu nhập cá nhân đã khấu trừ theo từng loại tờ khai thấp hơn 5 triệu đồng thì tổ chức, cá nhân trả thu nhập được khai, nộp tờ khai thuế theo quý.
Như vậy, bạn sẽ kê khai khấu trừ thuế TNCN theo tháng hay quý theo hướng dẫn trên.
Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế đối với thu nhập từ tiền lương, tiền công là thời điểm bạn có được thu nhập đó.

Hỏi: Theo tôi được biết, khi bán căn nhà đang sở hữu duy nhất thì không phải đóng thuế thu nhập? Nếu đúng như vậy thì tôi phải làm cách nào để chứng minh căn nhà tôi đang bán là sở hữu duy nhất?
Và phải chứng minh điều đó với cơ quan nào, vào lúc nào trong quá trình bán nhà? Có phải thuế thu nhập khi bán nhà là thuế chuyển quyền sử dụng đất?
Trả lời:
1. Về câu hỏi thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà có phải là thuế chuyển quyền sử dụng đất hay không?
Căn cứ Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH ngày 21-11-2007, thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà không phải là thuế chuyển quyền sử dụng đất vì:
- Căn cứ điều 1, điều 2 và điều 3 của Luật thuế thu nhập cá nhân thì thuế thu nhập cá nhân là thuế được áp dụng trên tổ chức, cá nhân có thu nhập phải chịu thuế như thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản.
Trong khi đó, căn cứ vào Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất số 35-L/CTN ngày 22/6/1994 hiện nay đã hết hiệu lực thì tại điều 1 quy định tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Như vậy, căn cứ các quy định nêu trên thì thuế thu nhập cá nhân được xác định trên thu nhập, còn thuế chuyển quyền sử dụng đất được xác định khi có hành vi chuyển quyền sử dụng đất.
- Về căn cứ tính thuế, căn cứ điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân thì thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá mua…, nếu không xác định được giá mua thì thu nhập được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản. Trong khi đó, căn cứ theo điều 5 và điều 6 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất thì căn cứ tính thuế được căn cứ trên diện tích đất, giá tính thuế và thuế suất, giá tính thuế là giá do UBND cấp tỉnh quy định.
Do có những khác biệt nêu trên nên thuế thu nhập cá nhân và thuế chuyển quyền sử dụng đất là hai loại thuế khác nhau
2. Về việc đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán một căn nhà duy nhất
Căn cứ khoản 2, điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân, người chỉ có một căn nhà duy nhất khi chuyển nhượng thì được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Căn cứ khoản 4, điều 14 quy định thời điểm xác định thu nhập là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Do đó, sau khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng có thẩm quyền và được nơi đây chứng nhận thì thời điểm này là thời điểm xác định thu nhập để tính thuế.
3. Chứng từ chứng minh chỉ có một căn nhà duy nhất
Theo hướng dẫn tại điểm 2.5, khoản 2, mục III thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008 của Bộ Tài chính thì người chỉ có một căn nhà duy nhất khi chuyển nhượng sẽ làm bản tự khai về việc chỉ có một căn nhà duy nhất và tự chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản tự khai.
Nếu sau này cơ quan thuế phát hiện lời khai trên là không đúng thì sẽ bị xử lý bằng cách truy thu thuế và phạt về hành vi gian lận thuế theo quy định của Luật quản lý thuế.
Tờ khai cam kết này đem đến UBND cấp xã để xác nhận chữ ký của người khai (theo mẫu tham khảo đính kèm) và nộp tờ khai này sau khi hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tại cơ quan quản lý thuế là chi cục thuế nơi có bất động sản.
Trân trọng.